Kaufnebenkosten berechnen: Budget für den Hauskauf kalkulieren

Beim Immobilienkauf ist es mit dem Kaufpreis allein nicht getan. Für Sie als Käufer kommen Kaufnebenkosten hinzu. Damit Ihre Immobilienfinanzierung aufgeht, sollten Sie diese in Ihr Budget einrechnen. Unser kostenloser Kaufnebenkostenrechner erleichtert Ihnen diese Aufgabe. Informieren Sie sich hier über die Zusammensetzung, berechnen Sie die Kaufnebenkosten Ihrer Immobilie und ermitteln Sie in wenigen Schritten Ihren Finanzierungsbedarf.

Der größte Kostenfaktor beim Immobilienkauf ist erst einmal der vereinbarte Kaufpreis, der meist dem Marktwert bzw. dem Verkehrswert entspricht. Mit dem Erwerb des Objekts entstehen weitere Kaufnebenkosten. Diese bezeichnet man auch als Erwerbsnebenkosten oder Anschaffungsnebenkosten. Unter die Kaufnebenkosten fallen alle Ausgaben, die vom Erwerber zu tragen sind. Dabei ist es unabhängig, ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf können bis zu zehn Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen – eine nicht unbeträchtliche Summe, wenn man von den derzeit hohen Immobilienpreisen in Österreich ausgeht. Wenn Sie beispielsweise ein Eigenheim für 450.000 Euro kaufen, müssen Sie rund 45.000 Euro an Kaufnebenkosten begleichen.

Doch warum ist es so wichtig, sich die Nebenkosten vor dem Hauskauf genau anzuschauen? Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Eintragungsgebühr ins Grundbuch sowie Notarkosten und Anwaltskosten erhöhen Ihren Finanzierungsbedarf und sind daher unbedingt in der Kalkulation zu berücksichtigen. Dabei werden die Kaufnebenkosten nur in Ausnahmefällen von den Banken in der Kreditsumme abgedeckt, weswegen Sie ausreichend Eigenkapital zur Verfügung haben sollten.

Mit einer guten Finanzierungsplanung erleben Sie später beim Vertragsabschluss keine negativen Überraschungen. Dafür sollten Sie die Nebenkosten des Erwerbs genau kennen. Außer dem Eigenkapital für den Immobilienkredit sollten Sie genügend Erspartes für die Nebenkosten zur Verfügung haben.

Beim Kauf einer Immobilie sind in Österreich vier Kostenpositionen zu beachten: die Grunderwerbsteuer, die Maklergebühr, die Gebühren für die Grundbucheintragung sowie die Anwalts- und Notarkosten. In welcher Höhe die Nebenkosten beim Wohnungskauf anfallen, haben wir Ihnen in der folgenden Übersicht zusammengestellt.

Kostenfaktor 1: Grunderwerbsteuer

Beim Kauf von Grundstücken (und dazu gehören auch Wohnungen und Häuser) ist in Österreich die Zahlung der Grunderwerbsteuer fällig. Der Steuersatz beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro liegt die Grunderwerbsteuer folglich bei 15.750 Euro.

Die Steuerreform 2016 hat einige Änderungen mit sich gebracht, die insbesondere unentgeltliche Erwerbe betreffen. Hier kommt seitdem ein Stufentarif für die Berechnung der Grunderwerbsteuer zur Anwendung. Wenn land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Familienkreis verkauft werden, reduziert sich die Grunderwerbsteuer auf 2 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist dabei aber nicht der Wert der Gegenleistung, also der Kaufpreis, sondern der Einheitswert.

Kostenfaktor 2: Maklerprovision

Der Makler erhält für seine Tätigkeit eine Maklerprovision. Die rechtliche Grundlage dafür stellt das Maklergesetz (MaklerG) dar. Üblicherweise teilen sich Erwerber und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Es ist aber auch möglich, dass der Erwerber oder der Verkäufer die Maklercourtage zu 100 Prozent übernimmt.

Welche Provisionshöhe der Immobilienmakler maximal in Rechnung stellen darf, regelt § 15 (2) der Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler. Seit der aktualisierten Fassung vom 30.03.2019 gelten die folgenden Höchstgrenzen:

• bei einem Wert bis 36.336,42 Euro max. 4 Prozent
• bei einem Wert von mehr als 36.336,42 Euro max. 3 Prozent

Für unser Rechenbeispiel mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro darf die Provision demnach 13.500 Euro nicht übersteigen. Teilen sich die Vertragsparteien die Maklergebühren, entfallen auf den Käufer maximal 6.750 Euro. Hinzu kommen 20 Prozent Mehrwertsteuer.

Kostenfaktor 3: Kosten der Grundbucheintragung

Erst mit der Umschreibung der Eigentumsrechte im Grundbuch werden Sie zum neuen Eigentümer der Immobilie. Das Grundbuch gibt Auskunft über den Eigentümer einer Liegenschaft sowie die mit der Immobilie verbundenen Rechte, Pflichten und Belastungen. Für die Grundbucheintragung berechnet Ihnen die Behörde eine Gebühr in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises. Bei einem beispielhaften Kaufpreis von 450.000 Euro entspricht die Eintragungsgebühr 4.950 Euro.

Wenn Sie für den Hauskauf einen Hypothekarkredit aufnehmen, lässt die Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Dafür fallen erneut 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandrechts zusätzlich zu der Verbücherung der Eigentumsrechte an. Bei einer Kreditsumme von angenommen 360.000 Euro (entspricht 80 Prozent des Kaufpreises bei 20 Prozent Eigenkapital) beläuft sich die Gebühr für die Eintragung der Hypothek auf 4.320 Euro. Zudem ist die Eingabegebühr von 44 Euro bzw. 62 Euro zu berücksichtigen, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr (ERV) erfolgt.

Kostenfaktor 4: Anwalts- und Notarkosten

Für die Errichtung des Kaufvertrags und die rechtliche Beratung erhebt der Anwalt bzw. Notar eine Gebühr. Die Höhe richtet sich nach den jeweiligen Kammertarifen, lässt sich aber auch als Pauschalhonorar vereinbaren. Für diese Nebenkosten beim Hauskauf sollten Sie mit 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei 450.000 Euro wären 9.000 bis 13.500 Euro an Anwalts- und Notarkosten fällig.

Zu den Kaufnebenkosten addieren sich die Nebenkosten der Immobilienfinanzierung. Dazu zählen unter anderem die Bearbeitungsgebühr für das Darlehen und die Kosten für eine Immobilienbewertung. Unsere Finanzierungsberater helfen Ihnen dabei, Ihr Budget für den Immobilienkauf zu kalkulieren.

Sie möchten wissen, mit welchen Kaufnebenkosten Sie bei Ihrer Wunsch-Immobilie konkret rechnen müssen? Hier können Sie ermitteln, welche Nebenkosten beim Kauf entstehen und wie hoch diese ausfallen.