Immobilienfinanzierung – der Ratgeber mit 6 wertvollen Tipps

Spätestens, wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, ist es an der Zeit, sich über die richtige Immobilienfinanzierung zu informieren. Beim Immobilienkauf ist meist viel Geld im Spiel, daher sollte die Finanzierung sorgfältig geplant werden. Ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim ist der Kreditvergleich. Lesen Sie hier, wie Sie bei der Immobilienfinanzierung am besten vorgehen und typische Fehler vermeiden: Erhalten Sie hilfreiche Tipps zu 6 häufig gestellten Fragen und nutzen unsere kostenlosen Finanzierungsrechner rund um die Baufinanzierung.

Sie möchten den Kauf, den Bau oder die Modernisierung Ihrer Immobilie finanzieren, oder einen bestehenden Hauskredit umschulden? Hinter dem Thema Immobilienfinanzierung steht bei vielen Käufern ein großes Fragezeichen. Wie viel Eigenkapital benötige ich, wie kann ich besonders günstig finanzieren und was war noch einmal hinsichtlich der Tilgung zu beachten? Für viele Erwerber ist der Kauf einer Immobilie die größte Investition in ihrem Leben. Bevor Sie sich auf einen Kreditvertrag einlassen, sollten Sie alle offenen Punkte geklärt haben und Ihre Finanzierungsmöglichkeiten kennen.

Welchen Weg Sie für Ihre Immobilienfinanzierung einschlagen, richtet sich zunächst nach Ihrem Vorhaben – ist der Kredit für den Kauf, den Neubau, möchten Sie zwischenfinanzieren oder läuft Ihr Immobilienkredit bald aus? Für die Finanzierung Ihrer Immobilie bieten sich folgende Möglichkeiten an:

• Hypothekarkredit:
  Speziell für den Immobilienerwerb bieten Banken zweckgebundene Darlehen an, die sich von klassischen Krediten in einem Punkt ganz wesentlich unterscheiden: Beim Immobilienkredit besichert die Bank die Beleihung durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Kommt es zu Zahlungsausfällen durch den Kreditnehmer, kann die Bank die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung verwerten.
• Wohnkredit:
  Anders als bei anderen Darlehen lässt die Bank beim Wohnkredit kein Pfandrecht als Sicherheit ins Grundbuch eintragen. Somit bleibt Ihre Immobilie unbelastet. Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht in der Mindestkreditsumme. Einen Wohnkredit können Sie bereits ab kleinen Beträgen von 5.000 Euro beantragen, daher eignet sich diese Art der Finanzierung auch gut für Sanierungen und Umbauten am Haus. Da keine Grundbucheintragung erforderlich ist, spart sich der Käufer die Grundbuchgebühren. Im Gegenzug müssen Sie mit höheren Kreditzinsen rechnen. Ob sich der Wohnkredit als Alternative zum Ratenkredit lohnt, sollten Sie im Einzelfall vom Finanzierungsberater prüfen lassen.
• Bauspardarlehen:
  In Zeiten von Niedrigzinsen haben Bausparverträge etwas an Bedeutung verloren, da Immobilienkredite aktuell meist günstiger ausfallen. Die Besonderheit bei Bauspardarlehen besteht darin, dass Ober- und Untergrenzen für den Zins festgelegt sind. So können die Zinsen nicht über 6 Prozent ansteigen, was sich bei einem hohen Zinsniveau als vorteilhaft erweist.
• Prolongation:
  Nicht in jedem Fall ist die Immobilie mit Ablauf der Kreditlaufzeit auch abbezahlt. Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen und dafür Ihr bisheriges Darlehen bei derselben Bank weiterführen, spricht man von einer Prolongation.
• Umschuldung:
  Sollten Sie für Ihren Hauskredit zu viel bezahlen, kann eine Umschuldung auf ein günstigeres Darlehen sinnvoll sein. Der Finanzberater berechnet für Sie, ob die monatlichen Kreditraten durch die Umschuldung niedriger ausfallen. Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig umschulden, erhebt die Bank womöglich eine Pönale bzw. Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Kosten sollten Sie bei Ihrer Entscheidung zum Kreditwechsel unbedingt berücksichtigen.
• Zwischenfinanzierung:
  Sie möchten ein neues Haus kaufen, warten aber noch auf das Geld aus dem Verkauf Ihrer Anlageimmobilie? Für solche Situationen eignet sich eine Zwischenfinanzierung. Mithilfe des Kredits lässt sich die Zeit zwischen Verkauf und Kauf überbrücken und Sie können schneller in Ihr neues Heim einziehen.

Damit Ihre Finanzierung am Ende aufgeht und Sie nicht durch unerwartete Kosten ausgebremst werden, sollten Sie einen soliden Finanzierungsplan aufstellen. Ihr Finanzierungsplan berücksichtigt auf der einen Seite alle Eigen- und Fremdmittel, auf der anderen Seite stellen Sie Ihrer Finanzierung die Summe der Ausgaben gegenüber. Wenn Sie Ihre Finanzierung sorgfältig planen, vermeiden Sie finanzielle Engpässe und haben zudem bessere Chancen im Kreditgespräch mit der Bank.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Finanzierungsplan aufstellen

1. Ermitteln Sie, welche Finanzierungsmittel Ihnen in welcher Höhe zur Verfügung stehen. Dazu gehören neben Ihrem Eigenkapital auch Fördergelder. Wenn Sie eigene Mittel aufbringen, kann dies Ihre Wohnfinanzierung deutlich vergünstigen.
2. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Finanzen. Dazu empfiehlt es sich, ein Haushaltsbuch zu führen und alle Ein- und Ausnahmen zu erfassen. Ihr Haushaltsplan verrät Ihnen, welchen finanziellen Spielraum Sie im Monat haben.
3. Berechnen Sie Ihren Finanzierungsbedarf. Mit dem Kaufpreis der Immobilie allein ist es dabei längst nicht getan: Kalkulieren Sie auch die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf ein. Dazu gehören die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer, die Grundbuchgebühren sowie die Notarkosten und Anwaltskosten.
4. Machen Sie sich mit den Finanzierungsmöglichkeiten vertraut und lassen Sie sich unterschiedliche Szenarien durchrechnen. Wie hoch fällt die monatliche Rate aus, wenn Sie mehr tilgen? Welche Restschuld bleibt bei einer Kreditlaufzeit von 15 anstelle von 20 Jahren?
5. Überlegen Sie sich, welche Zinsbindungsfrist Sie vereinbaren möchten. Sind die Zinsen aktuell besonders günstig, kann es sich auszahlen, sich für eine längere Zinsbindung zu entscheiden.
6. Legen Sie fest, wie hoch die Anfangstilgung sein soll. Je höher Sie tilgen, desto schneller zahlen Sie Ihren Immobilienkredit ab. Dabei sollte die monatliche Rate natürlich im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen, damit Sie nicht in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Mit Ihrem Immobilienkredit sollten Sie sich keinesfalls finanziell übernehmen. Wichtig ist es, dass Sie die monatlichen Raten gut stemmen können und zudem einen Puffer für ungeplante Ausgaben haben. Stellen Sie dazu ein detailliertes Haushaltsbudget auf und finden Sie heraus, wie viel Geld Ihnen jeden Monat für die Finanzierung nach Abzug aller fixen Kosten zur Verfügung steht.

Bei der Ermittlung Ihres verfügbaren Haushaltseinkommens sollten Sie realistisch kalkulieren. Steht Nachwuchs an? Planen Sie einen Jobwechsel? Berücksichtigen Sie solche veränderten Lebenssituationen und seien Sie bei der Finanzplanung vor allem ehrlich zu sich selbst. Nichts ist ärgerlicher, als dass Ihnen Ihre Wohnbaufinanzierung letztlich Kopfzerbrechen bereitet. Damit die Folgekosten überschaubar bleiben, sollten Sie Ihre Finanzierungsentscheidung in Ruhe treffen und sich zudem professionell beraten lassen.

Wer die Kreditangebote nicht vergleicht, zahlt unter dem Strich eventuell mehr für seine Baufinanzierung. Doch auf welche Konditionen sollten Sie beim Kreditvergleich achten? Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, auf welche Aspekte es beim Vergleich der verschiedenen Finanzierungsangebote ankommt.

• Effektivzins: Vergleichen Sie die Angebote besser auf Grundlage des Effektivzinses als auf der des Sollzinssatzes. Der Effektivzins enthält außer den Zinskosten sämtliche Gebühren und Kosten Ihrer Finanzierung.
• Restschuld: Ein wichtiger Indikator beim Kreditvergleich ist die Restschuld. Dabei handelt es sich um den Betrag, der am Ende der Laufzeit noch übrig ist.
• Monatliche Rate: Die Kreditrate stellt die monatliche Belastung dar. Sie setzt sich aus der Tilgung und den Zinskosten zusammen.
• Kostenlose Sondertilgungen: Von Vorteil ist es, wenn Ihnen die Bank jährlich die Möglichkeit zu Sondertilgungen bietet.
• Zusatzleistungen: Fragen Sie außerdem nach, welche Leistungen Ihnen die Bank noch bieten kann. Lässt Sie die monatliche Rate bei Zahlungsengpässen aussetzen, können Sie die monatliche Rate bei Bedarf während der Laufzeit anpassen?

Mit einer hohen Anfangstilgung stellen Sie sicher, dass Sie

• Ihre Immobilienfinanzierung schneller tilgen,
• insgesamt weniger Zinskosten zahlen und
• am Ende der Laufzeit mit einer geringeren Restschuld dastehen.

Doch nicht nur die anfängliche Tilgung trägt dazu bei, dass Sie schneller wieder schuldenfrei sind. Außerdem ist es empfehlenswert, die Möglichkeit zu Sondertilgungen zu nutzen. Beispielsweise eignen sich Urlaubsgeld, angespartes Kapital, Bonuszahlungen oder Geld aus einer Erbschaft für eine Sondertilgung. Erkundigen Sie sich jedoch vorher bei Ihrer Bank, ob diese Ihnen eine Pönale bzw. eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung berechnet. Diese kann bei Verträgen ab dem 11. Juni 2010 bis zu 1 % des Tilgungsbetrags betragen. Häufig ist die Höhe von Sondertilgungen bei Baufinanzierungen limitiert, schauen Sie daher besser in Ihrem Kreditvertrag nach.

Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung finanzieren? Mit unserem kostenlosen Tilgungsrechner können Sie sich berechnen lassen, wie sich Tilgungssatz und Sondertilgungen auf die Restschuld, die Zinskosten und die Laufzeit auswirken.

Wenn Sie Ihr Haus finanzieren, planen Sie wahrscheinlich noch nicht allzu weit in die Zukunft. Sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern, ist aber aus zweierlei Gründen wichtig.

• Wenn die Zinsbindungsfrist Ihres Darlehens nach 10 oder 15 Jahren endet, lastet auf dem Haus im Normalfall noch ein hoher Schuldenbetrag, der sich nicht auf einen Schlag abbezahlen lässt.
• Wenn Sie sich frühzeitig nach einem neuen Kredit umschauen, haben Sie mehr Zeit für den Kreditvergleich und können sich in Ruhe für das beste Angebot entscheiden.

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