Hausfinanzierung: Vergleich, Kreditrechner und Tipps vom Experten

Sobald der Wunsch vom Eigenheim konkrete Formen annimmt, stellt sich die Frage nach der Immobilienfinanzierung. Viele Wege führen zur eigenen Immobilie und so funktioniert auch die Hausfinanzierung auf vielfältige Weise. Verschaffen Sie sich hier einen ersten Überblick zu den Finanzierungsmöglichkeiten – bis hin zum Finanzierungsrechner für Ihr konkretes Vorhaben.

Eine Hausfinanzierung dient dazu,

• eine Immobilie zu kaufen
• ein Haus zu bauen

oder

• ein Gebäude umfangreich zu sanieren.

Gerade beim Erwerb der ersten eigenen Immobilie haben nur wenige Käufer das Glück, über ein prall gefülltes Bankkonto zu verfügen. Die meisten Käufer in Österreich finanzieren ihre Immobilie aus einer Mischung aus eigenen Mitteln und Fremdkapital – oftmals in Form eines Darlehens von der Bank.

Die passende Hausfinanzierung auf die Beine zu stellen, ist aufgrund der großen Auswahl an Angeboten gar nicht so einfach. Wichtig zu wissen ist auch: Die günstigste Immobilienfinanzierung ist nicht zwingend die beste. Was noch stimmen sollte, ist das gesamte Finanzierungskonzept.

Hauskauf: Finanzierung abschließen – Schritt-für-Schritt-Anleitung

1. Nehmen Sie Kontakt mit unseren Finanzierungsexperten auf und vereinbaren Sie einen Termin zum Erstgespräch.
2. Lassen Sie sich von unserem erfahrenen Finanzierungsberater die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung aufzeigen. Unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Wünsche stellen wir für Sie die perfekte Hausfinanzierung auf ein sicheres Fundament.
3. Sobald der Finanzierungsplan steht, führen wir für Sie einen umfangreichen Kreditvergleich durch und holen günstige Angebote ein.
4. Im letzten Schritt kümmern sich unsere Finanzierungsspezialisten noch um die Unterlagen für Ihren Kreditantrag und bringen Ihr Darlehen unter Dach und Fach.

Bevor Sie sich den Wunsch vom eigenen Zuhause erfüllen können, muss erst noch die Hürde der Finanzierbarkeit überwunden werden. Mit unserem Budgetrechner erhalten Sie schon durch Eingabe weniger Informationen eine Antwort darauf, wie viel das Haus maximal kosten darf.

Bei der Aufnahme einer Hausfinanzierung ist es wichtig, dass Sie die Schulden wie vereinbart tilgen können. Eine realistische Kalkulation und die Aufstellung eines detaillierten Finanzierungsplans sind daher das A und O beim Hauskauf. Vermeiden Sie Schönrechnerei und verschaffen Sie sich einen Überblick dazu, wie viel Geld Ihnen jeden Monat für den Hauskredit zur Verfügung steht. Wie viel Haus Sie sich leisten können, ist abhängig von Ihrem Monatsbudget, dem Sollzinssatz und dem gewünschten Tilgungssatz. 

Hausfinanzierung: Rechner nutzen und Tilgungsplan aufstellen

Sobald Sie Ihr Budget kennen, können Sie im nächsten Schritt verschiedene Varianten der Hausfinanzierungen mit dem Tilgungsrechner durchspielen. Anhand eines konkreten Tilgungsplans lässt sich unter anderem auch die Frage beantworten, wie sich die Wahl der Zinsbindung auf Ihre Finanzierung auswirkt.

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits gilt eigentlich die Faustformel, dass der Käufer mindestens 20 Prozent an Eigenkapital in die Finanzierung fürs Haus einbringen sollte. Mittlerweile ist es bei einigen Banken aber auch möglich, für den gesamten Kaufpreis der Immobilie ein Darlehen zu erhalten. Man spricht dabei von einer Vollfinanzierung bzw. einem Komplett-Kredit. Da bei der Vollfinanzierung die Kreditsumme größer ist, fallen auch die monatlichen Kreditraten höher aus. Geeignet ist die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital daher nur für Käufer, die über ein gutes Einkommen verfügen. Auch wenn es auf den ersten Blick verlockend erscheint, sich ohne angespartes Kapital ein Haus leisten zu können, sollten Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig für Ihre Situation abwägen.

Welche Finanzierungsform am besten für Ihre Hausfinanzierung geeignet ist, hängt ganz wesentlich von Ihren persönlichen Bedürfnissen und Vorlieben ab. Letztlich sollten Sie mit Ihrer Immobilienfinanzierung langfristig gut zurechtkommen. Vergessen Sie daher nicht, die verschiedenen Finanzierungsarten zu vergleichen. Die besten Konditionen für den Hauskauf bieten Ihnen:

• der Hypothekarkredit
• das Bauspardarlehen

bzw.

• das Wohnbaukonto für die kurzfristige Zwischenfinanzierung

Beim Hypothekarkredit handelt es sich um ein Darlehen, das speziell für die Finanzierung von Immobilien angeboten wird. Die Bank lässt sich zur Sicherstellung ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen, daher der Begriff Hypothek. Sie bleiben trotz des eingetragenen Pfandrechts aber weiterhin der Eigentümer der Immobilie. Einen Hypothekarkredit erhalten Sie bei einer Vielzahl an Banken in Österreich, weshalb sich ein Kreditvergleich auf jeden Fall lohnt.

Das Bauspardarlehen war bis vor Kurzem noch eine der beliebtesten Formen der Hausfinanzierung. Die Zinsobergrenze ist beim Bauspardarlehen auf maximal 6 Prozent festgelegt. So müssen Kreditnehmer mit einem Bausparvertrag selbst bei steigenden Zinsen nie mehr als 6 Prozent für ihre Finanzierung zahlen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch eine Zinsuntergrenze, die bei 1,25 Prozent liegt. Da Käufer dank der Niedrigzinsen derzeit günstigere Kredite erhalten, hat das Bauspardarlehen etwas an Bedeutung verloren.

Ein Wohnbaukonto bietet Ihnen eine Art Überziehungsrahmen, den Sie nach Bedarf nutzen können. Damit ist das Wohnbaukonto ideal als Zwischenfinanzierung geeignet. Wenn Sie beispielsweise ein Haus bauen und Ihren Finanzierungsbedarf noch nicht vollständig kennen, können Sie mit der Zwischenfinanzierung die Zeit bis zur Umwandlung in ein Darlehen überbrücken. Anders als beim Hypothekarkredit ist beim Wohnbaukonto keine grundbücherliche Besicherung erforderlich.

Ein Blick auf die verschiedenen Förderprogramme in Österreich lohnt sich – öffentliche Fördergelder können Ihnen Tausende an Euro sparen und Sie dem Traum vom Eigenheim ein Stück näher bringen. Bei der Planung Ihrer Hausfinanzierung sollten Sie daher auf jeden Fall prüfen, ob Sie Fördermittel in Anspruch nehmen können.

Die meisten Fördermittel in Österreich werden auf Landesebene vergeben. Wie hoch die Förderung ausfällt, ist daher von Bundesland zu Bundesland verschieden. Gefördert wird in erster Linie Energiebewusstsein, wie beispielsweise im Rahmen einer thermischen Sanierung. Außerdem gibt es weitere Förderprogramme wie die Jungfamilienförderungen und die Eigenheimförderung.

Die wohl beliebteste Form der staatlichen Förderung ist Bausparen. Neben den Zinsen auf Ihr Sparkapital profitieren Sie beim Bausparvertrag von staatlichen Förderungen. Die staatliche Prämie liegt seit dem 01.04.2012 bei 1,5 bis 4 Prozent von Ihrer geleisteten Spareinlage. Damit können Sie jährliche Zuschüsse von bis zu 1.200 Euro einstreichen.

Viele Käufer wenden sich in Finanzierungsfragen zuerst an ihre Hausbank. Dort haben sie alle ihre Finanzprodukte unter einem Dach und kennen ihren persönlichen Ansprechpartner. Häufig besteht zudem die Erwartung, dass einem die Bank aufgrund der langjährigen Kundentreue günstigere Konditionen anbietet. Dabei handelt es sich aber meist um einen Irrtum, wie der schnelle Kreditvergleich zeigt.

Grundsätzlich ist es keine schlechte Idee, sich unverbindlich bei seiner Hausbank zu den aktuellen Kreditkonditionen zu erkundigen. Anschließend sollten Sie aber besser die Angebote der verschiedenen Banken vergleichen und sich die beste Hausfinanzierung aussuchen. Dabei hilft Ihnen die folgende Checkliste.

Checkliste: Darauf ist beim Kreditvergleich zu achten

1. Kreditart: Für die Kreditaufnahme ist es wichtig, dass Sie sich zunächst einmal für das passende Darlehen entscheiden – möchten Sie einen Hauskredit mit Fixzinssatz, mit EURIBOR-Bindung oder doch ein variables Darlehen? Wenn Sie verschiedene Finanzierungsprodukte miteinander vergleichen, kommen Sie dagegen zu keiner klaren Aussage. Legen Sie daher im ersten Schritt fest, welche Hausfinanzierung die richtige für Sie ist.
2. Zinssatz: Die Höhe der Zinskosten entscheidet darüber, wie viel Sie Ihre Hausfinanzierung bis zur vollständigen Tilgung kostet. Der Effektivzinssatz enthält im Gegensatz zum Sollzins die Bearbeitungsgebühren der Bank und eignet sich aus diesem Grund besser für den Kreditvergleich.
3. Monatliche Rate: Die monatliche Kreditrate bestimmt, wie viel Sie jeden Monat für Ihre Hausfinanzierung bezahlen müssen. Planen Sie einen finanziellen Puffer ein, um noch ausreichend Geld für unerwartete Ausgaben zu haben. Zu niedrig sollte die Kreditrate aber auch nicht sein, da die Tilgung sonst länger dauert und die Hausfinanzierung bei längerer Laufzeit insgesamt teurer ausfällt.
4. Restschuld: Vor allem bei hohen Hauskrediten besteht bei Ablauf der Kreditlaufzeit häufig noch ein offener Betrag, den man als Restschuld bezeichnet. Für die offene Darlehenssumme benötigen Sie später eine Anschlussfinanzierung, insofern Sie die Kreditschuld nicht mit einer Einmalzahlung tilgen können. Demzufolge ist es im Rahmen Ihrer Finanzplanung wichtig, die Restschuld des Darlehens zu kennen.
5. Sondertilgungen / Anpassung der Kreditrate: Erlaubt Ihnen die Bank, die Raten während der Kreditlaufzeit anzupassen und Sondertilgungen zu leisten? Ein Darlehensvertrag sollte Ihnen ein Minimum an Flexibilität bieten, schließlich schließen Sie Ihre Hausfinanzierung über einen langen Zeitraum ab. Wenn sich beispielsweise Ihre Einkommenssituation ändert, ist es hilfreich, wenn Sie auch die Höhe der monatlichen Kreditrate ändern können.
6. Konditionen verhandeln: Verpassen Sie nicht die Chance, den Zinssatz und weitere Konditionen zu verhandeln. Jede Bank hat bei der Gestaltung der Kreditkonditionen einen gewissen Spielraum.

Hausfinanzierungen belaufen sich häufig auf große Summen. Angenommen Sie haben ein Darlehen mit variablem Zinssatz abgeschlossen, so würde Ihre monatliche Kreditrate einmal höher und einmal niedriger ausfallen. Je nach aktueller Zinsentwicklung kann die Rate günstiger werden oder in astronomische Höhe ansteigen. Bereits kleine Veränderungen des Zinsniveaus machen bei solch großen Kreditbeträgen einiges aus.

Wer sich mehr Planungssicherheit wünscht und nicht das Risiko steigender Zinsen eingehen möchte, entscheidet sich für einen Hauskredit mit Festzins. Die Sollzinsbindung lässt sich meist für 5, 10 oder 15 Jahre vereinbaren. Einige Banken bieten auch eine längere Zinsbindung von bis zu 30 Jahren an.

Doch welche Sollzinsbindung eignet sich für wen? Die Antwort auf diese Frage hängt vom Zinsniveau, den Zinserwartungen und auch von der persönlichen Situation des Kreditnehmers ab:

• Wenn die Bauzinsen besonders niedrig sind, kann sich ein Darlehen mit einer längeren Sollzinsbindung lohnen. Sollten die Kreditzinsen während der Kreditlaufzeit ansteigen, bleibt Ihr Hauskredit trotzdem weiterhin günstig.
• Wenn dagegen in absehbarer Zeit zu erwarten ist, dass die Zinsen sinken, empfiehlt sich eine kürzere Zinsbindungsfrist. So haben Sie die Möglichkeit, sich nach Ablauf der Zinsbindung einen niedrigeren Zins zu sichern.
• Wenn Sie planen, Ihr Haus nach nur wenigen Jahren wieder zu verkaufen, ist eine kurze Zinsbindung sinnvoll. Während der Zinsbindungsfrist fällt nämlich eine Pönale an, sollten Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen wollen.

Die Bank möchte bei der Kreditvergabe sicher sein, dass der Darlehensnehmer die Schuld innerhalb der vereinbarten Kreditlaufzeit zurückzahlt. Daher ist es üblich, dass die Bank bestimmte Sicherheiten verlangt, um sich gegen Zahlungsausfälle abzusichern. Welche Besicherung infrage kommt, ist abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und von der Höhe des Kredits.

Bei der Hausfinanzierung kommt die hypothekarische Besicherung ins Spiel. Dabei lässt sich die Bank die Hypothek mittels einer Pfandbestellungsurkunde ins Grundbuch eintragen. Sollten Sie zahlungsunfähig werden, kann die Bank ihr Grundpfandrecht einlösen und das Haus zwangsversteigern. Mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung tilgt die Bank die offenen Kreditschulden. Eine Löschung der Hypothek können Sie beantragen, sobald Sie das Darlehen vollständig getilgt haben.

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