Umschuldung: Kredit umschulden und Geld sparen

Sie bezahlen für Ihren Immobilienkredit viel zu hohe Zinsen? Dann kann es sich für Sie vielleicht lohnen, das Darlehen umzuschulden. Ob sich die Umschuldung auszahlt, ist abhängig von verschiedenen Aspekten. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Entscheidung zur Umschuldung richtig treffen. Hier sind 5 häufige Fragen zur Umschuldung von Krediten – praxisnah für Sie beantwortet!

Per Definition lösen Sie bei einer Umschuldung Ihre bestehende Immobilienfinanzierung durch ein neues Darlehen ab. Es handelt sich also um eine Form der Anschlussfinanzierung.

Eine Umschuldung in Österreich ist auf zweierlei Weise möglich:

• Sie wechseln zu einer anderen Bank, die Ihnen ein Darlehen mit besseren Konditionen bieten kann.
• Sie bleiben bei Ihrer Bank, wechseln aber das Finanzierungsprodukt. 

Eine Umschuldung ist im Grunde jederzeit realisierbar, ob nach zwei, drei oder mehr Jahren Kreditlaufzeit. Probleme gibt es meist nur während der Kündigungsfrist. In vielen Kreditverträgen ist eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten vereinbart. Wenn Sie Ihren Kredit umschulden möchten, kann Ihnen die Bank während der Kündigungsfrist einen Strich durch die Rechnung machen.

Eine Umschuldung verfolgt in erster Linie das Ziel, von besseren Kreditkonditionen zu profitieren. Gerade in jüngster Zeit haben die Bauzinsen einen absoluten Niedrigstand erreicht. Damit bietet sich jetzt der optimale Zeitpunkt, einen Kredit umzuschulden. Durch die Neuorganisation Ihres Kredits verabschieden Sie sich von einer teuren Immobilienfinanzierung und sichern sich stattdessen ein Darlehen mit günstigen Kreditzinsen. Mit der Umschuldung lassen sich so durchaus mehrere Zehntausend Euro über die Kreditlaufzeit sparen.

Ein Muss ist die Umschuldung somit für alle Kreditnehmer, die in den vergangenen Jahren einen Immobilienkredit mit hohen Zinsen aufgenommen haben und bei denen die Zinsersparnis höher als die Ponäle (Vorfälligkeitsentschädigung) ausfallen wird. 

Lassen Sie sich von unseren Finanzierungsexperten bei der Suche nach einem günstigen Umschuldungskredit unterstützen. Im Rahmen einer persönlichen Beratung klären wir Ihre Fragen und erarbeiten für Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept.

Umschuldung bei Überschuldung?

Wenn Sie mit Ihren Kreditraten bereits in Verzug geraten sind, ist eine Umschuldung in aller Regel nicht möglich. Banken setzen überschuldete Kreditnehmer auf die Warnliste des Kreditschutzverbandes (KSV 1870). Beantragen Sie ein neues Darlehen, so prüft die Bank Ihre Bonität. Bei schlechter Bonität – falls Sie beispielsweise als säumiger Kreditnehmer registriert sind – gewährt Ihnen die Bank sehr wahrscheinlich keinen Kredit. Kontaktieren Sie in diesem Fall am besten eine Schuldnerberatung, die Ihnen Lösungswege aufzeigen kann.

Bevor Sie einen neuen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Zahlen hinter der Umfinanzierung anschauen. Die zwei folgenden Beispielrechnungen zeigen Ihnen, wie Sie dabei vorgehen:

Rechenbeispiel 1: Es besteht eine Restschuld von 350.000 Euro. Die Umschuldung bietet die Chance, die Zinskosten um bis zu 25.000 Euro zu senken. Als Pönale wurde 1 % im Kreditvertrag vereinbart, was 3.500 Euro entspricht. Damit sinkt die Zinsersparnis zwar auf 21.500 Euro, der Wechsel lohnt sich dennoch.

Rechenbeispiel 2: Die Kreditschuld beläuft sich auf einen Restbetrag von 70.000 Euro und die Zinsbindung läuft in weniger als einem Jahr aus. Die Zinsersparnis liegt bei rund 1.800 Euro. Die Pönale beträgt 4 %, was sich auf 2.800 Euro summiert. In diesem Fall wären die Kosten der Umschuldung höher als ihr finanzieller Nutzen.

Die Möglichkeit der Umschuldung sollten Sie auf jeden Fall prüfen, wenn

• sich das Zinsniveau während der Kreditlaufzeit drastisch verändert hat – wie es beispielsweise in der aktuellen Niedrigzinsphase für viele Immobilienfinanzierungen der Fall ist
• Ihre monatliche Kreditrate zu hoch ist und Sie sich durch einen neuen Kredit mit günstigeren Konditionen etwas mehr Freiraum verschaffen können
• die Zinsbindung ohnehin bald ausläuft

Eine Umschuldung ist mit einer Reihe an Kosten verbunden. Verschaffen Sie sich daher zunächst einen Überblick über die Aufwendungen, bevor Sie Ihren Kredit umschulden. Wenn die Kosten die Zinsersparnis übersteigen, lohnt sich die Umschuldung nicht. Was bei einer Umschuldung an Kosten anfallen kann, zeigt Ihnen die folgende Übersicht:

• Pönale: Der größte Kostenfaktor bei der Umschuldung von Krediten ist die sogenannte Pönale – also eine Vertragsstrafe, die die Bank für die vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags geltend macht. Damit holt sich die Bank zumindest zum Teil die Zinszahlungen zurück, die ihr durch die Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist entgehen. Die Pönale fällt allerdings grundsätzlich nur während der Zinsbindungsfrist an, sofern sie im Kreditvertrag vereinbart ist. Bei variablem Zins darf Ihnen die Bank dagegen keine Vertragsstrafe berechnen.

• Bearbeitungskosten für die Übernahme: Für die Aufnahme Ihres neuen Darlehens berechnet die Bank unter Umständen eine Bearbeitungsgebühr. Fragen Sie nach, wie hoch der Aufschlag für die Antragsstellung ist.
• Notarkosten und Grundbuchkosten: Wenn Sie Ihren Kredit umschulden, geht die Immobilie als Sicherheit auf die neue Bank über. Dabei handelt es sich um einen amtlichen Vorgang, den nur ein Notariat anstoßen kann. Für die Dienste des Notars sowie für die Löschung und Neueintragung der Hypothek im Grundbuch entstehen Kosten.
• Mögliche Verluste bei Fremdwährungskrediten: Aus der Konvertierung eines Fremdwährungskredits können Kursverluste resultieren, wenn sich der Wechselkurs seit der Aufnahme des Kredits verschlechtert hat.

Prolongation bedeutet vereinfacht gesagt Verlängerung. Wenn Sie Ihr Darlehen nach Ablauf der Kreditlaufzeit bei der Bank weiterführen, spricht man von einer Prolongation. Ein Darlehen zu verlängern, kann notwendig sein, wenn am Ende der Kreditlaufzeit noch eine Restschuld bleibt. Für den offenen Restbetrag führen Sie Ihr Darlehen wie gehabt bei Ihrer Bank weiter. Der Zinssatz kann sich aber ändern. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist und sich das Zinsniveau verändert hat.

Rechtzeitig einige Monate vor Ablauf des Kreditvertrags wendet sich die Bank in der Regel mit einem neuen Angebot an den Kreditnehmer. Nimmt der Kreditnehmer die Option auf Prolongation nicht in Anspruch oder lehnt die Bank eine Verlängerung aufgrund unzureichender Bonität ab, bleibt alternativ die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut.

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