Immobilienkauf in Österreich: Tipps für Immobilienkäufer

Egal, ob es um den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht: Ein Immobilienkauf ist immer ein ambitioniertes Vorhaben. Wünsche und Träume sind damit ebenso verbunden wie finanzielle Erwartungen. Die erworbene Immobilie soll ein schönes Zuhause sein oder eine Möglichkeit der Geldanlage. Im besten Fall lässt sich beides sogar verbinden. Allerdings gibt es zahlreiche Faktoren, die beachtet werden wollen, damit der Immobilienkauf rechtlich einwandfrei abläuft und eine optimale Finanzierungslösung gewählt wird. Wir erklären, worauf es beim Immobilienkauf ankommt.

Ein Immobilienkauf läuft so individuell ab, wie es die Ansprüche der Käufer sind. Deshalb gibt es den einen „besten“ Kaufprozess nicht. Damit der Kauf gelingt, ist es wichtig, die eigenen Anforderungen zu definieren und den Hauskauf, den Grundstückskauf oder den Wohnungskauf Schritt für Schritt sorgfältig zu planen. Wie Sie dabei vorgehen, beschreiben wir im Folgenden.

Eigenbedarf oder Vermietung?

Großen Einfluss auf die Auswahl der Immobilie hat die Frage, ob man sie anschließend selbst nutzen oder vermieten will. Wollen Sie vermieten, ist es empfehlenswert, dort eine Immobilie zu kaufen, wo eine große Nachfrage herrscht und Sie die gewünschte monatliche Miete tatsächlich erwarten können. Das kann in zentraler Lage in einer Großstadt oder einem Mittelzentrum sein – gegebenenfalls aber auch etwas außerhalb, wenn die Verkehrsverbindungen gut sind und die Gegend im Trend liegt. Prüfen Sie die Höhe der Mieten und vergessen Sie nicht, das kalkulierte Mieteinkommen realistisch in Ihre Finanzierungsplanung einzubeziehen.

Anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen möchten. Hier müssen Sie doppelt gut überlegen, denn Sie können keine Einnahmen nach dem Kauf erwarten und legen sich mit dem Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zunächst für längere Zeit fest. Welche Bedürfnisse haben Sie? Könnten sich diese in naher Zukunft ändern? Versuchen Sie, sich vorzustellen, wie Ihr Alltag und Ihr Arbeitsweg aussehen wird, falls Sie die fragliche Immobilie erwerben. Familien mit Kindern wünschen sich oft ein Häuschen im Grünen, sollten aber auch die notwendige Infrastruktur berücksichtigen. Berufstätige, die in der Stadt arbeiten, wünschen sich eher eine moderne, zentral gelegene Wohnung – aber eignet diese sich auch noch, wenn man später heiratet und Kinder hat?

Da sich die Wünsche und Bedürfnisse ändern können, sollten Sie auch versuchen, die Wertentwicklung der Immobilie abzuschätzen.

Die geeignete Immobilie finden

Eine Wohnung oder ein Haus finden Sie über Immobilienportale im Internet. Selbst wenn Sie hier nicht (sofort) fündig werden, geben Ihnen solche Anlaufstellen recht gute Anhaltspunkte von den geltenden Preisen und den „angesagten“ und weniger kostspieligen Lagen in Ihrem Wunschwohnort.

In ländlichen Gegenden und Kleinstädten bewährt sich außerdem die „Mundpropaganda“. Erkundigen Sie sich nach der Erschließung von Neubaugebieten durch Ihre Gemeinde. Möglicherweise können Sie sich hier auch für den Immobilienkauf vormerken lassen. Kontaktieren Sie zudem regionale Bauunternehmen und erkundigen Sie sich nach laufenden und geplanten Neubauprojekten.

Die Überlegungen zur Nutzung und zur gewünschten Lage müssen natürlich zu den vorhandenen Mitteln passen. Bestenfalls ist bereits Guthaben vorhanden, beispielsweise durch einen Bausparvertrag. Davon sollte man beim Immobilienkauf jedoch nicht ungeplant zehren. Ein Budgetrechner, wie er bei immoverkauf24.at zur Verfügung steht, hilft Ihnen, zu ermitteln, wie viel Sie sowohl für den Immobilienkauf und möglicherweise die Ausstattung zur Verfügung haben. Um zu realistischen Ergebnissen zu kommen, wird sowohl das monatliche Einkommen als auch das bereits vorhandene Kapital berücksichtigt. In eine solide Berechnung sollten darüber hinaus die Immobilienpreise in der gewünschten Lage und die geschätzten Renovierungs- und Modernisierungskosten einfließen. Ergänzt wird dieses Angebot durch den Finanzierungsrechner von immoverkauf24, ein praktisches Tool, das Ihnen einen Überblick über die verfügbaren Finanzen, aber auch über die Laufzeit einer möglichen Immobilienfinanzierung gibt. So können Sie sich für das für Ihren Haushalt passende Finanzierungsmodell entscheiden, bevor Sie zum Kauf schreiten.

Vor die Wahl zwischen Alt- und Neubau gestellt, scheiden sich die Geister. Manch einer liebt den Charme der Gründerzeit, Stuck und Jugendstil. Andere Käufer haben es gern modern und bequem und bevorzugen es, bei der Ausstattung mitreden zu dürfen. Welche Vorteile und Nachteile haben Altbauten und Neubauten im Einzelnen?

Vor- und Nachteile von Altbauten

Eine Altbauwohnung oder ein altes Haus hat einen eigenen Reiz und ist meist großzügig konzipiert. Hohe Decken, geschmackvolle Stilelemente und hochwertige Materialien, aber auch der Gesamteindruck eines Altbauviertels können bezaubern. Dabei sollten Sie allerdings bedenken, dass Altbauten in vielen Fällen nicht energieoptimiert sind. Unter Umständen kann dem Käufer die Verpflichtung der Anpassung an moderne energetische Standards obliegen, und das kann teuer werden. Und denken Sie daran, auch Elemente, die nicht offensichtlich sind, sind meist alt – die Wasserrohre, die Abwasserleitungen und die Stromkabel, um nur einige zu nennen. Nicht umsonst ist die Sanierung eines Altbaus oft sehr kostspielig, wenn sie denn notwendig ist.

Vor- und Nachteile von Neubauten

Käufer, die beim Immobilienkauf einen Neubau vorziehen, haben besonders beim Erstbezug oft die Möglichkeit, eigene Vorstellungen einfließen zu lassen, sofern das Gebäude noch in der Fertigstellung ist. Das reicht von den Fliesen und der Auswahl der Türen bis zur Platzierung der Steckdosen. Neubauten haben überdies den Vorzug, energieoptimiert zu sein. Ist der Bau sachgemäß und sorgfältig ausgeführt, sind kaum Folgekosten zu erwarten. Gerade in Neubaugebieten kann es allerdings eine Weile dauern, bis das Umfeld wohnlich wird.

Besichtigen mit Köpfchen

Mit der Besichtigung beginnt der Prozess des Immobilienkaufs. Hier sollte man sich Zeit lassen, gern ein weiteres Mal besichtigen, möglichst zu einer anderen Tageszeit. Die wichtigste Frage ist natürlich, ob der Grundriss Ihren Anforderungen entspricht und Sie sich vorstellen können, die Wohnung oder das Haus zu bewohnen und zu nutzen. Aber es gibt weitere Fragen. Wie viel Licht bekommt die Immobilie mittags und nachmittags? Wie hellhörig sind die Wände? Tagsüber sind in Wohnhäusern die anderen Parteien außer Haus, am Abend können Sie einschätzen, ob Sie den Fernseher der Nachbarn zu gut hören können!

Prüfen Sie mit unserer Hauskauf Checkliste, ob das Haus keine (versteckten) Mängel aufweist. Fragen Sie bei Altbauten nach der letzten Sanierung, nach den verwendeten Materialien, und lassen Sie sich für alle Punkte Dokumente zeigen. Um Sanierungsbedarf aufzudecken, lohnt es sich gerade bei älteren Gebäuden, einen Sachverständigen zu beauftragen.

Die Dokumente zur Immobilie einsehen

Sie sind sich nun sicher, dass Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben? Dann benötigen Sie die relevanten Informationen zur Immobilie. Dazu gehören der Energieausweis und ein aktueller Grundbuchauszug.

Mithilfe des Grundbuchauszugs können Sie feststellen, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung ist! Außerdem können Sie so ausschließen, dass eventuelle Miteigentümer übergangen werden – und spätere Probleme vermeiden.

Der Energieausweis erlaubt Rückschlüsse auf die energetische Qualität des Gebäudes und die späteren Nebenkosten.

Außerdem sollten Sie vor dem Kauf klären, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, und in welcher Höhe.

Der Kaufpreis – und wie Sie erfolgreich verhandeln

Der Preis einer Immobilie ist abhängig von zahlreichen Faktoren. Angebot und Nachfrage sind, wie überall auf den Märkten, die wichtigsten. Häuser und Wohnungen in einer attraktiven Lage sind begehrt, möglicherweise auch rar und dementsprechend kostspielig. Je weiter sich ein Kaufinteressent von den Epizentren der trendigen Gegenden entfernt, umso mehr sinken die Preise. In einer ländlichen Umgebung zahlen Sie deutlich weniger als in der Stadt oder Vorstadt, und Sie haben mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen. Gehen Sie davon aus, dass so gut wie jeder Verkäufer oder Immobilienmakler den Preis höher ansetzt, und fragen Sie gezielt nach der Verhandelbarkeit. Seien Sie geduldig. Wenn eine Immobilie bereits seit einer Weile auf dem Markt ist und sich kein Käufer gefunden hat, können Sie mit einem langen Atem viel Geld sparen.

Die Finanzierung planen

Wenn Sie „Ihre“ Immobilie gefunden haben und sich mit dem Verkäufer einig sind, führt der nächste Schritt Sie zur Bank. Einen Finanzierungsplan sollten Sie zu dieser Zeit bereits errechnet haben – hier helfen Ihnen unser Finanzierungsrechner und der Tilgungsrechner weiter. Unsere Finanzierungsexperten erarbeiten gemeinsam mit Ihnen eine passende Finanzierungslösung – kostenlos und unverbindlich. Sobald Sie die Finanzierungszusage der Bank haben, können Sie den Immobilienkauf beim Notar in Angriff nehmen.

Kaufvertrag Immobilie und Grundbucheintrag: Die Beurkundung beim Notar

Ein schriftlicher Kaufvertrag ist für den Erwerb einer Immobilie unabdingbar. Für Sie als Käufer kann allerdings eine mündliche Zusage unter Umständen schon verpflichtend sein!

Es ist nicht unbedingt notwendig, den Inhalt des Kaufvertrags beim Notar beurkunden zu lassen, allerdings muss die Echtheit der Unterschriften von Käufer und Verkäufer durch den Notar bzw. ein Bezirksgericht öffentlich beglaubigt sein. Sie können als Käufer den Notar auswählen, der die Transaktion beurkundet und Sie als neuen Besitzer der Immobilie ins Grundbuch eintragen lässt. Erst wenn dies geschehen ist, gehört die Immobilie Ihnen.

Die Übergabe – es ist soweit!

Ist der Tag der Übergabe gekommen, sollten Sie den Zustand der Immobilie prüfen und unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellen. Dies ist besonders wichtig, wenn vor dem Kauf Mängel entdeckt und deren Behebung durch den Verkäufer vereinbart war.

Natürlich fallen beim Immobilienkauf Nebenkosten an. Diese beinhalten die Kosten für Makler und Notar, aber auch Gebühren für den Grundbucheintrag, außerdem die Grunderwerbsteuer und später die jährlichen Abgaben an die Gemeinde.

• Makler: Die Maklerprovision für Makler in Österreich ist zwar verhandelbar, es gibt aber genaue Vorgaben. So beträgt die Vermittlungsprovision bei einem Verkaufswert von bis zu 36.336 Euro 4 %. Bei Werten, die zwischen 36.336 Euro und 48.448 Euro liegen, beträgt die Vermittlungsprovision 1.453 Euro, für die Vermittlung von Verkäufen, deren Wert 48.448 Euro übersteigt, fallen für den Makler 3 % ab. Auf die Maklerprovision fällt die Umsatzsteuer mit 20 % der Provision an. Fällig wird eine Maklercourtage mit Abschluss des Kaufvertrags!
• Notar: Die Notarkosten schwanken zwischen 1 % und 3 % des Verkaufswertes.
• Grunderwerbsteuer: Hier handelt es sich um die Besteuerung nicht des Grundstückes, sondern des Erwerbsvorgangs. Bei einem entgeltlichen Erwerb zahlt der Käufer nach der seit dem 1.Jänner 2016 geltenden Rechtslage eine Grunderwerbsteuer von derzeit 3,5 % auf den Kaufpreis.
• Eintrag ins Grundbuch: Auch hierfür wird eine Gebühr erhoben, die 1,1 % des Kaufpreises beträgt.
• Kosten bei Hypotheken: Bei der Belastung einer Immobilie durch eine Hypothek wird die finanzierende Bank neben dem Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und erhält ein sogenanntes Pfandrecht. Sobald die Belastung getilgt ist, sollte dies auch im Grundbuch vermerkt werden. Die dafür anfallenden Gebühren betragen 1,2 % vom Wert des Pfandrechts. Bei noch nicht als getilgt vermerkten Pfandrechten sollte der Notar den oder die eingetragenen Finanzierer anschreiben und sich über den Status quo informieren, damit der Käufer eventuell ausstehende Beträge oder deren Tilgung vom Verkäufer einfordern kann.
• Renovierungs- und Sanierungskosten: Ein Altbau, den man sehenden Auges mit einigen Schwächen erworben hat, wird nach dem Kauf Kosten für die Sanierung und/oder Renovierung mit sich bringen.

Ein Kaufvertrag wird meist vom Notar beurkundet und sollte alle erforderlichen Angaben zu Käufer und Verkäufer, aber auch zur Immobilie enthalten. Auch der Übergabetermin, der vereinbarte Kaufpreis und eventuelle Sonderkonditionen werden in den Vertrag aufgenommen. In der Regel erhalten beide Parteien den Vertrag vor der Unterzeichnung zur Ansicht, als Käufer können Sie den Inhalt prüfen und, falls notwendig, noch Änderungswünsche einbringen.

Was im Kaufvertrag enthalten sein muss:

• Genaue Angaben zu den Personaldaten von Verkäufer und Käufer
• Eine Beschreibung der Immobilie samt Grundbuchauszug
• Der Kaufpreis
• Der Verkaufstermin und mögliche Bedingungen bei der Übergabe
• Konditionen bei Säumigkeit und verspäteter Übergabe
• Hinweis auf die Aufklärungspflicht zu möglichen Mängeln seitens des Verkäufers
• Vereinbarung zu Zahlungsfrist und Zinsen bei Zahlungsverzug
• Bei Häusern außerdem aus dem Grundbuch ersichtliche Wegerechte

Ist der Kaufvertrag dann unterzeichnet, sind Sie noch nicht Eigentümer der Immobilie. Zuerst müssen Sie den Kaufpreis entrichten, erst danach erfolgen der Eintrag ins Grundbuch und die Übergabe!

Welche Dokumente – und wer ist verantwortlich?

Ein Immobilienkauf bringt Verpflichtungen mit sich. Manche davon obliegen dem Käufer, vieles wird vom Notar erledigt. Einige Dokumente muss der Verkäufer bereithalten. Eine Tabelle zeigt Ihnen, wer für welche Dokumente zuständig ist:

Kann man vom Kauf zurücktreten?

Wer den Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen hat und es sich anders überlegt, kann in aller Regel nicht davon zurücktreten. Mögliche Ausnahmen sind ein Verzug der Gegenpartei bei der Erfüllung des Kaufvertrages, etwa bei der Übergabe. Auch ein Einverständnis des Verkäufers erlaubt den Rücktritt vom Kauf. Sofern der Vertrag über den Hauskauf abgeschlossen wird, bevor die Finanzierung durch die Bank abgesegnet ist, sollte vertraglich vereinbart werden, dass die Validität des Kaufs von der Zusage der Bank zu einem festgelegten Termin abhängig ist. Kann ein Käufer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen, weil die Finanzierung oder Förderung nicht genehmigt wurden, kann ebenfalls ein Rücktritt erfolgen, allerdings innerhalb maximal einer Woche nach Unterzeichnung des Vertrags. Ebenso ist ein Rücktritt innerhalb von 24 Stunden möglich, wenn der Vertrag direkt bei der Erstbegehung unterzeichnet wurde.

Allerdings ist ein Rücktritt nur in seltenen Fällen überhaupt wünschenswert – wenn nämlich vorher alle Schritte sorgfältig durchdacht und geplant wurden. Machen Sie Gebrauch von den kostenlosen, unverbindlichen Beratungsangeboten auf immoverkauf24 und gehen Sie bei der Planung Ihres Immobilienkaufs mit der Unterstützung unserer Experten auf Nummer sicher!

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf ist nicht selten üblich und geht mit einer Anzahlung des Kaufpreises einher. In Österreich ist er jedoch nicht die Regel – im Gegenteil, eine Kaufvereinbarung kann mündlich abgeschlossen werden! Diesbezügliche Versprechen gelten in vielen Fällen als rechtlich bindend, so dass ein Vorvertrag beim Immobilienkauf in Österreich eher die Ausnahme ist.

Ein Vorvertrag kann allerdings in Erwägung gezogen werden, wenn er für die Beantragung einer Finanzierungslösung hilfreich ist, oder wenn er dazu dient, auf entdeckte Mängel zu verweisen und deren Beseitigung vor dem Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags verbindlich zu machen.

Ein Immobilienkauf ist oft die Basis für die Verwirklichung eines Lebenstraums. In der Regel hat der Kauf erhebliche finanzielle Auswirkungen auf das Haushaltsbudget, und das für Jahre, vielleicht sogar Jahrzehnte. Umso wichtiger ist es, dass man nicht in eine der klassischen „Fallen“ tappt, die auf einen Käufer lauern, der sich nicht oder nicht ausreichend informiert hat.

Diese sieben typischen Fehler beim Immobilienkauf sollten Sie möglichst vermeiden:

1. Immobilienkauf ohne vorherige Besichtigung: Sich nur auf die Fotos und Beschreibungen des Maklers oder Verkäufers zu verlassen, ist beim Kauf einer Immobilie äußerst riskant.
2. Keinen Grundbuchauszug angefordert: Beim Immobilienkauf sollten Sie auf jeden Fall das Grundbuch auf eventuelle Eintragungen wie eine Hypothek, ein Wegerecht und weitere Belastungen prüfen.
3. Sanierungsbedarf unterschätzt: Dies passiert häufig bei „charmanten“ Altbauten, doch auch Neubauwohnungen oder -häuser können bauliche Mängel aufweisen. Sind Sie sich nicht sicher, ziehen Sie lieber einen Experten hinzu.
4. Zu viel gezahlt: Vergleichen Sie die Immobilienpreise im Umfeld und verhandeln Sie den Kaufpreis. Hinweise auf den Wert einer Immobilie kann auch eine Immobilienbewertung geben.
5. Lage und weitere Merkmale falsch eingeschätzt: Ein Traumhaus, durchaus – aber viel zu abgelegen und ohne gute Verkehrsanbindung, oder eine Stadtwohnung, in deren Nähe kein Parkplatz zu finden ist. Schauen Sie lieber zweimal hin!
6. Kauf- und Finanzierungskosten nicht richtig kalkuliert: Im Idealfall haben Sie schon vor dem Immobilienkauf einen Budgetrechner und Tilgungsrechner genutzt. So gelingt die Finanzierung „aus einem Guss“ und Sie vermeiden spätere Engpässe. Denken Sie auch daran, die Kaufnebenkosten einzurechnen.
7. Kein Puffer für Extrakosten eingeplant: Unerwartete Ausgaben wie eine dringende Reparatur noch kurz vor dem Einzug kann das Budget schnell übersteigen.

Für Käufer ist eine Zwangsversteigerung eine Möglichkeit, einen Immobilienkauf zu günstigen Konditionen zu tätigen. In der Regel wird der Eingangspreis recht niedrig angesetzt, es liegt meist unter dem sogenannten Verkehrswert. Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch einen Gutachter bestimmt. Handelt es sich allerdings um eine Immobilie in attraktiver Lage, finden sich durchaus Bieter, die den marktüblichen Höchstpreis zahlen, so dass man nicht immer Schnäppchen machen kann.

Fazit: Eine Zwangsversteigerung kann einen günstigen Kauf ermöglichen – sie birgt aber auch Risiken. Da der bisherige Eigentümer nicht verpflichtet ist, Gutachter in die Wohnung oder ins Haus zu lassen, erhält man besonders bei noch bewohnten Objekten mitunter nur geschätzte Informationen.