Grundstückskauf: 7 wichtige Punkte für Kauf

Mit dem Kauf eines Grundstücks erfüllen sich viele Menschen in Österreich den Traum vom Eigenheim. Doch der Grundstückskauf möchte von der Auswahl des geeigneten Bauplatzes bis zur Finanzierung gut geplant sein – lesen Sie hier, welche Punkte zu beachten sind und welche Kosten auf Sie zukommen. Wir geben Ihnen praktische Tipps für den Grundstückskauf und verraten Ihnen die häufigen Fallstricke.

Der Wunsch eines jeden Bauherren ist es, auf dem eigenen Grundstück das Eigenheim nach seinen persönlichen Vorstellungen zu errichten. Damit sich dieser Plan in Wirklichkeit verwandeln lässt, sollten Sie auf die folgenden Schritte beim Grundstückskauf achten.

Ein geeignetes Grundstück finden

• Flächenwidmungspläne und Bebauungspläne einsehen: Bei den Gemeindeämtern können Sie Einsicht nehmen in die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und herausfinden, ob sich das Grundstück wie gewünscht bebauen lässt: Z.B. welche Grundfläche bebaut werden darf, welche Geschossflächenzahl erlaubt ist und wie hoch gebaut werden darf.
• Grundbuchauszug anfordern: Der Grundbuchauszug gibt Ihnen Auskunft zu den Rechten und Beschränkungen, zu eingetragenen Pfandrechten, zu Vorkaufsrechten und zu einer Reihe weiterer Informationen.

Erschließung prüfen

• Ein Grundstück lässt sich nur mit einem Haus bebauen, wenn es aufgeschlossen ist.
• Die Aufschließung umfasst unter anderem die Versorgung mit Wasser, Gas und Elektrik sowie die Zufahrtsstraße.
• Wenn ein Grundstück noch nicht vollständig aufgeschlossen ist, sollte sich dies im Kaufpreis widerspiegeln – die Grundstückspreise geben Ihnen eine Orientierungshilfe.

Finanzierung klären

• Bereits frühzeitig im Kaufprozess sollten Sie sich um die Finanzierung kümmern und die Angebote der Kreditgeber vergleichen.
• Berücksichtigen Sie für Ihr Budget den Kaufpreis für das Grundstück, die Kaufnebenkosten und die Kosten für den Hausbau.

Kaufvertrag abwickeln

• Für die Vertragsverfassung und die Eintragung im Grundbuch sollten Sie die Dienste eines Rechtsanwalts oder eines Notars in Anspruch nehmen.
• Das Vertragswerk muss zudem von einem Notar oder von einem Bezirksgericht öffentlich beglaubigt werden.

Verbücherung im Grundbuch

• Der Grundstückskauf ist erst mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen.
• Der Antrag dafür ist an das zuständige Bezirksgericht mit den dafür erforderlichen Dokumenten zu stellen.

• Baukosten unterschätzt:
  Beim Grundstückskauf ist es wichtig, die Gesamtkosten für das Bauprojekt im Blick zu behalten. Fehlt es nach dem Kauf an Geld für das Eigenheim, liegt das Baugrundstück brach und muss am Ende womöglich wieder verkauft werden. Kalkulieren Sie bei Ihrer Rechnung besser etwas mehr Kosten ein. Viele Hausbauvorhaben übersteigen ihr geplantes Budget, weshalb ein finanzieller Puffer ratsam ist.
• Schlechte Lage:
  Selbst wenn das Grundstück perfekt erscheint, sollten Sie nicht das Umfeld außer Acht lassen. Prüfen Sie, wie die Infrastruktur vor Ort ist und wie weit die Wege zum Arbeitsplatz, zur Schule etc. sind. Erkundigen Sie sich außerdem, ob Straßenbauprojekte und ähnliche Vorhaben geplant sind, die den Wert des Grundstücks beeinflussen könnten.
• Bebaubarkeit eingeschränkt:
  Ein im Grundbuch vermerktes Wegerecht und andere Servitute können Ihnen beim Hausbau einen Strich durch die Rechnung machen. Vergessen Sie daher nicht, den Grundbuchauszug einzusehen. Wichtig ist auch der Bebauungsplan, der Sie zu Einschränkungen wie beispielsweise einer Baugrenze informiert.
• Erschließung nicht gegeben:
  Um ein Grundstück zu bebauen, muss das Land erschlossen bzw. aufgeschlossen sein. Ist dies nicht der Fall, kommen auf den Käufer zusätzliche Kosten zu und der Hausbau verzögert sich.
• Schadstoffbelastung des Bodens:
  Wenn der Boden belastet ist, müssen Sie die Altlasten vor dem Haus beheben. Daher empfiehlt es sich, die vorherige Nutzung des Grundstücks in Erfahrung zu bringen und gegebenenfalls eine Bodenprobe durchführen zu lassen.

Sobald der Grundstückskauf abgeschlossen ist und Sie die Finanzierung für den Hausbau geklärt haben, kann Ihr Bauvorhaben beginnen. Ganz zu Beginn Ihres Projekts ist festzulegen, wer welche Aufgaben und welche Leistungen am Bau erledigen soll. Mancher Bauherr möchte Geld sparen und führt beispielsweise den Innenausbau selbst durch. Andere Bauherren bevorzugen es, ihr neues Heim bezugsfertig zu übernehmen.

Abhängig von Ihren persönlichen Entscheidungen bietet es sich an,

• ein Generalunternehmen zu beauftragen, das sich um den gesamten Bau kümmert und die einzelnen Gewerke wie den Elektriker und den Dachdecker beauftragt

oder aber

• die Einzelleistungen selbst zu vergeben und als Bauherr der Ansprechpartner für die Handwerker zu bleiben
• Egal für welches Vertragsmodell und welchen Vertragspartner Sie sich entscheiden, haben Sie als Bauherr gewisse Pflichten – allen voran die Koordinationspflicht – zu erfüllen. Diese sind im Einzelnen im Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG) geregelt:
• Zu Beginn der Planungsarbeiten haben Sie einen Projektleiter zu benennen, der sich um die Koordination für Sicherheit und Gesundheitsschutz kümmert.
• Als Planungs- und Baustellenkoordinator dürfen nur Personen tätig sein, die dafür über die entsprechende Qualifikation und Fachkenntnis verfügen.

Bei der Finanzierungsplanung ist es wichtig, neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die verschiedenen Kaufnebenkosten einzukalkulieren. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen, was beim Grundstückskauf an Kosten anfällt.

Maklerprovision beim Grundstückskauf

Für den erfolgreichen Vertragsabschluss verdient sich der Immobilienmakler seine Maklerprovision. Wie hoch die Vermittlungsprovision ausfällt, richtet sich nach dem Kaufpreis und ist grundsätzlich verhandelbar. In Österreich gelten dafür aber folgende Höchstgrenzen:

• bei einem Kaufpreis von bis zu 36.336,42 Euro ist eine Provision von 4 % bzw. 4,8 % inkl. Mehrwertsteuer zu entrichten
• bei einem Kaufpreis ab 36.336,42 bis 48.448,51 Euro beträgt die Provision pauschal 1.453,46 Euro bzw. 1.744,15 Euro inkl. Mehrwertsteuer
• bei einem Kaufpreis über 48.448.51 Euro liegt die Provision bei 3 % bzw. 3,6 % inkl. Mehrwertsteuer

Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks muss der Erwerber die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zahlen. Ausgenommen sind davon Grundstücksverkäufe im Familienkreis. Für diese Erwerbsvorgänge wenden die Finanzbehörden einen Stufentarif an, der auch für Schenkungen gilt. Bemessungsgrundlage ist dabei der Grundstückswert. Wenn ein forst- oder landwirtschaftlich genutztes Grundstück an Verwandte verkauft wird, liegt der Steuersatz bei 2 % des Einheitswerts.

Grundbuchgebühren beim Grundstückskauf

Für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, auch Verbücherung genannt, fällt eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises an. Wenn Sie für Ihr Grundstück eine Hypothek eintragen lassen, sind hierfür noch einmal 1,2 % vom Wert des Pfandrechts zu entrichten.

Anwalts- und Notarkosten beim Grundstückskauf

Für die Errichtung des Kaufvertrags und die Antragstellung für die Verbücherung ist im Normalfall ein Rechtsanwalt oder ein Notar zuständig. Dafür fallen Notarkosten von 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises an, die genaue Höhe richtet sich nach den Kammertarifen bzw. können Sie mit dem Rechtsanwalt auch ein Pauschalhonorar vereinbaren.

Kosten für Beglaubigungen beim Grundstückskauf

Bei Grundstücksgeschäften ist es erforderlich, dass ein Notar die Unterschriften auf dem Kaufvertrag beglaubigt. Gleiches gilt für die Eintragung eines Pfandrechts beim Hypothekardarlehen. Die Höhe der Gebühren berechnet sich anhand der Bemessungsgrundlage, d. h. anhand des Kaufpreises oder dem Wert des Pfandrechts.

Fazit: Die Nebenkosten beim Grundstückskauf sind nicht zu unterschätzen. Überlegen Sie sich, ob Sie die Kosten durch Ihr Eigenkapital decken können oder ob Sie dafür den Kredit aufstocken wollen.

Für den Kauf eines Grundstücks bieten sich in Österreich mehrere Finanzierungsmöglichkeiten an:

• Baukonto bzw. Wohnkonto
• Bauspardarlehen
• Hypothekarkredit bzw. Annuitätendarlehen
• Wohnbauförderung
• Zwischenfinanzierung
• Teiltilgungskredit

Der Kredit fürs Grundstück kann sich auch aus mehreren dieser Finanzierungsoptionen zusammensetzen. Da jede Finanzierungsmöglichkeit ihre jeweiligen Vor- und Nachteile bietet, sollten Sie sich von einem Finanzierungsberater helfen lassen. Unsere Experten stehen Ihnen hierfür gerne kostenlos zur Verfügung.

Wenn Sie eine Finanzierung für den Hausbau abschließen, ist es ratsam, dem Bauträger nicht gleich die gesamte Summe zu zahlen. Im Falle einer Insolvenz der Firma wäre Ihr Geld sonst unwiderruflich verloren. Besser ist es, den Bauträger entsprechend des Baufortschritts zu bezahlen.

Wenn Sie nach dem Grundstückskauf direkt mit dem Hausbau beginnen möchten, können Sie dafür einen einzelnen Kredit in voller Summe abschließen. Der Vorteil besteht darin, dass Sie monatlich nur eine Kreditrate zu begleichen haben und keine weiteren Bearbeitungskosten für ein zweites Darlehen anfallen. Doch nicht jeder Erwerber verfügt über ein ausreichend hohes Budget, um den Grundstückskauf und das Bauvorhaben gleichzeitig zu stemmen. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, zunächst das Bauland (zum Teil) abzubezahlen und später ein zweites Darlehen für den Hausbau aufzunehmen. Sollten Sie erst später Ihr Haus bauen, sind die Kosten möglicherweise aufgrund des Preisanstiegs in der Baubranche höher. Wägen Sie daher Ihre Möglichkeiten gut ab.

In Österreich nutzen viele Bauherren ein sogenanntes Wohnbaukonto als Zwischenfinanzierung. Das Baukonto richtet Ihnen einen Kreditrahmen in vereinbarter Höhe ein, über den Sie frei verfügen können. Damit bietet Ihnen diese Finanzierungsform mehr Flexibilität, um die Kosten für den Hausbau zu decken.

Grundstückskaufverträge sind rechtlich bindend, ein Rücktrittsrecht im eigentlichen Sinne besteht daher nicht. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, vom Grundstückskauf zurückzutreten, z. B. wenn

• der Erwerber den Kaufpreis nicht zahlt, kann der Verkäufer zurücktreten
• der Verkäufer die Aufschließung des Grundstücks nicht wie vereinbart vor der Übergabe durchführt

oder

• wenn sich beide Vertragsparteien auf die Aufhebung des Kaufvertrags einigen.

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