Mietkauf: Immobilien mit Kaufoption – Infos & Tipps

Erst mieten, später kaufen – was ist dran am Mietkauf? Informieren Sie sich hier umfassend über den Mietkauf in Österreich und erfahren Sie, wie das Mietkauf-Modell funktioniert, wo Sie Mietkaufangebote finden und welche Risiken bestehen. Die sieben wichtigsten Fragen zum Mietkauf haben wir für Sie praxisnah beantwortet.

So mancher Mieter träumt von den eigenen vier Wänden, für den Immobilienkauf fehlt es aber manchmal noch am nötigen Geld. Bei einer Wohnung oder einem Haus mit Mietkauf gehen Sie ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption ein. Sie haben damit also das Recht, Ihre gemietete Wohnung bzw. das gemietete Haus zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Definiert ist der Mietkauf von Immobilien gemäß dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen – Revisionsverband wie folgt:

„Anspruch eines Mieters auf nachträgliche Übertragung einer gemeinnützigen Mietwohnung ins Wohnungseigentum“

Die Bauvereinigungen in Österreich bieten solche Wohnungen meist während der Bauphase an. Wie bei einer normalen Mietwohnung leistet der Mieter bis zur allfälligen Ausübung der Kaufoption einen monatlichen Mietzins. Mieter von Wohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurden, haben übrigens grundsätzlich einen gesetzlich verankerten Anspruch auf die Kaufoption.

Mietkauf in Österreich unterscheidet sich in wesentlichen Punkten

Das klassische Mietkauf-Modell in Österreich stellt insofern eine Besonderheit dar, als dass die Miete nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Damit unterscheidet sich der Mietkauf in Österreich z. B. wesentlich zum Mietkauf in Deutschland und stellt kein Immobilien-Leasing dar.

Bei herkömmlichen Mietkauf-Wohnungen handelt es sich um Genossenschaftswohnungen bzw. geförderten Wohnraum. Bei Erstbezug einer solchen Wohnung gilt eine spätere Kaufoption als vereinbart. Diese Kaufoption kann der Mieter aber erst nach Ablauf einer Frist von 10 Jahren ausüben, bis dahin muss er die Immobilie bewohnen und Miete zahlen. Spätestens bis zum Ablauf einer Frist von 15 Jahren nach dem Erstbezug muss der Mieter eine Entscheidung treffen. Danach steht die Kaufoption nicht mehr zur Verfügung.

Ermittlung des Kaufpreises beim Mietkauf

Ein wichtiges Thema beim Mietkauf ist natürlich die Frage, wie viel man für seine Mietkauf-Wohnung oder das Mietkauf-Haus später bezahlen muss. Bei Abschluss des Mietvertrags ist der Kaufpreis noch nicht bekannt bzw. wird nicht vereinbart. Um seine Kaufoption auszuüben, stellt der Mieter nach Ablauf der 10 Jahre Wartefrist einen Antrag. Die gemeinnützige Bauvereinigung muss dem Mieter dann innerhalb von drei Monaten ein Kaufanbot unterbreiten. Für die Berechnung des Kaufpreises sieht das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) mehrere Möglichkeiten vor:

• Kaufpreis basierend auf dem Verkehrswert der Immobilie
• Berechnung anhand der Kosten einer neu errichteten Eigentumswohnung unter Berücksichtigung von altersbedingten Abschreibungen und einer Wertsicherung

Sollte der Mieter den Verdacht haben, dass der angebotene Preis zu hoch ist, hilft das zuständige Bezirksgericht in diesem Fall weiter. In Wien ist die Schlichtungsstelle MA 50 zuständig.

Geeignet ist der Mietkauf in erster Linie für alle Mieter, die in eine geförderte Wohnung einziehen dürfen. Für geförderten Wohnbau muss der Mieter gewisse Voraussetzungen erfüllen, wobei diese länderweise verschieden geregelt sind. Im Folgenden sind Voraussetzungen genannt, an die Sie sich möglicherweise halten müssen:

• Der Mieter muss volljährig und österreichischer Staatsbürger sein oder eine EU- bzw. EWR-Staatsbürgerschaft besitzen oder als Flüchtling gemäß Genfer Konvention anerkannt sein.
• Der Mieter muss einen dringenden Wohnbedarf nachweisen können. Daraus ergibt sich auch die Notwendigkeit, dass die Wohnung dem Mieter als Hauptwohnsitz dienen muss.
• Es sind zudem Einkommensgrenzen einzuhalten, die von Region zu Region unterschiedlich ausfallen können. Beispielsweise in Wien liegt die derzeitige Einkommensgrenze bei 46.450 Euro für Einzelpersonen und bei 69.220 Euro für zwei Personen.

Eine Alternative zum Bankkredit ist der Mietkauf in Österreich aber nicht. Wenn Sie sich für eine Wohnung oder ein Haus auf Mietkauf entscheiden, steht die Frage nach dem späteren Kauf noch völlig offen. Zunächst zahlen Sie während der Mietdauer wie gewohnt Ihre Miete. Diese Mietzahlungen werden aber nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet, sondern dienen der Bauvereinigung nur zur Kostendeckung. Der österreichische Mietkauf stellt damit ausdrücklich keinen Immobilienkauf auf Raten dar.

Auf den ersten Blick erscheint es attraktiv, eine Wohnung oder ein Haus mit Mietkauf anzumieten. Tatsächlich ist die Liste der Vorteile lang und es gibt nur wenige Nachteile. Dennoch sollten Sie sich über die Risiken des Mietkaufs im Klaren sein. In der nachfolgenden Übersicht haben wir Ihnen die Vor- und Nachteile zusammengestellt:

Die Kosten beim Mietkauf setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen:

• Finanzierungsbeitrag:
  Da wäre zunächst der sogenannte Finanzierungsbeitrag, den Sie bei Einzug an die Bauvereinigung bezahlen müssen. Dieser Beitrag dient der Finanzierung der Grund- und/oder Baukosten und ist mit bis zu 30.000 Euro oder mehr nicht unerheblich. Wie hoch die Einmalzahlung ausfällt, ist abhängig von Alter, Lage und Größe der Wohnung. Bei Beendigung des Mietverhältnisses (d. h. auch beim Kauf) erhalten Sie den Finanzierungsbeitrag anteilig zurück, und zwar unter Abzug einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent. Ein Haus auf Mietkauf ohne Anzahlung zu bekommen, ist daher eher die Ausnahme. Sollte Ihnen das Geld für die Anzahlung fehlen, können Sie dafür auch einen Kredit aufnehmen.
• Mietzins:
  Während der Mietdauer zahlen Sie ein Entgelt, das Ihnen aber nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
• Kaufpreis:
  Die Bauvereinigung teilt Ihnen mit, für welchen Preis Sie Ihre Mietkauf-Wohnung erwerben können. Der Kaufpreis für die Wohnung bzw. das Haus ist beim Mietkauf als marktüblicher Preis festzulegen. Wie bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf schließen Sie bei Inanspruchnahme der Kaufoption eine Immobilienfinanzierung ab. Bedenken Sie auch, dass zum Kaufpreis die üblichen Kaufnebenkosten hinzukommen.

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In der Vergangenheit haben nicht wenige Mieter ihre Kaufoption genutzt, um die Immobilie zu erwerben und kurz danach mit Gewinn zu verkaufen. Genossenschaftswohnungen verfolgen aber in erster Linie das Ziel, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dieser Praxis – von Kauf und sofortigem Wiederverkauf mit hohem Aufschlag – wurde daher mittlerweile ein Riegel vorgeschoben. Seit 2016 darf der Verkäufer einer geförderten Wohnung den Mehrerlös gemäß § 15g WGG nicht mehr behalten, das Geld geht stattdessen zurück an die Bauvereinigung. Erst nach Ablauf einer Spekulationsfrist von zehn Jahren ist es möglich, den Gewinn beim Verkauf zu behalten.

Zudem sollten Sie beachten, dass die Bauvereinigung ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lässt. Wenn Sie Ihre ehemalige Mietkauf-Wohnung binnen zehn Jahren wieder verkaufen möchten, müssen Sie die Bauvereinigung davon unterrichten.

Nicht jeder Mieter entscheidet sich dazu, seine Kaufoption zum vereinbarten Zeitpunkt auch auszuüben und das Mietkauf-Objekt zu erwerben. Tatsächlich liegt der Anteil der Mieter, die ihre Wohnung letztlich nicht kaufen, bei über der Hälfte. Die Gründe dafür können vielfältig sein. Ein Kauf kommt häufig deshalb nicht zustande, weil sich der Mieter den nötigen Immobilienkredit nicht leisten kann oder aber weil kein Interesse am Kauf besteht. Die Entscheidung gegen den Kauf wäre z. B. auch denkbar, wenn die Immobilienpreise am lokalen Immobilienmarkt fallen und der Mieter kein Risiko eingehen möchte.

Die Pflicht zum Kauf besteht beim klassischen Mietkauf-Modell nicht. D. h. der Mieter kann sich dazu entscheiden, die Kaufoption nicht wahrzunehmen, und bleibt einfach weiterhin als Mieter in der Immobilie wohnen. Für den Vermieter ergibt sich daraus kein gesetzlicher Kündigungsgrund. Es gelten also weiterhin die Regelungen des österreichischen Mietrechtsgesetzes. Insbesondere sind hier die Bestimmungen des § 30 MRG von Bedeutung, nach denen der Vermieter den Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen darf. Der Mieter hat also nicht zu befürchten, dass er bei Nichteinlösen der Kaufoption aus der Wohnung direkt ausziehen muss.

In Österreich bieten die Bauvereinigungen an vielen verschiedenen Standorten freie Mietkauf-Wohnungen und -häuser an. Sie können sich also direkt an die Bauvereinigung in Ihrer Stadt wenden oder auf den Immobilienportalen stöbern. Die meisten Mietkaufobjekte stehen in Wien zur Verfügung, die Nachfrage ist hier aber auch besonders hoch. Daher müssen Sie mitunter mit langen Wartezeiten rechnen, bis ein entsprechendes Objekt gebaut und bezugsfertig ist.

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