Vorsorgewohnung als krisensichere Kapitalanlage kaufen

Eine Vorsorgewohnung sichert Ihnen regelmäßige Einnahmen, bietet die Chance einer Wertsteigerungen und verschafft Ihnen Steuervorteile – da verwundert es nicht, dass Immobilien als Kapitalanlage in Österreich zunehmend an Beliebtheit gewinnen. Aber welche Immobilie eignet sich tatsächlich als Vorsorgewohnung? Lesen Sie hier die Antworten auf neun häufig gestellte Fragen zur Anlegerwohnung.

Eine Vorsorgewohnung ist eine Sonderform der Eigentumswohnung. Anders als die selbst bewohnte Immobilie dient die Vorsorgewohnung dazu, Einnahmen durch die Vermietung zu erzielen. Ein weiterer wichtiger Aspekt beim Kauf einer Vorsorgewohnung ist die potenzielle Wertsteigerung. Mit dem investierten Kapital möchte der Anleger also nicht nur regelmäßige Einnahmen generieren – er hofft zudem darauf, dass sich der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre erhöht.

Der Kauf einer Eigentumswohnung als Mietobjekt gilt als sicheres Investment – auch deshalb, weil Immobilien als Sachwerte inflationsgeschützt und somit krisensicher sind. Ganz nebenbei können Sie sich mit einer Anlegerwohnung noch steuerliche Vorzüge sichern. Allerdings eignet sich nicht jede Eigentumswohnung für den Vermögensaufbau. Damit sich Ihre Investition in eine Vorsorgewohnung tatsächlich auszahlt, gibt es einige grundlegende Tipps zu beachten.

Für die Suche einer Vorsorgewohnung bieten sich die folgenden Wege an:

• Schauen Sie sich auf den Immobilienportalen um und filtern Sie die Angebote gezielt nach Vorsorgewohnungen bzw. Anlegerwohnungen. Online können Sie einen guten Überblick zum Angebot und zu den Immobilienpreisen gewinnen.
• Wenden Sie sich direkt an die Anbieter von Anlegerwohnungen: Unternehmen wie s REAL Immobilien, Raiffeisen Vorsorge Wohnung, BUWOG und die Wiener Privatbank betreuen sehr viele Neubauprojekte mit Eigentumswohnungen und Vorsorgewohnungen.
• Kontaktieren Sie einen Immobilienmakler, der Sie in seine Kartei aufnimmt. Sobald eine für Sie passende Vorsorgewohnung auf den Markt kommt, erhalten Sie eine Nachricht vom Makler und können die Wohnung begutachten.

Nur eine gefragte Vorsorgewohnung gilt als sichere Einnahmequelle und bietet Ihnen die Chance, Ihr investiertes Geld durch Wertsteigerungen zu vermehren. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen fünf wesentliche Aspekte auf, die Sie beim Kauf einer Vorsorgewohnung berücksichtigen sollten.

Checkliste: Die richtige Vorsorgewohnung kaufen

1. Die Lage der Vorsorgewohnung: Die Lage ist wohl das wichtigste Kriterium beim Immobilienkauf. Wenn sich die Wohnung in einer begehrten Lage befindet, lässt sie sich leichter vermieten und Ihr Leerstandsrisiko sinkt. Der Standort entscheidet außerdem darüber, ob und in welchem Umfang sich der Wert der Immobilie mit der Zeit erhöht.
2. Die Größe und Ausstattung der Vorsorgewohnung: Kleinere Wohnungen mit bis zu zwei Zimmern werden am stärksten auf dem Wohnungsmarkt nachgefragt. Solche Objekte sind daher deutlich einfacher zu vermieten als große, teurere Wohnungen. Eine gehobene Ausstattung – wie beispielsweise eine moderne Einbauküche und ein zusätzlicher Kellerraum – werten die Vorsorgewohnung merklich auf.
3. Altbau oder Neubau: Als Vorsorgewohnung eignen sich grundsätzlich sowohl Alt- als auch Neubauwohnungen. Die meisten Vorsorgewohnungen befinden sich allerdings in Neubauten. Neubauwohnungen zeichnen sich durch den großen Vorteil aus, dass Sie die Miete hier frei vereinbaren können. Altbauwohnungen unterliegen hingegen den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) in vollem Umfang, was die Mietrendite mindern kann.
4. Rentabilität: Beim Erwerb von Immobilien als Anlage ist unbedingt darauf zu achten, dass sich das Investment rentiert – und zwar in Form von Mieterträgen sowie einer möglichen Wertsteigerung. Stellen Sie die Mieteinnahmen dem Kaufpreis gegenüber und prüfen Sie, ob der Kaufpreis der Immobilie angemessen ist. Bei einem zu hohen Kaufpreis und zu niedrigen Mieteinnahmen dauert es sehr lange, bis sich die Immobilie amortisiert hat.
5. Baulicher Zustand: In welchem Zustand sich das Objekt befindet, ist vor allem beim Kauf einer Altbauwohnung entscheidend. Instandhaltungsstau und hoher Renovierungsbedarf lassen die Kosten ansteigen und schmälern Ihre Rendite. Nicht zuletzt wirkt sich der bauliche Zustand auf die Energiekosten aus (siehe auch Energieausweis).

Haben Sie sich für den Kauf einer Vorsorgewohnung entschieden, möchten Sie die Immobilie bestenfalls schnell vermieten. Mit den Mieteinnahmen zahlen Sie Ihr Immobiliendarlehen zurück, und im Idealfall bleibt Ihnen unter dem Strich jeden Monat noch ein Betrag als Gewinn übrig.

Merke: Eine Vorsorgewohnung kann Ihr investiertes Kapital nur vor der Inflation schützen, wenn sich bei steigenden Kosten die Mieten erhöhen.

Aus diesem Grund ist es vorteilhaft, wenn Sie in den Mietvertrag eine sogenannte Indexklausel – auch Wertsicherungsklausel genannt – aufnehmen. Durch die Vereinbarung einer inflationsgesicherten Miete haben Sie die Möglichkeit, den Mietzins zu erhöhen.

Neben der Indexklausel empfiehlt es sich für viele Vermieter, den Mietvertrag zeitlich zu befristen. Ein befristeter Mietvertrag ist sinnvoll, wenn Sie Ihre Vorsorgewohnung später verkaufen oder selbst bewohnen möchten.

Ein stichfestes Argument für den Erwerb einer Anlegerwohnung ist der Steuervorteil, den Sie daraus erlangen. Mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung werden Sie zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Folglich sind Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt, d. h., die Wohnung kaufen Sie tatsächlich nur zum Nettopreis.

Neben dem Vorsteuerabzug ergeben sich durch den Erwerb einer Anlegerwohnung auch positive Einkommensteuereffekte. Alle mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben können Sie steuerlich absetzen und so Ihre Einkommensteuer senken. Dazu gehören in erster Linie die folgenden Werbungskosten:

• Kreditzinsen
• Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (jährlich mit 1,5 %)
• Nebenkosten Ihrer Immobilienfinanzierung
• Betriebskosten
• Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
• Kosten der Immobilienverwaltung
• Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung

Die folgende Beispielrechnung veranschaulicht Ihnen auf vereinfachte Weise, ob sich der Erwerb einer Vorsorgewohnung finanziell auszahlt.

Im Hinblick auf die Vorsorgewohnung und die Ausgaben der Vermietung sollten Sie aufpassen, dass Sie langfristig ein Plus erwirtschaften. Müssen Sie jeden Monat draufzahlen, erweist sich die Investition nicht nur als finanzielle Belastung. Es besteht zudem das Risiko, dass die Vorsorgewohnung unter Liebhaberei fällt. Machen Sie mit der Vermietung auf längere Sicht Verluste, kann das Finanzamt Ihre Vorsorgewohnung als Steckenpferd einstufen. Dann entfallen unter Umständen die Steuervergünstigungen.

Wenn Sie sogar darüber nachdenken, ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, kann sich die Amortisationszeit aufgrund des meist höheren Kaufpreises noch einmal verlängern. Im Verhältnis dazu fallen Ihre Mieteinnahmen aber auch höher aus, als es bei einer Zweizimmerwohnung der Fall wäre. Beachten Sie aber, dass bei einem Haus unter Umständen auch höhere Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen.

Die Vorsorgewohnungen selbst bewohnen und damit Miete sparen? Grundsätzlich kann diese Rechnung durchaus aufgehen. Wenn Sie Ihre Vorsorgewohnung für die Eigennutzung kaufen, gilt es aber zu bedenken, dass der Vorsteuerabzug dann eventuell entfällt. Um von der vollen Erstattung der Vorsteuer zu profitieren, müssten Sie die Vorsorgewohnung für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren vermieten.

Die Finanzierung einer Anlegerwohnung mit Fremdkapital bietet sich in zweierlei Hinsicht an:

• Nur wenige Käufer verfügen über ausreichend Sparguthaben, um die Vorsorgewohnung aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Der Immobilienkredit verhilft Ihnen zu einer eigenen Wohnung als Vorsorge.
• Die Kreditzinsen Ihrer Immobilienfinanzierung lassen sich als Werbungskosten geltend machen und von der Steuer abziehen.

Für die Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung können Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen. Im Vergleich zum Eigenheim stellen Banken bei Vorsorgewohnungen meist höhere Anforderungen an den Eigenkapitalanteil. Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen müssen, hängt von der Lage und der Größe der Wohnung ab. Es empfiehlt sich, mit einem Eigenmittelanteil von ungefähr 30 Prozent zu kalkulieren.

Mit Eintritt ins Rentenalter sollte die Vorsorgewohnung bestenfalls ausfinanziert sein, damit Sie mit den Mieteinnahmen Ihre Altersbezüge aufstocken können. Unsere Finanzierungsberater finden gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierungslösung – nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf und besprechen Sie mit uns Ihre Pläne.

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