Wohnungskauf: Tipps und 10-Punkte-Checkliste

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Erwerber eine gute Alternative zum Einfamilienhaus, vor allem wenn Sie zentrumsnah wohnen möchten. Beim Wohnungskauf sind aber einige Besonderheiten zu beachten, da Sie als Käufer der Wohnung auch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft werden. Lesen Sie hier, worauf es beim Wohnungskauf ankommt – die Checkliste für den Wohnungskauf gibt Ihnen praktische Tipps.

Hier sind die 10 wichtigsten Punkte, auf die Sie beim Wohnungskauf achten sollten:

• Lage der Eigentumswohnung
  Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien, die den Verkehrswert der Immobilie beeinflussen. Doch auch für Sie persönlich ist es entscheidend, wie das Wohnumfeld ist, welche Einkaufsmöglichkeiten sich in der Nähe befinden etc.
• Grundbuchauszug
  Der Grundbuchauszug liefert Ihnen Informationen zum Eigentümer sowie zu eingetragenen Pfandrechten, Rechten und Beschränkungen. Stellen Sie Ihre Fragen dazu Ihrem Rechtsanwalt oder dem Notar.
• Qualität der Wohnung
  Schauen Sie genau hin, ob die Eigentumswohnung auch langfristig ihren Wohnbedürfnissen entspricht. Stimmen die Größe, die Zimmeraufteilung, die Ausstattung, die Aussicht, das Stockwerk? Sind keine (versteckten) Mängel vorhanden?
• Mögliche Folgekosten vor dem Einzug
  Wenn Sie die Wohnung vor dem Einzug noch renovieren müssen oder Umbauarbeiten durchführen wollen, sollten Sie die Kosten dafür kalkulieren. Dies ist wichtig für die Finanzierung der Immobilie und den Kredit für den Wohnungskauf.
• Kaufvertrag
  Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags den Kaufvertragsentwurf zuschicken. Klären Sie offene Punkte mit dem Notar oder dem Rechtsanwalt, die den Kaufvertrag aufsetzen.
• Kauf vom Bauträger
  Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger befindet sich das Objekt meist noch im Bau und Sie können die Immobilie nicht besichtigen. Umso wichtiger ist es daher, die Baupläne zu studieren.
• Kauf vom privaten Eigentümer
  Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie die Immobilie nach Möglichkeit mehrmals besichtigen. Bestehen Sie auch darauf, die allgemeinen Teile der Liegenschaft zu begutachten.
• Eigentümergemeinschaft und Rücklage
  Schauen Sie sich die Dokumente zur Liegenschaft an, die das Miteigentum an den allgemeinen Teilen betreffen. Dazu gehören Informationen zur Reparaturrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wohnungseigentumsvertrag und die Hausordnung.
• Kaufpreiszahlung
  Wenn Sie den Kaufvertrag für die Wohnung unterzeichnen, ist es üblich, den Kaufpreis oder einen Teil davon zu zahlen. Am besten ist es, wenn Sie den Kaufpreis beim Notar treuhänderisch hinterlegen. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst dann, wenn die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde.
• Grundbucheintragung und Übergabe
  Der Wohnungskauf ist erst abgeschlossen, wenn Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Vorher müssen Sie noch die Grunderwerbsteuer begleichen. Bei der Übergabe sollten Sie unbedingt ein Übergabeprotokoll anfertigen.

Weitere wichtige Punkte zum Wohnungskauf finden Sie in unserer kostenlosen Checkliste zum Abhaken, die Ihnen hier zum Download zur Verfügung steht.

Die Suche nach einer geeigneten Wohnung nimmt nicht selten mehrere Monate in Anspruch. Da beim Wohnungskauf viel Geld im Spiel ist, sollte man sich bei der Wohnungssuche ausreichend Zeit nehmen und mehrere Objekte besichtigen.

Vorab empfiehlt es sich, einige Kriterien für die Suche festzulegen und gezielt nach potenziell passenden Eigentumswohnungen Ausschau zu halten. Dabei hilft Ihnen unser Fragenkatalog.

Kriterien bei der Wohnungssuche – die verschiedenen Objekttypen

• Altbau oder Neubau?
  Hohe Decken, ein großzügiger Zuschnitt und eine schmucke Fassade machen den Charme von Altbauwohnungen aus. Wer einen Neubau kauft, setzt hingegen auf Energieeffizienz und eine moderne Ausstattung. Ob Ihnen alt oder neu mehr zusagt, hängt von den persönlichen Vorlieben ab. Beim Kauf einer Altbauwohnung sollten Sie aber bedenken, dass in Zukunft hohe Aufwendungen für Modernisierungen und Instandhaltungen auf Sie zukommen können. Neubauimmobilien im Erstbezug sind meist teurer in der Anschaffung, dafür sind Reparaturen erst einmal nur in geringem Ausmaß notwendig.
• Renovierungsbedürftig oder in einwandfreiem Zustand?
  Eine renovierungsbedürftige Immobilie ist sehr wahrscheinlich günstiger im Preis. Unterschätzen Sie aber nicht den Kostenaufwand und vor allem den Zeitaufwand. Solange die Immobilie saniert wird und Sie nicht einziehen können, bezahlen Sie weiterhin Ihre Mietwohnung und gleichzeitig die Kreditraten für Ihr neues Heim. Daher lohnt sich die Renovierung nur, wenn der Preisanschlag entsprechend hoch ist.
• Vermietet oder bezugsfertig?
  Vermietete Immobilien sind für Kapitalanleger interessant, die vorrangig auf die Rendite schauen. Wenn Sie aber selbst in die Eigentumswohnung einziehen möchten, müssen Sie die Mieter zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Eigenbedarfskündigung kann sich unter Umständen hinziehen.

Wo finde ich eine Eigentumswohnung?

• Immobilienportale im Internet sind eine gute erste Anlaufstelle, um einen Überblick zum Immobilienmarkt zu erhalten
• Anzeigen in lokalen Zeitungen
• Verkaufsschilder am Haus
• Immobilienmakler vor Ort helfen Ihnen bei der Wohnungssuche und beraten Sie hinsichtlich der Kaufpreise

Die Wohnungseigentümer bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer verfügt über das alleinige Nutzungsrecht über seine eigene Wohneinheit und ist außerdem der Miteigentümer der gesamten Immobilie. Aus diesem Grund ist es notwendig, dass eine Eigentümergemeinschaft besteht, die Entscheidungen wie beispielsweise zur Modernisierung der zentralen Heizungsanlage trifft.

Die gesetzliche Grundlage für das Wohneigentum und die Eigentümergemeinschaft findet sich im Wohnungseigentumgesetz 2002 (WEG). Es regelt

• die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum
• die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters
• die Verwaltung der Liegenschaft
• die Eigentümergemeinschaft
• die Ausschließung von Wohnungseigentümern
• das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft
• das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren

Allgemeine Teile einer Liegenschaft

Die gemeinschaftlich genutzten Räume und Bereiche der Immobilie nennt man allgemeine Teile. Dazu gehören unter anderem die Fahrradabstellplätze und die Stiegenhäuser, aber auch Bestandteile des Gebäudes wie das Dach und die Fassade. Bei den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft unterscheidet man in

• “notwendiger allgemeiner Teil“ wie beispielsweise der Hausflur, der für alle Eigentümer als Zugang zu ihrer Wohneinheit zwingend erforderlich ist
• “allgemeiner Teil kraft Widmung“ wie beispielsweise der Garten

Verwaltung der Immobilie durch die Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft ist verantwortlich für die Verwaltung der Liegenschaft. Die Aufgaben umfassen im Einzelnen

• Reparaturen und Renovierungen von allgemeinen Teilen
• Beschluss zur Höhe der Reparaturrücklage
• Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung

Über Angelegenheiten zur Immobilie können die Eigentümer nur gemeinschaftlich bestimmen. Beispielsweise darf ein einzelner Wohnungseigentümer nicht einfach Malerarbeiten im Stieghaus anordnen, ohne dafür die Zustimmung der anderen Miteigentümer zu erhalten. Wohl ist es ihm aber gestattet, innerhalb seiner eigenen Wohneinheit zu renovieren.

In der Praxis ist es üblich, dass der Verwalter die Eigentümergemeinschaft vertritt und im Namen dieser Handwerkerverträge etc. abschließt. Wenn kein Verwalter bestellt wurde, vertritt die Mehrheit der Eigentümer die Eigentümergemeinschaft. Die Mehrheit ergibt sich wiederum aus den Eigentumsanteilen.

Rücklage für Instandhaltungen

Gemäß § 31 WEG hat die Eigentümergemeinschaft eine angemessene Rücklage anzulegen, an der sich alle Miteigentümer anteilig beteiligen. Die Rücklage dient dazu, künftige Aufwendungen zu decken. Welchen Beitrag jeder einzelne Miteigentümer zu leisten hat, richtet sich nach seinem Eigentumsanteilen an der Liegenschaft.

Maklergebühren, Steuern und weitere Nebenkosten beim Wohnungskauf addieren sich zu einer nicht unwesentlichen Summe. Erst wenn Sie die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis der Immobilie hinzurechnen, wissen Sie, wie viel Sie die Eigentumswohnung kostet.

Maklerprovision beim Wohnungskauf

Der Makler berechnet beim Vertragsabschluss eine Maklerprovision, deren Höhe in Abhängigkeit zum Kaufpreis steht:

• bis zu einem Wert von 36.336,42 Euro ist die Vermittlungsprovision 4 % des Wertes zzgl. Mehrwertsteuer
• von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro ist die Vermittlungsprovision pauschal 1.453,46 Euro zzgl. Mehrwertsteuer
• über 48.448,51 Euro ist die Vermittlungsprovision 3 % des Wertes zzgl. Mehrwertsteuer

Meist teilen sich der Verkäufer und der Erwerber die Maklerprovision und zahlen diese anteilig jeweils zur Hälfte.

Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf

• die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises
• bei Erwerbsvorgängen zwischen nahen Verwandten ist der Stufentarif anzuwenden, Bemessungsgrundlage ist hier Grundstückswert

Grundbuchsgebühr beim Wohnungskauf

• für die Eintragung von Wohnungseigentumsrechten im Grundbuch fällt eine Gebühr in Höhe von 1,1 % des Kaufpreises an
• für die Eintragung eines Pfandrechts entstehen zusätzliche Kosten von 1,2 % vom Wert des Pfandrechts

Anwalts- oder Notarkosten beim Wohnungskauf

• Notarkosten betragen 1 bis 3 % des Kaufpreises
• Gebühren geben die Kammertarife vor
• es lässt sich auch ein Pauschalhonorar vereinbaren

Kosten für die Beglaubigungen von Unterschriften für die Verbücherung

• abhängig vom Kammertarif, Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Wert des Pfandrechts

Die Finanzierung der Immobilie ist ein wichtiges Thema. Wenn Sie die Angebote vergleichen und die besten Kreditkonditionen heraussuchen, lassen sich hohe Ersparnisse erzielen. Nehmen Sie sich daher bei der Frage nach der passenden Finanzierung ausreichend Zeit und nutzen Sie die Dienste eines Finanzierungsberaters.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: Eigentumswohnung finanzieren

1. Budget klären:
   Verschaffen Sie sich einen Überblick dazu, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Als Eigenmittel lassen sich neben Sparguthaben auch Geldanlagen wie Fondsanlagen, Schenkungen von den Eltern oder aber eine abbezahlte Immobilie heranziehen. Bei der Bank erhalten Sie eine erste Aussage dazu, wie viel Immobilie Sie sich auf der Grundlage Ihres Eigenkapitals und Ihrer Einkommenssituation leisten können.
2. Finanzierungsform wählen:
   Entscheiden Sie sich, welche Art der Finanzierung am besten zu Ihnen und Ihrer Situation passt. Häufig finanzieren Erwerber ihre Eigentumswohnung mit einem klassischen Hypothekendarlehen oder einem Bauspardarlehen. Bei diesen beiden Finanzierungsmöglichkeiten können Sie von den Niedrigzinsen profitieren.
3. Details der Finanzierung festlegen:
   Überlegen Sie sich, wie hoch die monatlichen Kreditraten maximal sein dürfen. Machen Sie sich außerdem Gedanken dazu, ob ein fester Zins oder ein variabler Zins besser für Sie ist. Lassen Sie sich auch zu Zins-Caps, Sondertilgungsmöglichkeiten und anderen Optionen beraten.
4. Kreditvergleich:
   Selbst, wenn die Finanzierung durch Ihre Hausbank bequem erscheint, sollten Sie unbedingt die Angebote vergleichen. Damit lässt sich viel Geld einsparen.
5. Kreditvertrag abschließen:
   Wenn Sie sich für ein konkretes Darlehen entschieden haben und eine positive Kreditzusage erhalten, unterzeichnen Sie die Verträge. Bei einer Hypothek ist es üblich, dass der Kreditgeber ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lässt.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich dem Erwerber die Frage, ob er seine Immobilie selbst nutzen oder besser vermieten sollte. Die folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht zu den jeweiligen Vor- und Nachteilen von Selbstnutzung und Vermietung.

Der Wohnungseigentumsvertrag legt die Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer fest und regelt deren Rechtsbeziehungen untereinander. Im Vertragswerk ist definiert, wer welche Räumlichkeiten nutzen darf. Dazu zählen in erster Linie das alleinige Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung oder an einem Stellplatz sowie die gemeinsame Nutzung von gemeinschaftlich genutzten Teilen. Außerdem kann der Vertrag bestimmen, wie die Kosten der Immobilie aufzuteilen sind.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, müssen Sie sich an die Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag halten. Daher ist es wichtig, dass Sie sich das Regelwerk vor dem Kauf genau anschauen und bei Fragen Ihren Rechtsanwalt kontaktieren. Änderungen zu den ursprünglich getroffenen Bestimmungen sind zwar möglich, allerdings ist dazu die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.

Tipp: Prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag vor allem darauf, welche Pflichten und Einschränkungen Sie als Miteigentümer zu beachten haben. Beispielsweise

• wer für die Reinigung des Treppenhauses zuständig ist
• wer die Schneeräumung zu erledigen hat
• welche Ruhezeiten im Haus gelten
• welche Nutzungen nicht erlaubt sind

Abzugrenzen vom Wohnungseigentumsvertrag ist der Wohnungskaufvertrag. Dabei handelt es sich um den Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber, der Punkte wie den Kaufpreis und die Übergabe regelt.