Immobilienkredit: Die 7 wichtigsten Fragen für Sie beantwortet

Wenn Sie für den Hauskauf oder den Wohnungskauf einen Immobilienkredit aufnehmen, können Sie derzeit von besonders niedrigen Zinsen profitieren. Doch ganz so einfach ist die Aufnahme einer Finanzierung dann doch nicht. Worauf Sie unbedingt achten sollten, und wo die Fallstricke liegen: Hier finden Sie Praxiswissen und Immobilienkredit-Rechner rund um Ihre Immobilienfinanzierung.

Ein Immobilienkredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, dass Sie für

• den Immobilienkauf,
• den Hausbau oder
• eine Sanierung

beantragen können. Immobilienkredite haben typischerweise eine Laufzeit von 10 bis 30 Jahren, teilweise sogar länger.

Wenn Sie einen Immobilienkredit in Österreich beantragen möchten, haben Sie die Wahl zwischen einer Vielzahl an Banken und Bausparkassen. Immobiliendarlehen sind in der Regel grundbuchrechtlich gesichert, das heißt, die Bank lässt ein Pfandrecht im Grundbuch als Sicherheit eintragen. Wenn die Rückzahlung des Kredits scheitert, kann die Bank das Objekt letztlich zwangsversteigern lassen und dadurch die Schulden bedienen. Der Vergleich von Immobilienkrediten ist etwas schwieriger als bei klassischen Krediten. Dies liegt sicherlich auch daran, dass die Kredithöhe bei einer Immobilienfinanzierung deutlich höher ausfällt.

Für die Immobilienfinanzierung stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Welche Finanzierung sich für Ihr Vorhaben am besten eignet, hängt von verschiedenen Kriterien wie beispielsweise der Kredithöhe und dem aktuellen Zinsniveau ab. Aufgrund der großen Anzahl an Finanzierungsarten und Angeboten ist es grundsätzlich empfehlenswert, sich professionell beraten zu lassen. Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit einem Finanzberater und profitieren Sie durch den Kreditvergleich von günstigen Konditionen.

Vergleichen Sie auch die unterschiedlichen Kredit- und Darlehensarten:

• Hypothekarkredit bzw. -darlehen
• Annuitätendarlehen
• variables Darlehen
• Wohnkredit
• Bausparvertrag
• Cap-Darlehen
• Anschlussfinanzierung (hierunter fallen: Umschuldung, Prolongation und das Forward-Darlehen)
• Vollfinanzierung - Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Schon beim Erstgespräch für Ihre Baufinanzierung bittet Sie die Bank um verschiedene Unterlagen. Welche Dokumente Sie im Einzelnen für Ihren Kreditantrag benötigen, erfahren Sie von Ihrem Kreditgeber. Hier haben wir Ihnen eine Übersicht über sämtliche Kreditunterlagen als Checkliste zum Download zusammengestellt, die Sie möglicherweise für Ihren Immobilienkredit benötigen.

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb können sich in Österreich auf bis zu rund 10 Prozent des Kaufpreises belaufen. Umso wichtiger ist es daher, dass Sie sich einen Überblick zu den Kaufnebenkosten und den Finanzierungsnebenkosten verschaffen.

Aus Sicht der Bank spielt bei der Frage nach dem maximalen Immobilienkredit die Belehnungsgrenze eine wichtige Rolle. Wohl kaum eine Bank möchte das Risiko eingehen, ein Objekt bis zu 100 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie zu beleihen. Meist ist die Belehnungsgrenze auf 70 bis 90 Prozent der Gesamtkosten der Immobilie beschränkt, also der Summe aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten.

Damit die Beantragung Ihrer Immobilienfinanzierung nicht zum unwägbaren Abenteuer wird, sollten Sie Ihr Vorhaben gut durchplanen. So können Sie gravierende Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden und einen günstigen Anbieter finden.

In 3 Schritten zum Immobilienkredit

1. Lassen Sie sich durch einen qualifizierten und ungebundenen Finanzierungsexperten beraten. Ob Sie den Kauf, ein Bauvorhaben, die Anschlussfinanzierung oder eine Modernisierung planen – ein Finanzierungsberater vermittelt Ihnen den passenden Immobilienkredit.
2. Bei einem qualifizierten Berater erhalten Sie ein persönliches Angebot, das genau auf Ihre Lebenssituation und auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist.
3. Entscheiden Sie sich für das beste Kreditangebot und erhalten Sie schon nach kurzer Zeit eine Kreditzusage von der Bank.

Voraussetzungen für die Aufnahme eines Immobilienkredits

Bevor Sie Ihren Kreditantrag stellen, gilt es, einige Voraussetzungen zu erfüllen:

• Eigenkapital: Bei der Finanzierung von Immobilien ist Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des benötigten Kapitals von Vorteil. Durch Eigenmittel senken Sie nicht nur Ihre Kredithöhe und damit Ihre monatlichen Kreditraten. Darüber hinaus erhalten Sie günstigere Konditionen, wenn Sie mehr Eigenkapital mitbringen. Übrigens: Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist in Österreich möglich. Die Vollfinanzierung birgt allerdings einige Risiken – nicht zuletzt fallen die Zinskosten meist höher aus. Nur wer über eine ausgezeichnete Bonität verfügt und andere Sicherheiten vorweisen kann, für den kann sich Gesamtfinanzierung bei fehlendem Eigenkapital lohnen.
• Bonität: Nur wer volljährig beziehungsweise geschäftsfähig ist, erhält einen Immobilienkredit. Ein wichtiges Bonitätskriterium ist zudem, dass Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Kreditnehmer können angestellt oder auch selbstständig tätig sein.
• Sicherheiten: Beim Hypothekarkredit ist es erforderlich, dass Sie der Eintragung eines Grundpfandrechts beziehungsweise einer Hypothek im Grundbuch zustimmen. Mitunter kann die Bank weitere Sicherheiten wie eine Bürgschaft oder die stille Abtretung von Mieteinnahmen verlangen.

Feste Zinsen, variable Zinsen, Laufzeiten, Restschuld – beim Kreditvergleich sollten Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Achten Sie daher darauf, dass Sie den Vergleich auf Basis fester Parameter vornehmen. Die Mühe lohnt sich, es geht schließlich um Ihr Geld. Wenn Sie sich übereilt für ein Kreditangebot entscheiden, bezahlen Sie im schlechtesten Falle mehrere Tausend Euro mehr für Ihre Baufinanzierung. Oder aber Sie bleiben am Laufzeitende auf einem hohen Schuldenberg sitzen, da Sie zu niedrig getilgt haben. Wie Sie beim Kreditvergleich am besten vorgehen, zeigt Ihnen die folgende Checkliste:

Der Immobilienkredit im Vergleich – eine Checkliste

• Zinsen: Noch besser als der Sollzinssatz eignet sich für den Kreditvergleich der Effektivzinssatz. Dieser Zinssatz enthält neben dem Sollzins die Bearbeitungskosten der Finanzierung. Der Zinsenvergleich ist bei der Baufinanzierung sinnvoll, um das günstigste Angebot zu finden.
• Restschuld: Wenn Sie für Ihre Baufinanzierung eine Zinsbindungsfrist vereinbart haben, ist nach Ablauf dieser Laufzeit häufig noch ein Restbetrag übrig. Diese Restschuld können Sie beispielsweise durch eine Anschlussfinanzierung tilgen.
• Sondertilgungen: Gewährt Ihnen die Bank die Möglichkeit der Sondertilgungen, sollten Sie diese auch möglichst nutzen. Achten Sie also bei der Auswahl einer geeigneten Finanzierung darauf, dass Sie jährliche Sondertilgungen vornehmen können.