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Bauspardarlehen: Zinssatz, Darlehensanspruch und Zuteilung
Als Bausparer bzw. Bausparerin haben Sie in Österreich die Möglichkeit, Ihr Eigenheim mit einem Bauspardarlehen zu finanzieren. Doch was ist genau der Unterschied zum Immobilienkredit? Und wie genau funktioniert das Darlehen? Hier erklären wir Ihnen, für wen sich das Bauspardarlehen lohnt und worauf zu achten ist. Unsere Experten beantworten Ihnen zudem sechs häufig gestellte Fragen besonders praxisnah.
Inhalt dieser Seite:
1. Was ist ein Bauspardarlehen?
Auch wenn die Zahl der Neuverträge seit einigen Jahren zurückgeht, ist Bausparen dennoch eine gute Finanzierungsmöglichkeit in Österreich. Dabei gilt: Nur wer lange genug in seinen Bausparvertrag einzahlt, kann später ein Bauspardarlehen beantragen.
immoverkauf24 Tipp:
Durch einen Bausparvertrag haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Anders als z. B. beim Hypothekarkredit von der Bank entscheidet die Bonitätsprüfung beim Bauspardarlehen nicht über die Höhe der Zinsen. Das heißt: Jeder Kreditnehmer erhält die gleichen Konditionen.
Die maximale Darlehenssumme für das Bauspardarlehen wurde zum 25. Februar 2019 auf 220.000 Euro für Einzelpersonen bzw. 440.000 Euro für Ehepaare angehoben. Damit reagierte die Finanzmarktaufsichtsbehörde auf steigende Immobilienpreise in Österreich. Für unbesicherte Bauspardarlehen ohne Grundbucheintrag beträgt der Höchstbetrag jetzt 30.000 Euro. Eine Vollfinanzierung ist mit dem Bauspardarlehen aber nicht möglich. Abhängig von der Bausparkasse müssen Sie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital beisteuern. Die Eigenmittel setzen sich in der Regel aus dem angesparten Bausparguthaben inklusive der erwirtschafteten Zinsen und den staatlichen Prämien zusammen. Falls Sie das Mindestbausparguthaben für Ihre Finanzierung nicht erreicht haben, können Sie das Bauspardarlehen auch mit einem Immobilienkredit kombinieren.
Ein Darlehen für viele (Immobilien-)Vorhaben
Das Bauspardarlehen eignet sich für die Finanzierung unterschiedlicher Vorhaben – wie zum Beispiel:
- Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück
- Renovierungen, Sanierungen, Modernisierungen und für die Umsetzung energetischer Maßnahmen
- Neubau oder Umbau einer Immobilie
- Umschuldung einer bestehenden Immobilienfinanzierung
- Finanzierung der Baukostenanteile von Miet- und Genossenschaftswohnungen sowie von Gemeindewohnungen
- Auszahlung von Erbteil- oder Scheidungsforderungen bei Immobilien
- Finanzierung von Bildungs- und Pflegemaßnahmen
Bausparkasse: Kredit fürs Haus dank Bausparvertrag
Im Gegensatz zum Hypothekarkredit können Sie das Bauspardarlehen nicht bei einer Bank, sondern bei den vier Bausparkassen in Österreich beantragen:
- s Bausparkasse
- Raiffeisen Bausparkasse
- Wüstenrot Bausparkasse
- start:bausparkasse (ehemals ABV Bausparkasse)
Wer erhält ein Bauspardarlehen?
Um einen Bausparkredit zu beantragen, sind zwei wichtige Voraussetzungen zu erfüllen:
- Sie verfügen über einen ordentlichen Wohnsitz in Österreich.
- Sie haben in einen Bausparvertrag eingezahlt.
immoverkauf24 Tipp:
Ein Bauspardarlehen erhalten Sie nur, wenn der Kredit für einen der gesetzlich festgelegten Zwecke verwendet wird. Neben Immobilienvorhaben gehören auch die Pflege von Angehörigen und berufliche Aus- und Weiterbildungen dazu.
2. Wie funktioniert das Bauspardarlehen?
Ein Bauspardarlehen ähnelt vom Prinzip her dem Immobilienkredit, hat aber einige Besonderheiten. Ähnlich wie beim Hypothekarkredit ist es üblich, dass der Kreditgeber ein Pfandrecht im Grundbuch bestellt. Die Sicherstellung durch ein Pfandrecht ermöglicht der Bausparkasse, ihre Forderungen hypothekarisch abzusichern. Wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht wie vereinbart zurückzahlt, kann die Bausparkasse ihr Pfandrecht einlösen. In letzter Instanz kann es in diesem Fall zur Zwangsversteigerung kommen.
Es sind auch Bauspardarlehen ohne grundbücherliche Sicherstellung erhältlich. Die maximale Kreditsumme ist bei solchen Darlehen aber wesentlich geringer. Meist kann der Kreditnehmer nur bis zu 30.000 Euro als Kredit aufnehmen. Außerdem sollten Sie beachten, dass der Sollzins aufgrund der fehlenden Besicherung höher ausfällt.
Bauspardarlehen: Zinsen mit Ober- und Untergrenze
Die Besonderheit besteht beim Bauspardarlehen darin, dass Ober- und Untergrenzen für den Zinssatz festgelegt sind. Die Obergrenze liegt bei 6 Prozent. Die Untergrenze war in den vergangenen Jahren auf 3 Prozent festgesetzt. Was einerseits gut für den Kreditnehmer ist, wirkt sich in Anbetracht des derzeitigen Niedrigzinsniveaus eher nachteilig aus. Heute lässt sich eine Immobilie mit einem Zinssatz von unter 2 Prozent finanzieren. Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen wurde der Bausparvertrag aus diesem Grund unattraktiv. Die Bausparkassen haben darauf reagiert und die Zinsuntergrenze gesenkt, um wieder mehr Menschen zum Bausparen zu animieren. Derzeit sind Bauspardarlehen mit einer unteren Zinsgrenze von 1,25 Prozent zu haben. Die Zinsober- und Zinsuntergrenzen gelten für eine Dauer von 20 Jahren ab Zuteilung.
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Beispiel Bauspardarlehen
| Eckdaten der Finanzierung | Wert | Hinweise |
| Darlehensbetrag | 300.000 Euro | Dabei handelt es sich nicht um den Kaufpreis der Immobilie, sondern um den gewünschten Finanzierungsbetrag bzw. Ihren Finanzierungsbedarf. |
| Gesamtlaufzeit | 25 Jahre | Anhand der Laufzeit berechnet sich die monatliche Rate. Sie können Ihr Bauspardarlehen auch mit einer kürzeren oder längeren Laufzeit gestalten. Abhängig von der Bausparkasse ist aber eine bestimmte Maximaldauer einzuhalten. |
| Zinsbindung | 15 Jahre | Die Zinsen sind in diesem Beispiel für 15 Jahre festgeschrieben. Nach Ablauf der Zinsbindung wird das Darlehen variabel verzinst. |
| Fixe Zinsen | 1,79 % bzw. 2,2 % effektiv | Der Effektivzinssatz enthält im Gegensatz zum Sollzins die Kosten der Finanzierung – dazu gehören Bearbeitungsgebühr, Kontoführungsgebühr und Eigenmittelbeschaffungsgebühr. |
| Zinsobergrenze | 6 % | Die gesetzliche Obergrenze für den Zins stellt sicher, dass Ihre monatlichen Raten nicht über diesen Wert hinaus ansteigen können. |
| Ergebnis der Berechnung | ||
| Monatliche Rate in der Fixzinsphase | 1.289 Euro | Die monatliche Rate setzt sich aus Tilgung und Zinskosten zusammen. |
| Rate in der variablen Zinsphase | 1.289 Euro | Dabei wird angenommen, dass der variable Zins gleich dem Fixzins ist. In der Praxis wird die Rate nach der Sollzinsbindung aber sehr wahrscheinlich von diesem Wert abweichen. Abhängig von der Zinsentwicklung kann die Rate entweder höher oder niedriger ausfallen. |
| Maximale Rate bei steigenden Zinsen in der variablen Zinsphase | 1.948 Euro | Diese Monatsrate würde bei einem maximalen Zinssatz von 6 % anfallen. Die Deckelung gilt aber nur für die ersten 20 Jahre nach Zuteilung. |
3. Bauspardarlehen oder Kredit?
Das Bauspardarlehen gilt als planungssicher, transparent und vorteilhaft aufgrund der staatlichen Prämie für den Bausparvertrag. Angesichts historisch niedriger Kreditzinsen fragen sich aber immer mehr Käufer und Bauherren, ob sich das Bauspardarlehen wirklich lohnt. Gerade Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität bekommen heute bei der Bank einen Hypothekarkredit mit günstigeren Zinsen. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, die verschiedenen Finanzierungsangebote zu vergleichen. Die Finanzierung einer Immobilie sollte stets auf den Einzelfall zugeschnitten sein und langfristig Ihren Bedürfnissen entsprechen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen kurzen Überblick zu den wesentlichen Unterschieden zwischen Bauspardarlehen und Kredit:
| Bauspardarlehen | Kredit (z. B. Hypothekarkredit) |
| Gleiche Konditionen für alle Kreditnehmer, d. h. der Zinssatz richtet sich nicht nach der Bonität. | Das Kreditangebot mit konkreten Zinsen ist abhängig von der Bonität des Kreditnehmers. |
| Darlehenssumme ist auf 220.000 Euro für Einzelpersonen / 440.000 für Ehepaare begrenzt. | Es besteht keine Obergrenze für die Darlehenssumme, maximal möglicher Kredit berechnet sich u. a. anhand des Einkommens des Kreditnehmers. |
| Gesetzliche Zinsobergrenze und -untergrenze bestimmen in der variablen Phase den Zinssatz. | Bei variabler Verzinsung kann die Monatsrate beliebig steigen oder sinken, es gibt keine Zinsgrenzen (außer bei einem vereinbarten Cap). |
| Kredit wird innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt. | Es kann am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld bestehen. |
| Mit dem Bauspardarlehen lassen sich auch andere Vorhaben außer Immobilien finanzieren. | Der Hypothekarkredit ist nur für die Finanzierung von Immobilien vorgesehen. |
Lassen Sie sich daher von einem professionellen Finanzberater die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung aufzeigen. Unsere Finanzierungsspezialisten von immoverkauf24 finden für Sie das beste Darlehen und kümmern sich gerne für Sie um die Beantragung.
4. Wann kann das Darlehen in Anspruch genommen werden?
Bausparverträge sind im Normalfall für eine Laufzeit von sechs Jahren vorgesehen. Erst nach dieser Ansparphase erfolgt die Zuteilung unter Voraussetzung, dass Sie das Mindestbausparguthaben erreicht haben. Unter der Zuteilung versteht man die Bereitstellung des angesparten Guthabens und des Bauspardarlehens. Wann Ihnen das Bauspardarlehen zugeteilt wird, ist abhängig von der Liquidität der Bausparkasse. Daher müssen Sie mitunter eine gewisse Wartezeit bis zum nächsten Zuteilungstermin abwarten. Um Ihren Bausparer auflösen zu können, müssen Sie außerdem die Mindestdarlehenssumme von 4.000 Euro erfüllen.
immoverkauf24 Tipp:
Sie möchten wissen, wie hoch Ihr Darlehensanspruch ist? Ihrem jährlichen Kontoauszug können Sie diese Information entnehmen.
Sie haben bereits ein passendes Haus zum Kauf gefunden, Ihr Bausparvertrag ist aber noch nicht zuteilungsreif? In diesem Fall ist es möglich, die Zeit bis zur Zuteilung mit einer Zwischenfinanzierung zu überbrücken. Selbst wenn Sie bislang keinen Bausparvertrag hatten, können Sie ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Mit der Beantragung des Darlehens legt die Bausparkasse für Sie einen Bausparvertrag an. Bis die Zuteilung erfolgt, gelten die Konditionen eines Zwischendarlehens.
5. Fixer Zinssatz oder dynamische Rate?
Beim Bauspardarlehen besteht die Option, einen fixen Zinssatz zu vereinbaren. Abhängig vom Angebot der jeweiligen Bausparkasse ist eine Sollzinsbindung für 1,5 bis 30 Jahre möglich. Der Fixzins bietet Ihnen den Vorteil, dass die Raten in der Höhe über die Laufzeit hinweg konstant bleiben. Dadurch haben Sie mehr Planungssicherheit und gehen kein Zinsrisiko ein. Die gleichbleibende Rate bezeichnet man auch als Standardrate. Daneben bieten Bausparkassen weitere flexible Rückzahlungsmöglichkeiten. Beispielsweise bei der dynamischen Rate steigen die Kreditraten mit der Laufzeit des Darlehens an. Praktisch ist eine solche Vereinbarung, wenn Sie in der Zukunft mit Gehaltserhöhungen rechnen können. Auch für den Fall, dass Sie sich für die Zinsenrate entscheiden, zahlen Sie für die ersten sechs Monate nur die Zinskosten. Erst danach erhöht sich die monatliche Kreditrate um den Tilgungsanteil.
Bei variabler Verzinsung orientiert sich der Zinssatz am EURIBOR. Zusätzlich dazu erhebt die Bank einen festgelegten Zinsaufschlag. Es ist auch möglich, das Darlehen in einen variablen Anteil und einen Anteil mit Fixzins aufzuteilen und so die Vorteile beider Zinsvarianten zu kombinieren.
6. Wie funktioniert die Tilgung bei einem Bauspardarlehen?
Die Tilgung erfolgt bei Bauspardarlehen vollständig über die vereinbarte Laufzeit. Nach Ende der Vertragslaufzeit besteht daher keine Restschuld, wie es z. B. beim Hypothekarkredit häufig üblich ist. Damit entfällt auch die Notwendigkeit einer Anschlussfinanzierung. Welche monatliche Kreditrate Sie zu zahlen haben, richtet sich nach dem Darlehensbetrag, dem Zinssatz und der Laufzeit. Je höher Ihr Bausparguthaben ist, umso geringer fällt Ihr Finanzierungsbedarf aus. Die Laufzeit wird verringert und die Zinskosten werden gesenkt. Während der Fixzinsphase bleibt Ihre Monatsrate gleich. In der variablen Zinsphase wird die monatliche Rate mit der Zinsentwicklung angepasst, sodass der Bausparkredit bis zum Laufzeitende vollständig zurückgezahlt ist.
7. Vor- und Nachteile eines Bauspardarlehens
Vorteilhaft wirkt sich beim Bauspardarlehen die maximale Zinsobergrenze von 6 Prozent aus. Dadurch ist der Kreditnehmer in Hochzinszeiten vor teuren Zinskosten geschützt. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie bei unvorhergesehenen Ereignissen die Möglichkeit haben, nur die Zinsen zu zahlen. Die tilgungsfreie Zeit ist meist für einen Zeitraum von bis zu 24 Monaten möglich und gilt bei Situationen wie z. B. einer Schwangerschaft oder dem Verlust des Arbeitsplatzes.
Nachteilig wirkt sich hingegen aus, dass die maximale Darlehenssumme begrenzt ist. Ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist beim Bauspardarlehen nicht möglich. In Zeiten niedriger Kreditzinsen kann das Bauspardarlehen aufgrund der festgelegten Zinsuntergrenze teurer sein als ein Hypothekarkredit.
Sie möchten mehr zu den Vor- und Nachteilen erfahren? Infos und Tipps zum Bausparen haben wir Ihnen auf der Seite zum Bausparvertrag zusammengestellt.
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