Kreditzinsen in Österreich: Tipps für den Kreditvergleich

Wie hoch sind die Kreditzinsen für meine Baufinanzierung? Diese Frage stellt sich wohl jeder Kreditnehmer, der ein Darlehen für den Immobilienkauf oder den Hausbau aufnehmen möchte. Wichtig zu wissen ist zum Beispiel, wonach sich die Kreditzinsen bestimmen und warum der Zinssatz allein nicht für den Vergleich von Krediten ausreicht. Für Sie haben wir sieben wichtige Fragen beantwortet – inklusive Checkliste für Ihren Kreditvergleich.

Wenn Sie einen Kredit bzw. ein Darlehen für die Finanzierung Ihrer Immobilie aufnehmen, erhält die Bank dafür eine Vergütung. Die Kreditzinsen entsprechen also den Kosten, die Sie für das geliehene Geld zu bezahlen haben.

Neben einigen weiteren Finanzierungskosten wie z. B. den Bearbeitungsgebühren stellen die Kreditzinsen die größte Kostenposition dar. Wie hoch die Kreditzinsen ausfallen, ist abhängig vom Zinssatz – zu unterscheiden ist dabei zwischen dem Sollzins und dem Effektivzinssatz. Die Kreditzinsen berechnen sich auf Basis des Zinssatzes in Prozent pro Jahr und sind stets auf die Restschuld bezogen. Man spricht bei der Restschuld auch von aushaftenden Beträgen. Aufgrund der monatlichen Tilgung sinken die aushaftenden Beträge beim Hypothekarkredit mit jeder Monatsrate. Dadurch verringern sich auch die Kreditzinsen über die Dauer der Immobilienfinanzierung.

Sollzins und Effektivzins

Für die Berechnung der Kreditrate dient der Sollzins, man nennt diesen Zinssatz auch Nominalzins. Jede Bank legt den Sollzins selbst fest, weshalb der Vergleich der verschiedenen Angebote so wichtig ist. Anhand des Sollzinssatzes bestimmen sich die Kreditzinsen, die der Kreditnehmer in der Regel monatlich an die Bank zahlt. Was im Sollzins aber nicht enthalten ist, sind andere Bankgebühren, Spesen und Kosten der Finanzierung. Deshalb muss das Kreditinstitut stets zu jedem Angebot auch den Effektivzins angeben. Der effektive Jahreszins berücksichtigt außer den Kreditzinsen sämtliche Kosten, die auf den Kreditnehmer mit der Aufnahme des Darlehens zukommen.

Kreditzinsen beim Kreditvergleich

Für den Vergleich von Kreditangeboten eignet sich am besten der effektive Jahreszins. Durch den Vergleich des Effektivzinssatzes findet man schnell die günstigste Immobilienfinanzierung. Lassen Sie sich dagegen nicht vom Sollzins locken, da dieser Zinssatz Ihnen keine Angaben zu den gesamten Kosten Ihres Darlehens liefert.

Wer glaubt, dass jeder Kreditnehmer bei der Bank das gleiche Angebot erhält, täuscht sich. Tatsächlich beeinflussen verschiedene Kriterien den Zinssatz und damit die Höhe der Kreditzinsen. Wenn Sie die aktuellen Zinsen online vergleichen, ist der Zinssatz daher meist als Prozentsatz z. B. „ab 1,20 %“ angegeben. Oder Sie erhalten eine Prozentspanne wie beispielsweise „0,8 % bis 1,5 %“. Doch woran liegt das? Abhängig von einer Reihe an Faktoren berechnet die Bank für jede Kreditanfrage den Zinssatz. Welche Faktoren dies im Einzelnen sind, haben wir Ihnen in der folgenden Tabelle aufgelistet:

1. Leitzinssatz

Zunächst einmal ist es die Marktlage, anhand der sich die aktuellen Kreditzinsen in Österreich berechnen. Der österreichische Geldmarkt ist jedoch auch bestimmt von der Situation im Euroraum. Oftmals richtet sich der Zinssatz nach den Entwicklungen des EURIBOR. Beim EURIBOR handelt es sich um einen Referenzzinssatz, der sich aus den Zinssätzen ergibt, zu denen viele europäische Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Der Euribor wiederrum ist stark abhängig vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), den Banken zahlen müssen, wenn sich sich von der zentralbank Geld leihen. Das aktuelle Marktniveau entscheidet also maßgeblich darüber, wie hoch die Kreditzinsen ausfallen.

2. Zweck des Darlehens

Welche Kreditzinsen Sie bezahlen müssen, hängt auch davon ab, für welchen Zweck Sie das Geld einsetzen wollen. So sind die Zinssätze für eine Baufinanzierung meist geringer als bei einem gewöhnlichen Verbraucherkredit. Der Grund dafür ist, dass die meisten Immobilienkredite durch eine Hypothek besichert sind – daher auch der Begriff Hypothekarkredit. Das im Grundbuch vermerkte Pfandrecht stellt für das Kreditinstitut eine Sicherheit dar und verringert das Kreditausfallrisiko. Sollte der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen, kann die Bank ihr Pfandrecht einlösen und die Immobilie zwangsversteigern.

3. Laufzeit und Kreditbetrag

Weitere Einflussfaktoren sind die Laufzeit des Darlehens und der Kreditbetrag. Mit einer längeren Laufzeit steigt auch das Kreditausfallrisiko, weshalb der Zinssatz höher ausfallen kann.

4. Belehnwert/Beleihungswert

Der Beleihungswert bei einem Darlehen zur Immobilienfinanzierung stellt die Obergrenze dar, bis zu dem die Bank den Kredit gewährt. Dieser Wert liegt häufig unter dem Verkehrswert der Immobilie, da die Bank einen Sicherheitsabschlag abzieht. Damit sichert sich das Kreditinstitut für den Fall ab, dass die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung wahrscheinlich nur unter dem Marktwert verkauft werden kann. Die Bank betrachtet den Wert einer Immobilie daher immer aus einem anderen Blickwinkel und wendet bei der Kreditvergabe den Beleihungswert an. In den meisten Fällen liegt der Beleihungswert lediglich bei 75 bis 90 Prozent des Kaufpreises.

5. Bonität des Kreditnehmers

Ganz wichtig bei der Berechnung des Zinssatzes für Ihr Immobiliendarlehen ist zudem Ihre persönliche Bonität. Die Kreditwürdigkeit ergibt sich aus dem Eigenkapitalanteil, Ihrem Einkommen und Ihrer Kredithistorie. Die Bank holt außerdem eine KSV-Auskunft ein und prüft, wie es um Ihr Zahlungsverhalten bestellt ist. Wer über eine sehr gute Bonität verfügt, erhält auch ein besseres Zinsangebot. Lesen Sie auf unserer Seite zur Bonitätsprüfung nach, von welchen Kriterien die Bonität eines Kreditnehmers bestimmt wird.

Welche Kreditzinsen für Ihre Immobilienfinanzierung anfallen, erfahren Sie folglich erst durch eine Kreditanfrage. Sprechen Sie mit unseren Finanzierungsspezialisten und erhalten Sie ein Kreditangebot mit konkretem Zinssatz.

Ihre Kreditzinsen berechnen Sie am besten mit einem Kreditrechner. Mit einer Formel lassen sich die Zinsen nicht so einfach ermitteln, da die Restschuld stetig mit jeder Monatsrate abnimmt. Dadurch werden die Kreditzinsen jeden Monat kleiner. In diesem Zusammenhang ist auch die Rede vom Zinsanteil der Annuität (= monatliche Rate). Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Während die Kreditzinsen immer kleiner werden, steigt die Tilgungsrate stetig an.

Mit unserem Tilgungsrechner haben Sie die Möglichkeit, die wichtigsten Zahlen Ihrer Baufinanzierung zu ermitteln. Ausgehend von den Eckdaten des Darlehens ermittelt der Tilgungsrechner die Kreditzinsen im Jahr sowie die Tilgung und die Restschuld.

Der Zinssatz bei einem Kredit setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Gemeinsam ergeben diese den Sollzins, der die Höhe der jährlichen Kreditzinsen bestimmt. Die Banken ermitteln den Sollzins wie folgt:

• Basiszinssatz = risikoloser Zinssatz (EURIBOR)

plus

• Marge = bonitätsabhängiger Aufschlag

Der Sollzins besteht somit erst einmal nur aus den Zinskomponenten, enthält aber noch keine weiteren Kosten. Erst der effektive Jahreszins berücksichtigt die Nebenkosten Ihrer Finanzierung, wie z. B. eine verpflichtende Kreditausfallversicherung und die Spesen der Bank.

Ein anschauliches Beispiel: Wenn der 3-Monats-EURIBOR bei - 0,3 % liegt und die Bank eine Marge von 1,2 % erhebt, ergibt sich daraus ein Zinssatz von - 0,3 % plus 1,2 % = 0,9 %. Seit 2015 ist der 3-Monats-EURIBOR erstmals negativ, was die Kreditzinsen sehr günstig ausfallen lässt. Die Banken geben den niedrigen Leitzins aber nicht unmittelbar an den Kunden weiter, sondern haben gerade in den letzten Jahren ihre Marge erhöht.

Wie hoch die Kreditzinsen aktuell sind, ist natürlich ein spannendes Thema bei der Planung einer jeden Baufinanzierung. Die aktuellen Kreditzinsen in Österreich wirken sich nämlich unmittelbar darauf aus, wie günstig oder teuer Ihre Finanzierung ausfällt. Derzeit ist die Niedrigzinsphase in aller Munde. Bereits seit 2012 sind die Bauzinsen auf ein historisches Tief gefallen und liegen im Kredit-Neugeschäft bei unter zwei Prozent. Das war nicht immer so: Noch kurz vor der globalen Finanzkrise mussten Hauskäufer für ihren Kredit hohe Kreditzinsen von fünf Prozent und mehr zahlen. Vor über 20 Jahren waren es gar über sechs Prozent.

Niedrigzinsen machen Hauskauf besonders attraktiv

Die aktuell niedrigen Kreditzinsen haben zur Folge, dass Sie für Ihr Immobilienvorhaben heute deutlich weniger zahlen. Damit ist der Hauskauf oder -bau derzeit günstiger denn je. Wer jetzt in eine Immobilie investiert, kann sich durch eine Zinsfestschreibung langfristig niedrige Zinsen sichern. Kein Wunder also, dass der Immobilienmarkt in Österreich vielerorts boomt und immer mehr Menschen sich den Wunsch vom Eigenheim erfüllen.

Zukunftsausblick: Wie werden sich die Kreditzinsen entwickeln?

Wie sich die Kreditzinsen künftig entwickeln werden, lässt sich nicht zweifelsfrei voraussagen. Aller Voraussicht nach ist zunächst keine große Veränderung in Sicht. Wenn Sie aber auf Nummer sicher gehen wollen, kann es sich lohnen, jetzt eine Immobilienfinanzierung mit günstigem Fixzins abzuschließen.

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Die Entscheidung für oder gegen eine Zinsfestschreibung hängt von mehreren Fragen ab:

• Welche Planungssicherheit wünsche ich mir für meine Baufinanzierung? → Besser planen können Sie grundsätzlich mit einem Fixzins. Bei einem variablen Darlehen kann die Monatsrate bei steigenden Zinsen anwachsen. Andererseits profitieren Sie aber auch nicht von noch günstigeren Kreditzinsen, wenn der Zinssatz sinken sollte.
• Wann möchte ich die Immobilie wieder verkaufen? → Wenn der Hausverkauf schon in einigen Jahren ansteht, lohnt sich nur eine kurze Sollzinsbindung. Andernfalls bezahlen Sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen.
• Welche Zinsentwicklungen sind in Zukunft zu erwarten? → Wenn die Kreditzinsen voraussichtlich in den nächsten Jahren wieder ansteigen werden, ist eine fixe Zinsbindung für mehrere Jahre sinnvoll. Rechnen Sie hingegen mit sinkenden Zinsen, ist es besser, mit der Vereinbarung eines Fixzinses noch etwas zu warten.

Viele Kreditnehmer schauen sich beim Kreditvergleich nur den Zinssatz an. Damit begehen Sie aber den Fehler, weitere wichtige Kriterien außer Acht zu lassen. Worauf es beim Zinsvergleich in Österreich noch ankommt, verrät Ihnen unsere Checkliste.

Checkliste: Darauf ist beim Zinsvergleich in Österreich zu achten

1. Effektiver Jahreszins: Verlassen Sie sich nicht allein auf den Sollzins, sondern stellen Sie Ihren Kreditvergleich lieber mit dem Effektivzinssatz an.
2. Restschuld: Vergleichen Sie auch die Restschuld. Für den noch offenen Betrag am Laufzeitende benötigen Sie später eine Anschlussfinanzierung. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, wenn die Restschuld möglichst niedrig ausfällt.
3. Sondertilgungen: Die Möglichkeit zu außerplanmäßigen Rückzahlungen sollte man nutzen, um die Kreditschuld schneller zu tilgen und die Kreditzinsen zu senken.
4. Anpassung der Kreditrate: Ihre Immobilienfinanzierung sollte Ihnen die Flexibilität bieten, Ihre monatliche Kreditrate anpassen zu können.

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