Effektivzinssatz: wichtige Kennzahl für den Kreditvergleich

Wenn Sie für Ihre Immobilie eine Finanzierung abschließen, sollten Sie vorher unbedingt die Angebote vergleichen. Für den Kreditvergleich eignet sich am besten der Effektivzinssatz. Was genau dahintersteckt und worauf Sie noch achten sollten – hier finden Sie die Antworten auf fünf wichtige Fragestellungen zum effektiven Jahreszins.

Der Effektivzinssatz bzw. effektive Jahreszins oder effektive Jahreszinssatz liefert eine Aussage zu den Gesamtkosten Ihre Baufinanzierung. Angegeben wird der Effektivzinssatz als jährlicher Prozentsatz bezogen auf den Gesamtkreditbetrag. Der effektive Zinssatz sagt also aus, welchen Preis Sie für das geliehene Geld im Jahr bezahlen. Damit dient der effektive Jahreszins als aussagekräftige Vergleichsgröße für den Vergleich von Kreditangeboten. Banken und Bausparkassen sind zur Angabe des Effektivzinssatzes verpflichtet, um Verbrauchern den direkten Kreditvergleich zu ermöglichen. Der effektive Jahreszins lässt sich beim Immobilienkredit übrigens als Fixzins oder als variabler Zins vereinbaren.

Die gesetzliche Grundlage zum effektiven Jahreszins findet sich im „Bundesgesetz über Verbraucherkreditverträge und andere Formen der Kreditierung zugunsten von Verbrauchern (Verbraucherkreditgesetz – VKrG)“: Die Begriffbestimmungen unter § 2 Abs. 7 definieren den effektiven Jahreszins für Verbraucherkredite in Österreich.

Doch was beinhaltet der effektive Jahreszins eigentlich? Die Gesamtkosten einer Immobilienfinanzierung lassen sich wie folgt aufschlüsseln:

• Sollzinssatz

plus

• Bearbeitungsgebühren
• Bereitstellungskosten
• KSV-Gebühr
• Schätzgebühr für die Immobilienbewertung
• Kontoführungsgebühren
• Versicherungsprämie (insofern die Versicherung für den Immobilienkredit verpflichtend ist)

Ein effektiver Jahreszins beim Darlehen muss aber nicht zwingend alle aufgeführten Gebühren enthalten. Jede Bank kann selbst darüber entscheiden, welche Kosten sie im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung erhebt.

Um den effektiven Jahreszins zu berechnen, lässt sich die folgende Formel anwenden:

Effektiver Jahreszins = (Kreditkosten x 24) : [Nettodarlehensbetrag x (Laufzeit in Monaten +1)]

Für die Berechnung ist es also erforderlich, die Höhe der Kreditkosten zu kennen. Die Kreditkosten entsprechen dem Anteil Ihrer Finanzierung, den Sie zusätzlich zur geliehenen Kreditsumme an die Bank zahlen müssen. Wenn Sie also die vereinbarte Kreditsumme von der Gesamtbelastung der Immobilienfinanzierung abziehen, erhalten Sie die Kreditkosten.

Für unser Rechenbeispiel nehmen wir folgende Werte an:

• Kreditbetrag: 250 000 €
• Laufzeit: 20 Jahre
• Bearbeitungsentgelt: 3 750 €
• Kontoführung gesamt: 1 112 €
• Sollzins: 2,3 %
• Zinsen gesamt: 62 929,20 €
• Kreditkosten (Zinsen und Kreditnebenkosten): 3 750 € + 1 112 € + 62 929,20 € = 67 791,20 €

Jetzt können Sie wie folgt die effektiven Zinsen berechnen für den Kredit:

Effektiver Jahreszins = (67 791,20 x 24) : [250 000 x (240 +1)] = 1 626 988,80 : 60 250 000 = 2,7 %

Als Kreditnehmer müssen Sie die Kreditzinsen aber normalerweise nicht berechnen. Die Kalkulation dieser Zahlen übernimmt die Bank. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, neben dem Sollzinssatz stets auch den effektiven Jahreszins auszuweisen. Dies gilt sowohl bei der Werbung für Kredite als auch für den Kreditvertrag selbst.

Wie Sie sicher schon gehört haben, ist der Zinssatz beim Kreditvergleich einer der wichtigsten Vergleichsfaktoren. Beim Vergleich von Immobilienkrediten erhalten Sie aber stets zwei Prozentzahlen: Für jedes Angebot wird Ihnen einmal der Sollzinssatz und daneben noch der Effektivzinssatz angezeigt. Zwischen diesen beiden Zinssätzen besteht ein wesentlicher Unterschied:

Wie Sie an diesem vereinfachten Rechenbeispiel erkennen können, fallen die monatliche Rate und Summe der Zinszahlungen um einiges höher aus. Wenn Sie allein mit dem Sollzins rechnen, kommen Sie daher nicht auf die tatsächlichen Kosten Ihrer Finanzierung. Der Sollzins ist auch deshalb ungeeignet für den Kreditvergleich, da jede Bank andere Kostenaufschläge auf den nominellen Zinssatz erheben kann. Bei mancher Bank beträgt der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins z. B. nur 0,1 Prozent, bei einer anderen Bank sind es dagegen gleich 0,6 Prozent. Auch wenn ein effektiver Jahreszinssatz den Kreditvergleich erleichtert, sollten Sie noch auf andere Kriterien achten.

Tipps für den Kreditvergleich: darauf kommt es noch an

Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, die passende Baufinanzierung für Ihr Immobilienvorhaben zu finden:

• Möglichkeiten zu Sondertilgung:
  Schauen Sie im Kreditangebot nach, ob und in welcher Höhe außerplanmäßige Rückzahlungen erlaubt sind. Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, das Darlehen schneller zurückzuzahlen. Dadurch reduziert sich die Laufzeit Ihrer Finanzierung und Sie bezahlen obendrein weniger Zinskosten. Wenn keine Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart sind, können Sie trotzdem außerplanmäßig tilgen. Dann fällt während der Sollzinsbindung aber eine Pönale an.
• Anpassung der Raten:
  Vorteilhaft ist es auch, wenn Ihnen Ihre Baufinanzierung einen flexiblen Spielraum hinsichtlich der Monatsraten einräumt. So können Sie die Monatsrate in der Höhe anpassen, wenn Ihnen z. B. aufgrund einer Gehaltserhöhung künftig mehr Geld im Monat zur Verfügung steht.
• Restschuld am Ende der Sollzinsbindung:
  Welcher Kreditbetrag am Ende der Zinsbindungsfrist noch übrig ist, stellt einen wichtigen Indikator für den Kreditvergleich dar. Für die Restschuld benötigen Sie später eine Anschlussfinanzierung. Da sich die Kreditzinsen in der Zukunft erhöhen können, besteht stets ein gewisses Risiko. Aus diesem Grund ist es von Vorteil, wenn die Restschuld so gering wie möglich ausfällt.
• Vorfälligkeitsentschädigung:
  Wenn Sie Ihr Darlehen mit Fixzins vorzeitig zurückzahlen wollen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die Pönale darf aber maximal bei einem Prozent des Tilgungsbetrags liegen. Relevant ist die Strafzahlung auch bei einer Umschuldung.

Der effektive Jahreszins ist bei der Baufinanzierung von verschiedenen Kriterien abhängig. Diese Einflussfaktoren beziehen sich einerseits auf die Eckdaten der Finanzierung und andererseits auf den Kreditnehmer selbst:

• Verkehrswert der Immobilie und Kreditbetrag:
  Welchen effektiven Jahreszins Ihnen die Bank anbietet, kann vom Wert der Immobilie und vom gewünschten Kreditbetrag abhängen.
• Laufzeit:
  Eine weitere Stellschraube ist die Kreditlaufzeit bzw. die Dauer der Sollzinsbindung.
• Tilgungssatz:
  Welche anfängliche Tilgung Sie für Ihr Darlehen auswählen, wirkt sich ebenfalls auf die Höhe des effektiven Jahreszinssatzes aus.
• Entwicklung der Kapitalmarktzinssätze:
  Der Sollzins, der im Effektivzins enthalten ist, richtet sich in der Regel nach den Kapitalmarktzinssätzen wie z. B. dem EURIBOR. Wenn dieser ansteigt, erhöht sich folglich auch der effektive Jahreszins.
• Bonität des Kreditnehmers:
  Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Bonität. Ihre Bonität ermittelt die Bank auf Basis verschiedener Informationen. Dazu gehören erst einmal die KSV-Auskunft sowie die Höhe des Eigenkapitals, das Einkommen und die Bilanz aus monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Ihr monatliches Budget können Sie übrigens ganz einfach und schnell mit unserem Budgetrechner ermitteln. Je besser Ihre Bonität ist, umso geringer fällt der effektive Jahreszins aus. Bei einer nicht ganz so guten Bonität erhebt die Bank einen Risikoaufschlag auf den Zins, weshalb die Immobilienfinanzierung dann teurer ausfällt. Informieren Sie sich auf unserer Seite zur Bonitätsprüfung inklusive Checkliste zu den Kriterien der Banken.

Sie möchten wissen, welchen konkreten Zinssatz Sie für Ihre Baufinanzierung erhalten können? Sprechen Sie mit unseren qualifizierten Finanzierungsberatern und lassen Sie sich ein maßgeschneidertes Angebot erstellen.

Ein effektiver Jahreszins ist beim Immobilienkredit-Vergleich zwar aussagekräftig im Hinblick auf die Finanzierungskosten. Alle Kosten der Baufinanzierung sind im Effektivzinssatz aber nicht enthalten. Zum Beispiel wären da die Kosten für optionale Versicherungen – jeder Kreditnehmer sollte abwägen, ob möglicherweise eine Risikoversicherung, eine Kreditrestschuldversicherung oder eine Lebensversicherung sinnvoll ist. Mitunter gibt die Bank auch vor, ob eine Versicherung für die Immobilienfinanzierung verpflichtend ist. In diesem Fall muss der effektive Jahreszins die Versicherungsprämie enthalten, insofern die Höhe der Beträge bekannt ist.

Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Aufnahme eines Hypothekarkredits sind die Eintragungsgebühren für das Pfandrecht. Die Bank kann bei dieser Darlehensform eine Hypothek im Grundbuch bestellen und sich so gegen Zahlungsausfälle absichern. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht gemäß den Vertragsvereinbarungen zurückzahlen, darf der Kreditgeber das Pfandrecht einlösen und die Immobilie zur Zwangsversteigerung ausschreiben. Die Kosten für die Eintragung betragen in Österreich 1,2 Prozent des Pfandbetrags. Diese Gebühren fallen zusätzlich zu den Kosten für die Eintragung des Eigentumsrechts an. Außerdem ist es erforderlich, dass Sie die Pfandurkunde von einem Notar beglaubigen lassen. Dafür berechnet Ihnen der Notar wiederum seine geltenden Notargebühren. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie diese Gebühren bequem mit berechnen.

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