Sollzins bei der Baufinanzierung: Zinsen berechnen
Wenn Sie eine Finanzierung berechnen möchten, spielt der Sollzins dabei eine wichtige Rolle. Informieren Sie sich hier darüber, worauf sich der Sollzins bezieht, worin die Unterschiede zum Effektivzinssatz liegen und worauf Sie achten sollten.
Inhalt dieser Seite:
- Was ist der Sollzins?
- Wie lassen sich für die Baufinanzierung Sollzinsen berechnen?
- Was sind die Unterschiede zwischen Sollzinssatz und Effektivzinssatz?
- Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Sollzinsen für Kredite?
- Was sind die Vor- und Nachteile einer kurzen oder langen Sollzinsbindung?
- Was sollte bei den Sollzins-Angaben von Baukrediten beachtet werden?
1. Was ist der Sollzins?
Der Sollzins – auch Nominalzins bzw. nominaler Zinssatz genannt – beschreibt die jährliche Verzinsung eines Darlehens. Da jeder Kreditgeber einen anderen bankinternen Aufschlag auf den Leitzins erheben kann, fällt der Sollzins von Bank zu Bank unterschiedlich aus. Kurz gesagt, informiert Sie der Sollzins darüber, wie viel Sie Ihre Baufinanzierung kostet. Den Sollzins gibt die Bank in Prozent pro Jahr an, daher auch das Kürzel p. a. Anhand des Sollzinssatzes und der Tilgung können Sie Ihre Kreditraten berechnen, ohne dabei aber die Bearbeitungskosten zu berücksichtigen.
Die Berechnung der Zinsen anhand des Sollzinssatzes erfolgt stets auf die aushaftenden Kreditbeträge, d. h. die noch offene Kreditschuld und nicht den ursprünglich aufgenommenen Kreditbetrag. Da sich die aushaftenden Kreditschulden nach und nach mit jeder Monatsrate verringern, sinken auch die Zinskosten. Dadurch verringert sich aber nicht automatisch Ihre monatliche Kreditrate. Bei einem Immobilienkredit bzw. einem Hypothekarkredit handelt es sich im Normalfall um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Die monatlich gezahlten Annuitäten (Monatsraten) sind bei gleichbleibendem Zinssatz stets konstant. Es ändern sich nur die Tilgungs- und Zinsanteile der Rate. Mit fortschreitender Dauer Ihrer Finanzierung erhöht sich also der Tilgungsanteil und es sinkt der Zinsanteil.
Der Sollzins lässt sich bei einem Immobilienkredit binden. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von einem anfänglich gebundenen Sollzins, da die Sollzinsbindung meist auf einen Zeitraum von 5, 10, 15 oder 20 Jahren beschränkt ist. Die tatsächliche Laufzeit des Darlehens kann gerade bei hohen Summen aber länger ausfallen. Nach Ende der Sollzinsbindung wandelt sich der Fixzins in einen variablen Zinssatz um. Sie haben auch die Möglichkeit, durch eine Umschuldung den Sollzins wieder für eine gewisse Dauer festzuschreiben.
immoverkauf24 Tipp:
Wenn Sie keinen Fixzins, sondern einen variablen Sollzins vereinbaren, muss der Kreditvertrag eine Zinsanpassungs- oder Zinsgleitklausel enthalten. Die Zinsanpassung erfolgt bei einer variablen Verzinsung häufig in Abhängigkeit zu einem Zinsindex wie beispielsweise dem EURIBOR.
2. Wie lassen sich für die Baufinanzierung Sollzinsen berechnen?
Der angegebene Nominalzinssatz entspricht der jährlichen Verzinsung. Meist bezahlt ein Kreditnehmer seinen Kredit aber in monatlichen Raten zurück. Bei der Berechnung ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Verzinsung immer auf die Restschuld zum aktuellen Zeitpunkt erfolgt. Aus diesen Gründen ist es einfacher, wenn Sie einen speziellen Kreditrechner nutzen, um die Sollzinsen zu berechnen.
Mit unserem kostenlosen Tilgungsrechner haben Sie die Möglichkeit,
- die monatliche Rate,
- den Zinsanteil,
- den Tilgungsanteil und
- die Restschuld
aufgeschlüsselt nach Jahren zu berechnen. Dazu brauchen Sie nur den Darlehensbetrag, den Sollzinssatz, den gewünschten Tilgungssatz und die gewünschte Sollzinsbindung einzugeben.
Um den Unterschied in der Berechnung zu veranschaulichen, haben wir für Sie hier ein einfaches Kreditbeispiel durchgerechnet:
- Bei einem Sollzinssatz von 2,0 % und einem Kreditbetrag von 300.000 Euro könnte man wie folgt rechnen:
300.000 Euro x 2,0 % = 6.000 Euro. So einfach ist die Berechnung der Sollzinsen dann aber doch nicht, da diese Kalkulation nicht die aushaftenden Kreditbeträge berücksichtigt. - Ein detaillierter Tilgungsplan liefert hingegen folgendes Ergebnis:
| Zeitraum | Monatsrate in Euro | Zinsanteil in Euro | Tilgungsanteil in Euro | Restschuld in Euro |
| 1. Monat | 1.000 | 500 | 500 | 299.500 |
| 2. Monat | 1.000 | 499,17 | 500,83 | 298.999,17 |
| 3. Monat | 1.000 | 498,33 | 501,67 | 298.497,50 |
| 4. Monat | 1.000 | 497,50 | 502,50 | 297.995,00 |
| 5. Monat | 1.000 | 496,66 | 503,34 | 297.491,66 |
| 6. Monat | 1.000 | 495,82 | 504,18 | 296.987,48 |
| 7. Monat | 1.000 | 494,98 | 505,02 | 296.482,46 |
| 8. Monat | 1.000 | 494,14 | 505,86 | 295.976,60 |
| 9. Monat | 1.000 | 493,29 | 506,71 | 295.469,89 |
| 10. Monat | 1.000 | 492,45 | 507,55 | 294.962,34 |
| 11. Monat | 1.000 | 491,60 | 508,40 | 294.453,94 |
| 12. Monat | 1.000 | 490,76 | 509,24 | 293.944,70 |
| Gesamt im 1. Jahr | 5.944,70 Euro |
Fazit: Wie Sie an diesem Beispiel erkennen können, zahlen Sie im ersten Jahr statt der 6.000 Euro aufgrund der sinkenden Kreditschuld nur 5.944,70 Euro an Zinsen. Am besten ist es daher, wenn Sie sich einen Tilgungsplan von einem Finanzierungsberater aufstellen lassen. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen konkret, wie viel Zinsen Sie jedes Monat bzw. jedes Jahr bis zum Ende der Sollzinsbindung zahlen.
3. Was sind die Unterschiede zwischen Sollzinssatz und Effektivzinssatz?
Die Kreditzinsen sind bekanntlich eine der wichtigsten Vergleichsgrößen bei der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung. Wenn Sie nach Kreditangeboten für Ihr Immobilienvorhaben Ausschau halten, sehen Sie aber stets zwei Zinssätze – den Sollzins und den etwas höheren Effektivzinssatz.
Der effektive Jahreszins beinhaltet neben dem Sollzins außerdem die Bearbeitungskosten und andere Gebühren, wie z. B. eine verpflichtende Versicherung oder die Eigenmittelbeschaffungsgebühr. Aus diesem Grund eignet sich der Effektivzinssatz deutlich besser für den Vergleich von Kreditangeboten. Der Sollzinssatz allein ist daher nicht aussagekräftig für den Kreditvergleich, da jede Bank andere Gebühren erheben kann. Angenommen Bank 1 schreibt z. B. einen Sollzins von 1,4 % und einen Effektivzins von 1,79 % aus. Bei einer anderen Bank 2 liegt der Sollzins bei 1,45 %, der Effektivzins beträgt aber nur 1,6 %. In diesem Fall wäre das Kreditangebot der Bank 2 besser, da der effektive Jahreszins letztlich die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung bestimmt.
4. Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Sollzinsen für Kredite?
Die Zinssätze der Banken sind abhängig von einer Reihe an Kriterien. Die folgende Übersicht vermittelt Ihnen einen Eindruck, wie der Sollzinssatz berechnet wird.
Bonität des Kreditnehmers
Banken vergeben Immobilienkredite bonitätsabhängig. Die Bonität entscheidet aber nicht nur über die Kreditzusage, sondern auch über den Sollzins. Ihre Kreditwürdigkeit wirkt sich also darauf aus, welches Kreditangebot Ihnen die Bank machen kann. Wenn Sie über eine ausgezeichnete Bonität verfügen, ist auch das Kreditausfallrisiko aus Sicht des Kreditgebers geringer. Diesen Umstand belohnt die Bank mit günstigen Kreditzinsen. Mit absteigender Bonität erhöhen sich dagegen die Sollzinsen.
Die Bonität spielt daher bei der Aufnahme einer Immobilienfinanzierung eine große Rolle. Erfahren Sie auf unserer Seite zur Bonitätsprüfung, welche Einflussfaktoren sich auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken und nutzen Sie unsere Checkliste!
Beleihungsquote: Verhältnis zwischen Verkehrswert und Kreditbetrag
Der Verkehrswert der Immobilie bzw. das Verhältnis zum Kreditbetrag wirkt sich ebenfalls auf die Höhe der Kreditzinsen aus. Die Bank bezeichnet die Beleihungsquote auch als Loan to Value. Wenn Sie z. B. 20 Prozent Eigenkapital einbringen, entspricht die Beleihungsquote 80 Prozent. Umso geringer die Beleihungsquote ausfällt, desto niedriger ist das Verlustrisiko der Bank im Falle einer Zwangsversteigerung. Eine geringe Beleihungsquote führt daher zu einem besseren Sollzins.
Sollzinsbindung
Bei einer kürzeren Sollzinsbindung ist der Zinssatz meist etwas niedriger als bei einer längeren Sollzinsbindung. Bei einer längeren Laufzeit ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Kreditmarktzinsen den vereinbarten Sollzins übersteigen. Aus diesem Grund setzt die Bank einen höheren Sollzins an, wenn Sie Ihren Zins für eine längere Zeit festschreiben wollen.
EURIBOR und andere Kapitalmarktzinssätze
Der Sollzins orientiert sich am Leitzins. Zusätzlich erhebt die Bank einen Aufschlag, der von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich ausfallen kann. Damit unterliegen die Sollzinsen stets dem aktuellen Marktniveau.
Fazit: Nicht jeder Kreditnehmer erhält die gleichen Kreditzinsen für seine Baufinanzierung. Der Online-Kreditvergleich liefert Ihnen zwar einen Sollzins basierend auf Ihrer gewünschten Kreditsumme, diese Zahl dient aber nur der Orientierung. Sie möchten wissen, wie viel Sie Ihre Baufinanzierung tatsächlich kosten würde? Lassen Sie sich von unseren qualifizierten Finanzierungsberatern unterstützen und erhalten Sie ein Angebot mit konkretem Zinssatz.
5. Was sind die Vor- und Nachteile einer kurzen oder langen Sollzinsbindung?
Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung haben Sie die Möglichkeit, anstelle einer variablen Verzinsung einen Fixzins zu wählen. Dabei haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Laufzeiten. Doch sollten Sie besser eine kurze Sollzinsbindungsfrist wählen oder eine lange? Um diese Frage zu beantworten, schauen wir uns zunächst die Unterschiede der Sollzinsbindung anhand der aktuellen Bauzinsen an. Für unseren Zinsvergleich nehmen wir einen Kaufpreis von 300.000 Euro, eine Kreditsumme von 220.000 Euro und eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren an.
| Dauer der Sollzinsbindung | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre | 25 Jahre |
| Sollzinssatz | 1,12 bis 1,67 % | 1,52 bis 2,07 % | 1,79 bis 2,34 % | 1,95 bis 2,49 % | 2,01 bis 2,56 % |
| Monatliche Rate | 882,35 bis 941,54 € | 924,95 bis 985,86 € | 954,55 bis 1.016,63 € | 972,37 bis 1.035,12 € | 979,10 bis 1.042,11 € |
| Gesamtbetrag | 264.706,20 bis 282.463,03 € | 277.484,01 bis 295.757,86 € | 286.365,90 bis 304.987,83 € | 291.710,23 bis 310.537,26 € | 298.729,84 bis 312.633,53 € |
Je länger die Sollzinsbindung, umso höher fällt demnach der Sollzinssatz aus. Auf Basis dieser Zahlen eine Entscheidung zur Länge der Sollzinsbindung zu treffen, wäre aber zu kurz gedacht. Die folgende Übersicht zeigt Ihnen jeweils die Vor- und Nachteile einer langen oder kurzen Sollzinsbindung auf:
| Vorteile | Nachteile | |
| Kurze Sollzinsbindung |
|
|
| Lange Sollzinsbindung |
|
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immoverkauf24 Tipp:
Eine kürzere Sollzinsbindung empfiehlt sich nur dann, wenn die Kreditzinsen in den nächsten Jahren voraussichtlich sinken werden. Oder aber wenn Sie Ihr Haus in z. B. fünf Jahren wieder verkaufen wollen, sollten Sie eine kurze Sollzinsbindung vereinbaren. In allen anderen Fällen lohnt sich meist eine längere Sollzinsbindung.
6. Was sollte bei den Sollzins-Angaben von Baukrediten beachtet werden?
Die Sollzinsen für Ihren Kredit allein machen noch keine Aussage über die Attraktivität einer Baufinanzierung. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen die typischen Fehler, die Bauherren und Käufer bei der Wahl einer Finanzierung machen könnten:
- Kein Kreditvergleich:
Wenn Sie das erstbeste Angebot annehmen, zahlen Sie für Ihren Hauskredit womöglich mehr. Nehmen Sie daher besser einen Kreditvergleich vor und lassen Sie sich von einem Finanzierungsberater helfen. - Kosten nicht berücksichtigt:
Neben den üblichen Bearbeitungskosten können weitere Ausgaben wie z. B. für eine Kreditausfallversicherung anfallen. Fragen Sie bei der Bank nach, welche Kosten und Gebühren tatsächlich im effektiven Jahreszins enthalten sind. - Konditionen nicht verhandelt:
Jeder Darlehensvertrag ist verhandelbar, dies gilt nicht nur für die Höhe des Sollzinssatzes. Achten Sie außerdem darauf, dass Ihr Vertrag Ihnen weitere Optionen wie die Möglichkeit zur flexiblen Ratenanpassung und zu Sondertilgungen bietet.
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