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Grundstücksbewertung - so lässt sich der Grundstückswert berechnen
Der Wert eines Grundstücks hängt von zahlreichen Faktoren ab und kann durch Lage, Größe und den Zustand stark variieren. Hier erfahren Sie, was die maßgeblichen Faktoren sind und wie sie mit der Grundstücksbewertung von immoverkauf24 den Wert Ihres Grundstückes professionell und kostenlos ermitteln!
Die Vorteile der Grundstücksbewertung von immoverkauf24
- Kostenlose Bewertung
Die individuelle Grundstücksbewertung ist für Sie vollkommen kostenlos und unverbindlich.
- Präzise Preisermittlung
Die fundierte Preisermittlung erfolgt anhand von Lage, Größe und Bebaubarkeit durch einen fachkundigen Immobilienexperten vor Ort.
- Erfolgreicher Verkauf
Durch langjährige Erfahrung und lokale Marktkenntnisse finden unsere Experten passende Interessenten für Ihr Grundstück.
Inhalt dieser Seite:
1. Wann sind Grundstücksbewertungen sinnvoll?
Grundstücksbewertungen sind immer dann sinnvoll oder sogar notwendig, wenn man den Marktpreis des Grundstücks, also seinen Verkehrswert, zu einem bestimmten Zeitpunkt kennen möchte oder muss. Etwa in folgenden Situationen:
- Immobilienverkauf: Der Eigentümer eines Grundstücks plant den Grundstücksverkauf und möchte wissen, zu welchem Preis er das Grundstück veräußern kann.
- Prüfen des Kaufpreises: Der potenzielle Käufer eines Grundstücks will überprüfen, ob der aufgerufene Verkaufspreis gerechtfertigt ist.
- Im Scheidungsfall: Ein Ehepaar trennt sich und will im Zuge der Scheidung seine Besitztümer aufteilen. Gehört ein Grundstück dazu, muss der Grundstückswert ermittelt werden.
- Grundstücksbewertung im Erbfall: Wenn ein Grundstück Teil einer Erbschaft ist, wird dafür die Erbschaftssteuer fällig. Um die Höhe der Steuer ermitteln zu können, benötigt das Finanzamt als Grundlage den Verkehrswert des Grundstücks.
- Steuerberechnung: Um die Höhe der Grunderwerbssteuer festzulegen, erfolgt eine Grundstücksbewertung durch das Finanzamt, denn auch hier ist der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage.
2. Wie funktioniert die individuelle Grundstücksbewertung von immoverkauf24?
Angaben zu Ihrem Grundstück
Geben Sie die Daten zu Ihrem Grundstück in das Online-Formular ein. Je konkreter Ihre Angaben sind, desto genauer kann der Grundstückswert ermittelt werden.
Termin mit Experte vereinbaren
Ein Kundenberater von immoverkauf24 wird Sie anrufen und den Kontakt zwischen Ihnen und einem regionalen Immobilienexperte herstellen.
Grundstücksbewertung vor Ort
Der Immobilienexperte bewertet Ihr Grundstück vor Ort und Sie erhalten nach wenigen Tagen eine kostenlose und individuelle Bewertung.
3. Wie lässt sich der Grundstückswert berechnen? ᐅ Arten der Grundstücksbewertung
Den Grundstückswert kann man durch zwei unterschiedliche Methoden berechnen:
- Die eine basiert auf den Immobilienpreisspiegel,
- bei der anderen erfolgt eine Pauschalwertmodell-Berechnung.
Wir stellen die einzelnen Varianten hier vor:
Grundstückswert berechnen anhand des Immobilienpreisspiegels:
Dieses Verfahren basiert auf den Immobilienpreisen einer Region: Anhand der Daten bereits verkaufter Grundstücke in der Umgebung und der Immobilienpreisspiegel der Stadt wird der Grundstückswert des betreffenden Grundstücks ermittelt. Ein anderer Name für diese Methode ist Vergleichswertverfahren.
Wichtig: Wenn man mit diesem Verfahren den Grundstückswert berechnen will, müssen auch tatsächlich ausreichend vergleichbare Grundstücke bezüglich Größe, Lage oder Bebauung zur Verfügung stehen. Darüber hinaus ist seit dem 1. Jänner 2017 vorgeschrieben, dass die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria als Vergleichsgrundlage hinzuzuziehen ist. Von dem Wert, der ermittelt wird, muss dann noch ein Abschlag von 28,75 Prozent abgezogen werden – das Ergebnis ist dann der Grundstückswert.
Beispiel: Ein Grundstücksbesitzer in Salzburg möchte ein 200 Quadratmeter großes Baugrundstück verkaufen. Laut Statistik Austria liegt der aktuelle Bezirksgrundstückswert für den Bezirk Salzburg (Stadt) bei 1.043 Euro/Quadratmeter. Zieht man davon den Abschlag von 28,75 Prozent ab, also 299,85 Euro/Quadratmeter, liegt der Wert bei 743,15 Euro/Quadratmeter. Für 200 Quadratmeter wären das insgesamt 148.630 Euro.
Grundstückswert berechnen anhand der Pauschalwertmodell-Berechnung
Eine weitere Methode zur Grundstücksbewertung ist die Pauschalwertmodell-Berechnung. Hierfür werden fünf Faktoren herangezogen sowie mehrere Abschläge bezüglich Alter und Art des Gebäudes berücksichtigt.
Die fünf relevanten Faktoren sind:
- Grundstücksfläche (im Grundbuch eingetragen)
- Bodenwert des Grundstücks
- Hochrechnungsfaktor des Grundstücks
(wird von Gemeinde/ Stadt festgelegt; alle Faktoren unter http://wko.at/ooe/Branchen/Industrie/Zusendungen/Grundstueckswertverordnung2016.pdf) - Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche
(Gebäude; Keller werden zu 35 Prozent angerechnet) - Baukostenfaktor (Gebäude; abhängig von Art und Alter des Objekts)
Die Summe aus dem Wert von Grund und Boden sowie dem Gebäudewert wird wie folgt gebildet:
Formel zur Berechnung des Grundstückswerts
Grundwert (Grundfläche x 3-fachem Bodenwert/Quadratmeter x Hochrechnungsfaktor) + Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor x Abschlag für Alter und Art des Gebäudes) = Grundstückswert
Auf der Website des Bundesministeriums für Finanzen ist ein Rechenprogramm zur Ermittlung des Grundstückswerts anhand des Pauschalwertmodells zu finden. Dort gibt es auch einen Link zur Grundstückswertverordnung.
4. Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert?
Welchen Wert ein Grundstück hat, hängt von mehreren Aspekten ab, die sich positiv oder negativ auf den Grundstückswert auswirken können. Entscheidend sind insbesondere folgende Aspekte:
- Makrolage: Sie gibt unter anderem die Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und die geographischen Gegebenheiten eines Grundstücks an und gilt als wichtigster Faktor zur Grundstücksbewertung.
- Mikrolage: Die individuelle Ausstattung eines Grundstücks (Hanglage, Ausrichtung nach Norden oder Süden, Nachbarschaft oder Parkmöglichkeiten) spielt ebenfalls eine wichtige Rolle.
- Größe und Schnitt des Grundstücks: Ein für eine Bebauung günstig geschnittenes Grundstück steigert den Grundstückswert.
- Bodenbeschaffenheit: Vom Aufbau der Bodenschichten hängt es ab, wie reibungslos oder kompliziert die Fundamentierungsarbeiten für einen Immoblienbau laufen.
- Altlasten: Sind Chemikalien im Boden enthalten? Ein belasteter Boden senkt den Grundstückwert deutlich.
- Bebauung: Die Möglichkeit der Bebauung ist ein wichtiger Aspekt, um den Grundstückswert berechnen zu können. Kann ein Grundstück nicht bebaut werden, ist es nur wenig wert.
- Erschließung des Grundstücks: Wie weit fortgeschritten sind bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen zur Nutzungs des Grundstücks? Wesentlich sind vor allem der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz
sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz. - Nachfrage und Angebot: Letztlich bestimmen auch bei einem Grundstück das Angebot und die Nachfrage den Wert. Ist das Angebot begrenzt und die Nachfrage groß, steigt der Grundstückswert.
Höheren Verkaufspreis durch Grundstücksteilung?
Ist ein Grundstück überdurchschnittlich groß, kann vor dem Verkauf eine Realteilung, also eine Grundstücksteilung sinnvoll sein. Denn mit zwei kleineren Grundstücken, auf denen eine Bebauung möglich ist, lässt sich ggf. ein höherer Verkaufspreis erzielen, als mit einem großen Grundstück. Ob dies bei Ihrem Grundstück eine Option ist, weiß ein kundiger Immobilienmaker Ihrer Region.
Bebauung und Bebauungsplan
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde anhand des Flächenwidmungsplanes festgelegt. Im Flächenwidmungsplan wird jedes Grundstück erfasst. Allerdings liegt nicht in jedem Fall ein Bebauungsplan vor. Beispielsweise gibt es für etwa die Hälfte der im Bauland liegenden Grundstücke in Niederösterreich keinen Bebauungsplan. Ein Grundstück, für das der Flächenwidmungsplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt (Bauerwartungsland) ist mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschließung noch aussteht. Am meisten ist ein Grundstück wert, wenn es bereits einen Bebauungsplan gibt, der eine umfangreiche Bebauung zulässt. Dieser Plan gibt Auskunft darüber, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden kann und ist beim örtlichen Gemeindeamt (Magistrat) einsehbar.
Liegen genaue Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vor, lässt sich der zu erzielende Verkaufspreis des Grundstücks u.a. aus einer Bauträgerkalkulation ableiten. Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen oder auf Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer vor dem Grundstücksverkauf dieses durch einen Experten kostenlos bewerten lassen. Dieser kann im Rahmen der Grundstücksbewertung auch einschätzen, ob das Grundstück eher für Bauträger oder für Privatpersonen interessant ist und zu welchem Preis es verkauft werden kann.
5. Gutachter, Sachverständiger oder Makler – wer führt Grundstücksbewertungen durch?
Wenn Sie Ihr Grundstück bewerten lassen wollen, können Sie sich dafür an einen Gutachter oder Sachverständigen, aber auch an einen klassischen Immobilienmakler wenden. Dabei spielt es jedoch eine Rolle, für was Sie die Bewertung benötigen. Wird sie für eine gerichtliche Auseinandersetzung gebraucht, ist ein akkreditierter Gutachter oder Sachverständiger zwingend vorgeschrieben. Nur dann wird das Bewertungsgutachten als Verfahrensgrundlage akzeptiert.
Für einen Verkauf ist in der Regel die Bewertung eines Maklers ausreichend. Er führt die Grundstücksbewertung fachgerecht durch und hilft Ihnen, einen realistischen Preis zu erzielen.