Verkehrswert Immobilie: kostenlos Verkehrswert berechnen

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie? Wie wird der Wert ermittelt? Was ist Ihre Immobilie aktuell wert? Hier kostenfreie Verkehrswertermittlung und weitere Informationen!

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Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis an, der durch eine professionelle Immobilienbewertung berechnet werden kann. Diesen Verkehrswert bestmöglich vorherzusagen, ist allerdings gar nicht so einfach, weil der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie erst durch den Verkauf selbst bestimmt wird. Sollten Sie darüber nachdenken, Ihr Haus oder Ihre Immobilie zu verkaufen, dann sollten Sie in jedem Fall eine kostenlose Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen durchführen lassen.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird im Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 definiert als der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Wichtig dabei: Der “gewöhnliche Geschäftsverkehr” setzt voraus, dass sich im Verkaufsprozess der Preis der Immobilie auf einem offenen Markt bildet, bei dem alle Marktteilnehmer einen Marktzugang haben, sich vollumfänglich informieren können und frei in ihrer Entscheidung sind.

Nicht selten werden Immobilien über bzw. unter dem ermittelten Verkehrswert veräußert. Der Grund dafür ist, dass der Marktpreis oder auch Verkaufspreis erst im Rahmen der Vermarktung genau bestimmt wird. Er hängt von dem Preis ab, zu welchem andere Gebäude und Grundstücke auf dem Markt verkauft werden. Im Verkaufsprozess dient der Verkehrswert vorrangig um den Angebotspreis festzulegen. Der Wert der Immobilie ist also zunächst ein rechnerischer Wert, der mittels eines der drei Wertermittlungsverfahren (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren) bestimmt wird.

Der Einheitswert ist dagegen eine steuerliche Größe für den Grundbesitz, die durch das Finanzamt ermittelt wird. Sie dient als Grundlage für unterschiedliche Steuersätze, wie beispielsweise der Grundsteuer, der Erbschaftssteuer oder der Einkommenssteuer in der Land- und Forstwirtschaft.

Der Verkehrswert einer Wohnung oder eines Hauses kann mittels drei unterschiedlicher Verfahren berechnet werden. Welches Verfahren der Sachverständige einsetzt, um den Wert zu ermitteln, hängt zum einen von der Immobilie als auch von der konkreten Aufgabenstellung (z. B.: Immobilienverkauf oder Finanzierung) ab. Neben der Immobilie und dem eingesetzten Verfahren spielt auch der Gutachter eine wichtige Rolle. So ist es nicht ungewöhnlich, dass zwei Immobilienmakler bei der gleichen Immobilie und bei der Anwendung des gleichen Bewertungsverfahrens zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das macht deutlich, dass der Verkehrswert nicht schematisch ermittelt werden kann.

• Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der der Verkehrswert aufgrund von Referenzwerten von in der Vergangenheit verkauften Immobilien entwickelt. Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.

• Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Kosten ermittelt, die bei Wiederherstellung/Rekonstruktion der Immobilie anfallen würden. Auch wenn es bei diesem Verfahren nicht um eine „originalgetreue“ Wiederherstellung geht, so orientiert es sich doch zunächst an den Herstellungskosten und erst in zweiter Linie – durch die Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den tatsächlich am Markt gehandelten Immobilienpreisen.

• Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren stehen bei der Verkehrswertermittlung vor allem die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund des Verfahrens. Allerdings werden auch die Bewirtschaftungskosten genau untersucht. Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen. Bei Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften ist das Ertragswertfahren in der Regel nicht geeignet, da freistehende Häuser schlechte Kapitalanlagen sind und wenn überhaupt nur temporär vermietet werden bis es wieder zur Selbstnutzung kommt.

Je höher die Nachfrage nach einem Grundstück oder einer Immobilie und je knapper das entsprechende Angebot, desto höher ist auch der Verkehrswert eines Hauses. Die Lage hat somit einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie.

Weiterhin wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes bestimmt. Bei einem vermieteten Haus wird unterstellt, dass die Mieteinnahmen und die Kosten, die aufgewendet werden müssen, um ein Gebäude instand zu halten, den Gebäudewert wiederspiegeln. Kann bei einer vermieteten Immobilie nur eine niedrige Miete erzielt werden, z. B. weil der Mietspiegel die Ertragsmöglichkeiten begrenzt, ist auch der Verkehrswert entsprechend begrenzt.

Ist ein Gebäude frei und kann selbstgenutzt werden, fließen bei der Ermittlung des Verkehrswerts neben der Lage vor allem die folgenden Faktoren ein:

• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Gebäudemerkmale (z. B. bei Wohnungen Stockwerk, Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage oder bei Häusern Keller, Anzahl Kinderzimmer, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
• Gebäudezustand (z. B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)

Letztlich ist ein Haus oder eine Wohnung nur zu dem Preis veräußerbar, den ein Käufer maximal bereit ist zu bezahlen. Anders ausgedrückt: Der Markt macht den Preis und bestimmt den Verkehrswert. Deswegen sollte ein Haus im Rahmen der Verkehrswertermittlung immer mit ähnlichen Immobilien verglichen werden. Die wichtigsten Fragen lauten dabei:

• Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Häuser oder Wohnungen verkauft?
• Welche Zu- bzw. Abschläge müssen bei der Verkehrswertermittlung vorgenommen werden, um die Vergleichbarkeit mit anderen Häusern herzustellen (z. B. Wertminderung bei fehlendem Kinderzimmer, aber Wertzuschlag bei Dachterrasse, etc.)
• Welche Kosten entstünden einem Käufer für Instandsetzung und Renovierung?
• Wie ist die aktuelle Angebot- und Nachfragesituation?
• Welcher Preis ist wirklich durchsetzbar?

Wenn ein Gutachter einen Verkehrswert ermitteln soll, spricht er zunächst mit dem Auftraggeber die genaue Aufgabenstellung ab. Geht es um den Immobilienverkauf, kann eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend sein.

Bei anderen Anlässen (z. B. Erbauseinandersetzungen oder bei Scheidungen) ist oftmals eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Bei einem Termin vor Ort wird die Immobilie dann genau untersucht. Hier geht der Gutachter in der Regel anhand konkreter Checklisten durch die Immobilie und untersucht, welche Eigenschaften der Immobilie werterhöhend und welche wertmindernd sind. Je nach Immobilie sind andere Merkmale zu berücksichtigen und zu bewerten. Dabei klärt er wichtige Punkte und Fragen zur Lage und dem Zustand der Immobilie:

• Wie alt ist das Haus und wie ist der Zustand des Gebäudes?
• Wie groß ist die Wohnfläche?
• Ist das Dach dicht bzw. muss es erneuert werden?
• Wie alt ist die Elektrik und die Wasserleitungen?
• Besteht ein Sanierungsbedarf?
• Ist der Grundriss modern? Welche Änderungsmöglichkeiten gibt es?
• Gibt es besondere Gebäudemerkmale (Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage, Keller)?
• Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
• Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Wie ist die Ausrichtung des Grundstücks, ist z. B. nachmittags Sonne im Garten?
• Lässt die Bebaubarkeit des Grundstücks einen Anbau zu?
• Kann auf dem Grundstück ein PKW abgestellt werden?

Unabhängig von der objektindividuellen Bestandsaufnahme und Bewertung von Einzelmerkmalen werden die folgenden Unterlagen regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt oder benötigt:

• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

bei Wohnungseigentum:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan / Betriebskosten- & Nebenkostenabrechnung
• Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen

bei Ertragsobjekten:

• Mietaufstellungen, Mietverträg
• Bewirtschaftungskosten

zur Bewertung von Rechten und Lasten:

• Notarielle Urkunden und
• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)

Das Grundstück spielt bei der Verkehrswertermittlung eine große Rolle. Ist ein Haus in einem sehr schlechten Zustand und ein potentieller Käufer würde das Haus abreißen, dann ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten. Aber selbst wenn ein Haus erhaltenswert ist, können der Verkehrswert des Grundstücks und der Sachwert des Hauses nicht einfach aufaddiert werden, um den Verkehrswert des Hauses zu ermitteln. Jeder Gutachter ist gehalten, sich genau die tatsächlich realisierten Verkaufspreise für vergleichbare Häuser anzuschauen und als Bewertungsmaßstab zu berücksichtigen. Gerade in ländlichen Regionen lässt sich der Sachwert des Hauses oftmals nicht im Verkauf realisieren.