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Vergleichswertverfahren für Immobilien - so wird der Vergleichswert berechnet
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Dabei wird der Wert einer Liegenschaft durch den Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Wichtig zu wissen: Persönliche Vorlieben bzw. Wertzumessungen werden dabei nicht berücksichtigt.
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Das Wichtigste in Kürze
- Das Vergleichswertverfahren ist die am häufigsten verwendete Wertermittlungsmethode bei Verkäufen von Grundstücken und selbstgenutzen Immobilien.
- Das Vergleichswertverfahren brücksichtigt das aktuelle Marktgeschehen.
- Die Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren basiert auf Zu- und Abzügen von wertbeeinflussenden Faktoren der Immobilie.
Inhalt dieser Seite:
1. Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Da das Verfahren die aktuelle Marktlage bei der Wertermittlung berücksichtigt, ist es besonders zur Preisermittlung im Kaufs- oder Verkaufsfall beliebt. Weiters wird das Verfahren zur Berechnung der Besteuerung bei Erbschaften oder Schenkungen angewandt sowie bei der Vermögensaufstellung im Falle einer Scheidung.
Neben Grundstücken und Einfamilienhäusern kann der Vergleichswert ebenso für Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen berechnet werden.
2. Vergleichswertverfahren Immobilien: Wie wird konkret vorgegangen?
Im Idealfall werden mit dem Vergleichswertverfahren Immobilien und Liegenschaften verglichen, bei denen die wertbeeinflussenden Merkmale möglichst übereinstimmen – die etwa vor kurzem in der Nachbarschaft bzw. näheren Umgebung verkauft worden und unter anderem hinsichtlich Lage, Größe, Zustand oder Nutzung möglichst ähnlich sind. Hierbei spricht man vom sogenannten direkten Verkehrswertverfahren.
Da es in der Praxis jedoch oft vorkommt, dass es keine bzw. nicht genügend passende Vergleichsobjekte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung. Hier kann auf die Vergleichspreise von Objekten aus anderen Gegenden zurückgegriffen werden. Die Voraussetzung dafür ist, dass die betreffenden Vergleichspreise im redlichen Geschäftsverkehr sowie in zeitlicher Nähe und in vergleichbaren Gebieten erzielt worden sind.
Die Vergleichspreise können dabei aus einer Reihe von Quellen stammen:
- aus der Urkundensammlung des Grundbuchs
- aus öffentlich zugänglichen Kaufpreissammlungen
- oder aus eigenen Kauf- und Mietpreissammlungen des betreffenden Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters
3. Vergleichswertverfahren Berechnung: Wie wird der Vergleichswert ermittelt?
Sowohl für den Fall, dass in der näheren Umgebung genügend passende Vergleichsobjekte vorhanden sind, als auch beim Heranziehen der Vergleichspreise aus anderen Gegenden, müssen jedoch auch gewisse wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. Das geschieht über Zu- und Abschläge.
Folgende wertbeeinflussenden Umständen, werden beispielsweise durch Zu- und Abflüsse berücksichtigt:
- Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
- Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
- Grundrisse, Belichtung, Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstücksausrichtung, Nutzungsrechte, etc.
Vergleichswertverfahren Beispiel
| Angaben | Musterwohnung laut Kaufpreissammlungen | tatsächlich zu bewertende Wohnung | Zu-/ Abschlag in % |
|---|---|---|---|
| Größe | 80 qm | 80 qm | . |
| Baujahr | 1980 | 1989 | +5% |
| Lage | mittlere Lage | mittlere Lage | . |
| Stockwerk | 1. Stock | Erdgeschoss | -20% |
| Ausstattung | durchschnittlich | durchschnittlich | . |
| Zustand | baujahrestypisch | modernisiert | +15% |
| Vermietung | unvermietet | unvermietet | . |
| Preis pro qm | 1.800 € | 1.800 € | . |
| Wert absolut | 144.000 € | 144.000 € | . |
immoverkauf24 Info:
Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur kostenlosen Immobilienbewertung.
4. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten zur Wertermittlung von Immobilien verwendet. Wir haben für Sie folgend die Vor- und Nachteile dieser Wertermittlungsmethode gegenüber gestellt:
Vorteile
- leicht nachvollziehbare und zuverlässige Bewertungsmethode
- aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt
Nachteile
- nicht anwendbar bei fehlenden Vergleichswerten
- für ungewöhnliche Gebäude oder vermietete Immobilien weniger geeignet
- unterliegt den Schwankungen des Marktes
5. Hier Vergleichswert ermitteln lassen
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Im Idealfall werden mit dem Vergleichswertverfahren Immobilien verglichen, bei denen die wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Größe, Zustand, Nutzung usw.) möglichst übereinstimmen – die etwa vor kurzem in der Nachbarschaft bzw. näheren Umgebung verkauft worden sind.
Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei der Bewertung von Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, bei denen eine entsprechende Vergleichbarkeit gegeben ist. Da das Verfahren die aktuelle Marktlage bei der Immobilienbewertung berücksichtigt, ist es besonders zur Preisermittlung im Kaufs- oder Verkaufsfall beliebt.
Bei der Berechnung des Vergleichswertes müssen Zu- und Abschläge von gewissen wertbeeinflussenden Faktoren durchgenommen werden: Mikrolage, Makrolage, Zustand der Immobilie, Grundriss, Belechtung, Nutzungsmöglichkeiten, Grundstücksausrichtung usw.