Wohnungsmakler – Aufgaben und Kosten

Wohnungsmakler sind sowohl für Eigentümer als auch für Kauf- und Mietinteressenten tätig. Hier der Überblick: Welche Leistungen ein Wohnungsmakler erbringen sollte, wieviel Maklerprovision er von wem erhält - vor und nach dem Greifen des Bestellerprinzips - und wie man einen guten Makler findet.

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, kann ein professioneller Wohnungsmakler Sie beim Verkauf effektiv unterstützen. Er übernimmt nicht nur von der Vermarktung bis zum Verkaufsabschluss alle anfallenden Aufgaben sondern erspart Ihen auch viel Zeit und Stress. Weil er den regionalen Immobilienmarkt kennt und alle rechtlichen Fallstricke zu vermeiden weiß, vermarktet er Ihre Immobilie auch zügig und zum bestmöglichen Marktpreis.

Einige Vorteile von Wohnungsmaklern im Überblick:

Mit dem Wohnungsverkauf soll der bestmögliche am Markt erzielbare Verkaufsertrag erzielt werden.
Maßgeblich dafür ist, dass ein passender und ansprechender Angebotspreis festgelegt wird:

• Er sollte nicht zu hoch sein, denn das kann im ungünstigen Fall dazu führen, dass die Immobilie zu lange am Markt und am Ende „verbrannt“ ist. Denn Interessenten vermuten bei lange angepriesenen Immobilien einen Haken, besonders dann, wenn der Preis nach und nach sinkt.
• Zu niedrig sollte der Angebotspreis jedoch auch nicht angesetzt werden, denn schließlich soll die Wohnung nicht verschleudert, sondern zu einem angemessenen Verkaufspreis den Eigentümer wechseln.

Schon hier stehen viele Wohnungseigentümer vor dem ersten Problem, da sie in der Regel nicht über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen. Beauftragen sie jedoch einen Makler, nimmt er zunächst eine Wohnungsbewertung vor und informiert darüber, welcher Immobilienpreis realistisch ist.

Zudem kümmert sich der Wohnungsmakler vor dem Verkauf darum,

• das Objekt optimal auf den passenden Kanälen zu vermarkten, etwa in Portalen, und zeigt mögliche Wege der Käuferansprache auf.
• Auch das Exposé wird von ihm (inklusive hochwertiger Fotos) erstellt und an Interessenten gebeben.
• Er beschafft ggf. einen Energieausweis.
• Der Makler führt Wohnungsbesichtigungen durch und koordiniert diese. Kurz: Er ist in jeglicher Hinsicht Ansprechpartner für die Kaufinteressenten.
• Er filtert diejenigen Interessenten heraus, die solvent sind und ein verbindliches Kaufinteresse haben.

Ist ein Käufer gefunden, nimmt der Immobilienmakler dem Verkäufer auch den Planungsaufwand rund um den Verkauf ab:

• Er führt ggf. Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis und vermittelt zwischen den Parteien.
• Er ist zuständig für die Kommunikation mit dem Käufer.
• Er stimmt sich mit dem Notar ab.
• Er kümmert sich um die Vorbereitung des Kaufvertrags für die Wohnung. 

Auch bei der Immobilienvermietung steht der Wohnungsmakler dem Eigentümer mit seiner Marktkenntnis zur Seite und kann Auskunft darüber geben, welche Miete für die Wohnung angemessen ist. In diesem Fall fungiert er als Ansprechpartner für die Interessenten, zudem übernimmt der Wohnungsmakler eine sehr wichtige Aufgabe, indem er die Bonität potenzieller Mietkandidaten überprüft – ein wichtiger Aspekt, um sich späteren Ärger mit den Mietern zu ersparen. Immobilieneigentümer, die einen Wohnungsmakler beauftragen, müssen sich also weder um die Besichtigungen kümmern noch die Termine vereinbaren. Zudem können sie von der Expertise des Wohnungsmaklers profitieren, der aufgrund seiner Berufserfahrung besser einschätzen kann, welche Kandidaten als Mieter am besten infrage kommen könnten.

Die Höhe der Maklerprovision beim Wohnungskauf bzw. Wohnungsverkauf ist in Österreich gesetzlich festgelegt und variiert, je nach Verkaufspreis der zu vermittelnden Immobilie, zwischen 3 und 4 Prozent, exklusive der Umsatzsteuer. Es ist üblich, dass die Maklercourtage zwischen Verkäufer und Käufer zu gleichen Anteilen geteilt wird.

Bisher teilten sich Vermieter und Mieter die Maklerprovision, obwohl der Mieter den Makler nicht selbst beauftragt hat. Die Höhe der Maklercourtage beläuft sich auf eine Monatsmiete bei befristeten Mietverträgen und auf zwei Monatsmieten bei unbefristeten Mietverträgen. Die Praxis endete jedoch mit Juli 2023, denn dann kam nach Beschluss der Regierungskoalition das Bestellerprinzip bei Vermietung. Beim Immobilienverkauf ergaben sich keine Änderungen der Aufteilung der Maklerprovision, hier greift das Bestellerprinzip nicht.

Bestellerprinzip seit 2023 – was heißt das für Vermieter?

Das Bestellerprinzip trat am 1. Juli 2023 in Kraft. Das heißt: Wer Makler als erster beauftragt, hat die Courtage alleinig zu zahlen. In der Regel sind das die Vermieter. Folglich haben seit Mitte 2023 überwiegend Vermieter die Maklergebühren zu zahlen. Die Tätigkeit als Doppelmakler mit einer Aufteilung der Provision unter beiden Parteien ist nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter diesen jedoch bezahlt. Zwar können grundsätzlich auch Mieter die Maklerprovision vollständig übernehmen, jedoch sind daran einige Bedingungen geknüpft.

Voraussetzungen für die Zahlung der Maklerprovision durch Mieter seit 2023

• Vertragsabschlüsse müssen schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert werden.
• Makler können von Mietern nur Provision verlangen, wenn der Mieter sie mit der Suche beauftragt hat und eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde.
• Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
• Das heißt auch, wenn vermittelte Wohnungen zuvor bereits per Inserat oder Aushänge angepriesen wurden, hat der Mieter keine Maklerprovision zu zahlen.
• Eine Provisionszahlung durch Mieter entfällt, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.
• Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein.
• Auch zu anderweitigen Leistungen im Kontext der Wohnungsvermittlung sind Mieter nicht verpflichtet, wenn sie keinen Suchauftrag gegeben haben: nicht an den Makler, nicht an den Vermieter, nicht an vorherige Mieter oder einen sonstigen Dritten. 

Eine Folge des Bestellerprinzips ist, dass sich einige Vermieterinnen und Vermieter überlegen, ihre Wohnung selbst zu vermarkten. Denn damit sparen sie die Maklergebühren von immerhin zwei Brutto-Monatsmieten für unbefristete Mietverträge und einer Monatsmiete für einen auf weniger als zwei Jahre befristeten Vertrag.

Nach Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietung in Deutschland war in den ersten Monaten eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Anschließend kehrte die Mehrzahl der Vermieter jedoch wieder zur Vermarktung von Mietwohnungen mithilfe von Maklern zurück. Der Zeit- und Verwaltungsaufwand bei der Vermietung hatte sich als zu belastend herausgestellt.

Wohnungsvermarktung per Makler trotz Bestellerprinzip?  

Folgende Gründe waren für Vermieter in Deutschland ausschlaggebend, trotz Bestellerprinzip auf Makler zu setzen - und sind es wahrscheinlich auch in Österreich:

• Der Makler vermarktet die Wohnung professionell,
• gestaltet attraktive Exposés.
• Makler wissen genau, welcher Mietpreis möglich und erlaubt ist.
• Des Weiteren erledigen sie einen Großteil der zeitaufwändigen Formalitäten,
• kommunizieren mit den Mietinteressenten,
• führen Besichtigungen durch und
• überprüfen die Bonität und Eignung der Mieter. Mit Mietnomaden haben überwiegend privat agierende Vermieter Probleme.

• Geht es um den Verkauf einer Immobilie, ist ein schriftlicher Maklervertrag nicht zwingend notwendig. Jedoch wird der Makler im Rahmen eines Immobilienverkaufs in der Regel auf einen schriftlichen Vertrag in Form eines "Alleinauftrags" mit dem Verkäufer bestehen. Hiermit schützt er sich davor, dass Eigentümer gleich mehrere Makler mit dem Verkauf ihrer Wohnung beauftragen und somit alle Arbeit, die vor dem Verkauf ansteht, vergebens sein könnte.
  Bietet ein Wohnungsmakler einem Kaufinteressenten eine Wohnung an, dann kommt in der Regel auch ein Maklervertrag zu Stande, selbst wenn der Interessent noch keinen Vertrag unterschrieben hat. In der Praxis gilt ein Maklervertrag als angenommen, wenn der Kaufinteressent mit dem Makler eine Immobilie besichtigt und zuvor über seine Widerrufsbelehrung korrekt aufgeklärt wurde.
• Bei der Vermietung von Immobilien galt bis Juli 2023, dass ein Vertrag mündlich oder schriftlich mit dem Makler geschlossen werden kann. Da jedoch seit Mitte 2023 das Bestellerprinzip greift, schließen Makler nur noch mit der zuerst beauftragenden Partei einen Maklervertrag ab. Und zwar zwingend schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert. In der Regel sind die Vermieter die zuerst beauftragenden Parteien. Ein Vertrag mit Provisionsvereinbarung ist jedoch auch im Rahmen eines Suchauftrags mit dem Mieter möglich. Die dafür zu erfüllenden Voraussetzungen sind unter Punkt 4 zusammengefasst.

• Oft findet sich ein guter Wohnungsmakler über Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis.
• Es kann zudem auch sinnvoll sein, in der Gegend rund um die Immobilie auf Verkaufsangebote zu achten. Welcher Wohnungsmakler ist dort genannt und stehen die Objekte länger leer oder nicht?
• Ein weiterer Weg führt über das Internet: Der Besuch des Webauftritts von Wohnungsmaklern gibt Hinweise auf den jeweiligen Schwerpunkt der Maklerbüros: Welche Immobilien werden dort schwerpunktmäßig angeboten oder gesucht?

Idealerweise sollte sich der Wohnungsmakler auf das Preis- und Wohnsegment spezialisiert haben, zu der betreffenden Immobilie. Damit steigen die Chancen, dass das Maklerbüro zügig Interessenten auftut oder sogar schon in seiner Kartei hat und nur noch ansprechen muss. Auch über die Bewertungen, die online über Wohnungsmakler abgegeben werden, lässt sich herausfinden, welche Makler geeignet sein könnten. Wichtig ist es auch, auf die Qualifikation zu achten, denn der Maklerberuf erfordert im Gegensatz zu anderen Berufszweigen keine bestimmte Ausbildung.