Maklerprovision 2024 - wer zahlt wann wie viel?

Ob bei Immobilienkauf oder Immobilienverkauf, Vermietung oder Mieten: Hier erfahren Sie, welche Maklerprovision in Österreich für welche Leistungen erlaubt ist - und was das Bestellerprinzip mit sich bringt.

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass einem konzessionierten Immobilienmakler für den Nachweis seiner Dienstleistung und die Vermittlung von Immobilien eine vereinbarte Maklerprovision zusteht. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in der “Rechtsvorschrift für Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler” der Immobilienmaklerverordnung. Diese Rechtsvorschrift regelt auch die rechtlichen Grundlagen über die Höhe der Maklergebühren.

Anspruch auf Maklerprovision beim Immobilienkauf

Wichtigste Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist gemäß § 7 Abs 1 Maklergesetz die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Diese tritt ein, indem der vom Makler vermittelte Vertrag zustande kommt. Das kann ein von beiden Parteien unterschriebener Miet- oder Kaufvertrag sein. Nach aktueller Rechtssprechung reicht es jedoch auch aus, wenn sich die Vertragsparteien schriftlich über den wesentlichen Inhalt des Rechtsgeschäfts in Form eines Anbots schon vor Abschluss von Miet- oder Kaufvertrag geeinigt haben.

Für Besichtigungen und fürs Inserieren sowie weitere mit der Maklertätigkeit verbundene Aktivitäten kann der Makler hingegen kein Honorar verlangen, insofern dies nicht ausdrücklich anders im Maklervertrag geregelt ist. Weitere Voraussetzung ist ein bestehender Maklervertrag. Auf dessen Grundlage muss der Makler dem Verkäufer einen ihm zuvor unbekannten Käufer benennen, d. h. das Geschäft vermitteln. Außerdem muss er einen Nachweis der Geschäftsgelegenheit erbringen, indem er die Immobilie gegenüber dem Käufer benennt. Hier finden Sie kostenlose PDF Maklerverträge zum Downloaden.

Anspruch auf Maklerprovision bei Vermietung

Bei der Vermietung von Immobilien ist die Voraussetzung für einen Provisionsanspruch, dass ein gültiger Mietvertrag abgeschlossen wurde. Maklerverträge können Makler sowohl mit Vermietern als auch Mietern abschließen. 

Seit dem 1. Juli 2023 gilt zudem das Bestellerprinzip bei Vermietung. Das heißt: Wer einen Makler zuerst beauftragt – ob Vermieter oder Mieter –, der hat den Makler auch zu bezahlen. Eine Tätigkeit als Doppelmakler mit einer Vergütung von beiden Parteien ist bei der Vermietung somit nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Makler die Provision von Mietern erhalten, obwohl der Vermieter sie zuerst beauftragt hat.

In der Regel zahlen überwiegend Vermieter die Maklerprovision, da sie meist zuerst den Makler mit der Mietersuche beauftragen. Grundsätzlich können jedoch auch Mieter einen Maklervertrag abschließen, wenn sie einen Suchauftrag beauftragt haben. Dies ist jedoch an einige Voraussetzungen gebunden. Details zu "Wer zahlt wann den Makler" im folgenden Abschnitt.

• Immobilienverkauf: Immobilienmakler in Österreich sind in der Regel bisher als Doppelmakler tätig. Bei der Vermittlung eines einzigen Objektes besteht also sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer ein schriftlicher oder mündlicher Vertrag. Der Immobilienmakler muss gegenüber Konsumenten ausdrücklich auf seine Tätigkeit als Doppelmakler hinweisen. Somit wird die Maklergebühr beim Kauf zwischen beiden Parteien aufgeteilt. Dass die Kosten ausschließlich vom Verkäufer getragen werden, geschieht nur in seltenen Fällen. Ob ein Verkäufer oder Käufer die geforderten Maklergebühren noch nach unten verhandeln kann, hängt von vielen Faktoren ab (z. B. Begehrlichkeit der Immobilie, Dauer des Verkaufsprozesses, etc.).
• Vermietung von Immobilien: Bei der Vermietung zahlen in der Regel Mieter und Vermieter die Provision. Seit dem 1. Juli 2023 gilt hier das Bestellerprinzip (folgender Abschnitt).

WICHTIG: Beim Immobilienverkauf ist bisher kein Bestellerprinzip geplant, Makler können weiterhin als Doppelmakler tätig sein und die Provision von beiden Parteien erhalten oder auch von einer Partei, die nicht erster Auftraggeber war.

Bestellerprinzip bei Vermietung

Seit 01. Juli 2023 gilt bei der Vermietung das Bestellerprinzip. Das Gesetz besagt, dass die Maklergebühren ausschließlich und vollständig vom ersten Auftraggeber des Maklers zu bezahlen sind. In der Regel sind das in Österreich die Vermieter. Mieter können jedoch auch weiterhin Makler zur Suche von Mietwohnungen beauftragen. Damit eine Zahlungsverpflichtung für Mieter greift, gelten jedoch einige Bedingungen. 

Mieter zahlen Maklerprovision - Voraussetzungen seit Juli 2023: 

• Vertragsabschlüsse müssen schriftlich oder auf einem dauerhaft verfügbaren Datenträger dokumentiert werden.
• Makler können von Mietern nur Provision verlangen, wenn der Mieter sie mit der Suche beauftragt hat und eine Vermittlungsprovision vereinbart wurde.
• Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden sein.
• Das heißt auch, wenn vermittelte Wohnungen zuvor bereits per Inserat oder Aushänge angepriesen wurden, hat der Mieter keine Maklerprovision zu zahlen.
• Eine Provisionszahlung durch Mieter entfällt, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.
• Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein. 
• Auch zu anderweitigen Leistungen im Kontext der Wohnungsvermittlung sind Mieter nicht verpflichtet, wenn sie keinen Suchauftrag gegeben haben: Nicht an den Makler, nicht an den Vermieter, nicht an vorherige Mieter oder einen sonstigen Dritten.

Nutzen Sie unseren Provisionsrechner, um die Höhe Ihrer Maklergebühr zu berechnen.

Wenn zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter ein gültiger Mietvertrag zustande kommt, hat der vermittelnde Makler einen Anspruch auf seine Maklergebühr. Nach dem Bestellerprinzip hat der erste Auftraggeber des Maklers zu zahlen. Und das ist in der Regel der Vermieter. Der Mieter kann jedoch auch zahlungspflichtig bei einem Suchauftrag sein. Die Höchstbeträge der Maklergebühren sind in der Immobilienmaklerverordnung festgehalten.

Vom Vermieter darf der Makler eine Gebühr bis zu folgendem Höchstbetrag verlangen:

• zwei Brutto-Monatsmieten für auf mehr als drei Jahre befristete und unbefristete Mietverträge.

Ist der Makler gleichzeitig der Hausverwalter der Wohnung, erhält er eine Maklerprovision bis zu einem Höchstbetrag von:

• 1/2 Brutto-Monatsmiete vom Mieter bei einem bis zu drei Jahren befristeten Vertrag und einer Monatsmiete bei unbefristeten bzw. länger als drei Jahren befristeten Mietverträgen
• zwei Brutto-Monatsmieten vom Vermieter für unbefristete Mietverträge und einer Monatsmiete für einen auf weniger als zwei Jahre befristeten Vertrag.

vom Mieter erhält der Makler eine Provision bis zu einem Höchstbetrag von: 

• einer Brutto-Monatsmiete für einen bis maximal drei Jahre befristeten Mietvertrag,
• zwei Brutto-Monatsmieten für einen unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietvertrag.

In folgenden Fällen verfällt ein Provisionsanspruch sowohl bei Verkauf als auch Vermietung:

• Unzulässig sind grundsätzlich alle Honorare, bei denen der Makler eine höhere Gebühr als die gesetzlichen Maximalbeträge in Rechnung stellt. In diesem Fall kann die zuviel bezahlte Provision zurückverlangt werden.
• Nur wenn der Hauptvertrag rechtswirksam zustande kommt, ist auch die Zahlung der Provision fällig.
• Zudem darf der Makler keine Vorschüsse oder Anzahlungen verlangen.
• Seit 2014 gilt in Österreich eine Pflicht zur Widerrufsbelehrung. Makler müssen ihre Kunden schon beim ersten Kontakt darauf hinweisen, dass sie innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags ohne Nennung von Gründen zurücktreten können. Wird diese Information nicht erteilt, können Kunden auch nach erfolgreicher Vermittlung vom Vertrag zurücktreten und der Makler hat keinen Provisionsanspruch.

Der Provisionsanspruch des Maklers verfällt in folgenden Fällen bei Vermietung:

Gilt bereits aktuell:

• Wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer einer Wohnung ist und damit zum Vertragspartner im Mietvertrag wird, darf er keine Provision berechnen.
• Ebenso unzulässig sind Honorarforderungen, wenn der Mietvertrag mit einem Angehörigen abgeschlossen wird.
• Der Makler muss den Mieter darauf hinweisen, wenn er mit dem Vermieter in einem nahen wirtschaftlichen Verhältnis steht.
• Wenn der Vermieter Erstauftraggeber des Maklers ist, müssen Mieter keine Provision zahlen.
• Wenn Mieter selbst Mietwohnungen finden und wenn ihnen solche vermittelt wurden, die bereits zuvor auf Immobilienportalen, in Zeitungen oder per Aushang im Mietshaus beworben wurden, müssen sie keine Provision zahlen.
• Wenn der Makler am Unternehmen des Vermieters in irgendeiner Form beteiligt ist oder Einfluss auf dieses ausüben kann, verfällt eine Pflicht zur Zahlung.

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