Bestellerprinzip Österreich 2024 – neues Gesetz zur Maklerprovision bei Vermietung

„Wer bestellt, der bezahlt“, so lässt sich das Bestellerprinzip zusammenfassen. In Österreich gilt das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 bei der Vermietung: Die Maklerprovision wird seitdem vom ersten Auftraggeber des Maklers bezahlt. Hier der Überblick: Was sich für Mieter, Vermieter und Makler durch die Einführung des Bestellerprinzips in Österreich verändert. 

Bestellerprinzip bedeutet bei der Immobilienvermittlung: Derjenige, der den Makler (als erster) beauftragt, bezahlt auch die Maklerprovision. Ein Abwälzen auf die andere Vertragspartei oder eine Teilung der Provision sind nicht möglich. In Österreich greift das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Darauf hatten sich die ÖVÜ und Grüne nach langer Uneinigkeit Ende des Jahres 2022 geeinigt. Die Maklerprovision wird in Österreich mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes häufig von Vermietern getragen werden, da diese den Makler in den meisten Fällen beauftragen.

Die aktuelle Aufteilung der Maklerprovision

In der bisherigen Praxis beauftragten überwiegend Eigentümer die Makler, sowohl für die Vermietung also auch beim Immobilienverkauf. In beiden Fällen war in Österreich eine Tätigkeit als Doppelmakler möglich.

• Beim Verkauf ist der Makler auch tatsächlich in der Regel für Verkäufer und Käufer tätig und die Provision zahlen beide Parteien jeweils hälftig.
• Bei der Vermietung war es jedoch gängig, dass der Mieter die Maklergebühren übernimmt – trotz Beauftragung durch den Vermieter. 

Dieses Vorgehen wird durch das Bestellerprinzip bei der Vermietung verboten: Denn an die „Bestellung“ des Maklers ist als Rechtsfolge die Pflicht zur Zahlung der Maklergebühr geknüpft. 
Bei Immobilienkauf und -verkauf veränderte sich die Übernahme der Maklergebühren nicht, so ist auch die Doppelmakler-Tätigkeit und die Aufteilung der Provision erlaubt. 

Gründe für das Bestellerprinzip

Die Neuregelung der Maklerprovision bei Vermietung per neuem Gesetz soll für mehr soziale Gerechtigkeit in Österreich sorgen. Denn gerade Geringverdiener, so die Argumentation der Politik, könnten sich die anfallenden Maklergebühren bei der Wohnungssuche kaum leisten. Aufgrund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum werden diese durch die bisherige Zahlungspraxis der Maklerkosten benachteiligt.

Das Bestellerprinzip ist 1. Juli 2023 in Kraft getreten. Die Maklerprovision in Österreich wird durch ein neues Gesetz geregelt: das Maklergesetz-Änderungsgesetz. Mit diesem wurde das bestehende Maklergesetz erweitert und modifiziert (§17a „Vermittlung von Wohnungsmietverträgen“). 

WICHTIG: Das Bestellerprinzip gilt nur für Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten des Maklergesetz-Änderungsgesetzes abgeschlossen wurden. Der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ist nicht maßgeblich.

Entwicklung des Gesetzes zum Bestellerprinzip bei Vermietung

Im März 2022 stellten die Regierungsparteien ÖVP und Grüne das Bestellerprinzip für Österreich auf einer gemeinsamen Pressekonferenz vor. Anschließend ging es in die Begutachtung: Abgeordnete und Branchenvertreter konnten Stellungnahmen einreichen. Rund 130 Stellungnahmen trafen ein, viele von erbosten Maklern. Nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten sollte das Gesetz eigentlich im Jänner 2023 in Kraft treten. Jedoch gab es noch Uneinigkeiten in der Regierungskoalition, die erst Ende 2022 ausgeräumt werden konnten. Reibungspunkt war jene Gesetzesstelle, die verhindern soll, dass Vermieter Ablösen oder Zahlungen von Mietern oder Mieterinnen beim Vertragsabschluss verlangen können. Dieser Streitpunkt wurde ausgeräumt. Der nun vereinbarte Gesetzesentwurf sieht laut Informationen der Regierung einen „umfassenden und strengen Umgehungsschutz“ vor.

Die ersten Schritte in Richtung Bestellerprinzip wurden in Österreich bereits 2010 unternommen: Die Maklerkosten für Mieter sind seitdem auf maximal zwei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer gedeckelt. Um Wohnen auch in Ballungsgebieten für Geringverdiener bezahlbar zu machen, wurde bereits 2015 ein Antrag zur Einführung des Bestellerprinzips in Österreich erarbeitet. 2017 unternahm der damalige Bundeskanzler Kern einen erneuten Anlauf, der jedoch scheiterte. 

Bis zum 30. Juni 2023 konnten Vermieter die Maklerprovisionen weiterhin an Mieter weiterreichen, auch dann, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben. 

In der Praxis trugen bisher meist die Mieter die Kosten für den Makler, auch wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat. Mit dem Inkrafttreten des neuen Maklergesetzes gilt nun das Bestellerprinzip:

Die Vertragspartei, die den Makler beauftragt, hat die Maklerprovision zu tragen. In der Regel ist das der Vermieter. Ein Abwälzen der Makler-Kosten vom Vermieter auf den Mieter ist unzulässig. Durch die Einführung des Bestellerprinzips rechnet die Regierung mit Einsparungen von rund 50 Millionen Euro an Provisionszahlungen für Mieterinnen und Mieter. 

Das neue Gesetz zur Maklerprovision gilt

• für die Vermittlung von Mietimmobilien 
• wenn die Mieter Privatpersonen sind. 

In diesen Fällen müssen Mieter laut Bestellerprinzip KEINE Maklerprovision zahlen:

• Der Vermieter ist der Erstauftraggeber des Maklers.
• Der Vermieter nimmt nach der Beauftragung des Maklers Abstand vom Auftrag, damit der Mieter den Makler zuerst beauftragt. Dies stellt einen Umgehungsversuch des Bestellerprinzips dar.
• Der Mieter findet seine neue Mietimmobilie per Inserat in einer Zeitung oder über ein Onlineportal. 
• Der Vermieter ist unmittelbar oder mittelbar am Unternehmen des Maklers beteiligt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Mietersuche über die Hausverwaltung des Mietobjekts erfolgt und die Hausverwaltung für die Vermittlung mit einer (anteiligen) Provision vergütet wird. 

In folgenden Fällen müssen Mieter laut Bestellerprinzip Maklerprovision zahlen:  

• Wenn der Mieter Erstauftraggeber des Maklers ist und keine der oben genannten Merkmale zutreffen, wird er bei erfolgreicher Wohnungsvermittlung provisionspflichtig. ABER: Es ist davon auszugehen, dass der Makler eine Wohnung, die ein auftraggebender Mieter abgelehnt hat, nicht (provisionspflichtig) einem anderen Miet-Auftraggeber vorschlagen darf. So ist jedenfalls die Regelung in Deutschland.
• Sucht ein Unternehmen als Arbeitgeber für seine Mitarbeiter eine Mietimmobilie per Makler, greift das Bestellerprinzip nicht. Denn in diesem Fall ist der Suchende zwar Mieter, aber keine Privatperson. Es handelt sich aus Sicht des Maklergesetzes um eine Vermittlung an einen Gewerbetreibenden. 

Für Eigentümer wird die Vermittlung ihrer Mietimmobilien per Makler seit Einführung des Bestellerprinzips deutlich kostspieliger. In den meisten Fällen werden sie die Maklergebühren zahlen müssen. Ein unmittelbares oder mittelbares Umlegen der Kosten auf den Mieter ist nicht zulässig. Nur wenn der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat, der Makler die Wohnung also erst auf Mieterauftrag hin „aufgetan“ hat, zahlt der Mieter. Der Vermieter darf die Wohnung nicht zuvor bereits in die Vermarktung gegeben haben.

Alternativ können Vermieter die Suche nach passenden Mietern selbst in die Hand nehmen. Allerdings bedeutet das für Vermieter einen nicht zu unterschätzenden zeitlichen Aufwand. Die Erfahrungen mit der Einführung des Bestellerprinzips im Nachbarland Deutschland zeigen, mit welchen Herausforderungen selbsttätige Vermieter zu kämpfen haben:

Herausforderungen für Eigentümer, die selbst nach Mietern suchen:

• Zeit- und Arbeitsaufwand, der für die Suche eines Mieters anfällt, wird oftmals unterschätzt.
• In Ballungsgebieten mit Wohnungsknappheit melden sich auf ein Inserat so viele Interessenten, dass diese Flut an Anfragen kaum zu bewältigen ist. 
• In eher weniger nachgefragten Lagen ist es eine Herausforderung, überhaupt einen Mietinteressente zu finden. 
• Die Auswahl von solventen Mietern sowie die Ausfertigung von Vertragsunterlagen erfordert Erfahrung und Fachwissen. 
• Machen Vermieter gegenüber Mietinteressen aus Unkenntnis falsche Angaben (z.B. im Exposé), kann das zu juristischen Problemen führen.

Finanzielle Aufwände für selbst vermietende Eigentümer durch das Bestellerprinzip:

Die Aufgaben des Maklers müssen Vermieter selbst erledigen. Pro Wohnung ist mindestens mit einem Zeitaufwand von ca. 15 Stunden zu rechnen. Mit welchem Stundenlohn ein Vermieter seine Zeit abrechnet, hängt wahrscheinlich sehr von seiner Qualifikation und seinen Zeitkapazitäten ab. Bei einem Stundenlohn von 50 Euro sind somit 750 Euro zu einzukalkulieren. Weitere Kosten entstehen für Inserate in Immobilienportalen, Wegekosten und sonstige Verwaltungsaufwände, wofür eine Summe von etwa 500 Euro pro Fall anfallen dürfte. Somit entstehen Kosten von 1.250 oder mehr. 

Unwirtschaftlich wird die Mietersuche durch Eigentümer dann, wenn durch mangelnde Überprüfung der Solvenz ein zahlungsunwilliger oder zahlungsunfähiger Mieter einzieht und der Vermieter Mietausfälle hinnehmen muss. 

Daher kann es – auch unter finanziellen Gesichtspunkten – bei der Vermietung vorteilhaft sein, die drei Bruttomonatsmieten zzgl. Umsatzsteuer an Maklerprovision zu zahlen. Zudem sind die Kosten für den Makler in der Regel von der Steuer absetzbar. 

Für Makler stellt das Bestellerprinzip einen massiven Eingriff in ihre bisherige Arbeitsweise dar. Dies gilt zwar vorerst nur für den Bereich der Mietimmobilien. Allerdings wohnt rund die Hälfte der Österreicher zur Miete. Ein nicht unerheblicher Teil der Vermittlungsaufträge der Makler wird also von dem neuen Maklergesetz betroffen sein. Zumindest in der Anfangszeit ist damit zu rechnen, dass Vermieter zunächst versuchen, selbst Mieter für ihre Immobilien zu finden. Das wiederum bedeutet einen Auftrags- und damit einen Umsatzrückgang für Makler.

Das änderte sich für Makler durch das Bestellerprinzip:

• Makler dürfen nur noch in wenigen Fällen Provision vom Mieter verlangen (siehe Abschnitt 3).
• Makler dürfen keine sonstigen Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung der Mietimmobilie vom Mieter verlangen.
• Durch weniger Aufträge erhöht sich der Wettbewerb unter Maklern.
• Immobilienvermittler müssen sich und ihre Leistungen gegenüber Eigentümern verstärkt vermarkten.
• Vertragsabschlüsse müssen schriftlich dokumentiert werden. 

Finanzielle Veränderungen durch das Bestellerprinzip für Makler:

Bisher wurden in Österreich pro Jahr 49,4 Millionen Euro Maklergebühren von Mietern bezahlt. Vermieter zahlen rund 17,9 Millionen Euro an Provision. Das ergibt eine Provisionssumme von 67,4 Millionen Euro für Mietwohnungen.

• Vertreter der Maklerbranche rechnen damit, dass durch das Bestellerprinzip Vermieter bei 35 Prozent der Neuvermietungen einen Makler beauftragen werden. Das ergibt einen Jahresumsatz von ca. 33,7 Millionen Euro. 
• Mit provisionspflichtigen Suchaufträgen durch Mieter rechnen Branchenvertreter in fünf Prozent der Fälle. Daraus ergäben sich rund 4,8 Millionen Euro an Provisionszahlungen. 
• Die Summe der Provisionszahlungen von beiden Parteien würde durch das Bestellerprinzip von 67,3 Millionen Euro (exklusive Umsatzsteuer) auf 38,5 Millionen Euro sinken. Das wäre eine Verdienstminderung für Maklerinnen und Makler in Höhe von 28,8 Millionen Euro.

Jedoch sind das eher pessimistische Schätzungen. Nach einer Phase der verstärkten Vermarktung durch die Vermieter selbst ist mit einer Rückkehr vieler Eigentümer zu den Maklerdienstleistungen zu rechnen.

Mittelfristig muss das neue Maklergesetz nicht nur Nachteile für Makler bringen. Makler haben durchaus Möglichkeiten, auf das Bestellerprinzip zu reagieren, wie der Blick nach Deutschland und in andere europäische Länder zeigt, in denen das Bestellerprinzip seit längerem gilt:

• Fokussierung auf Immobilienverkauf: Makler können sich auf den Verkauf von Immobilien spezialisieren. Hier ist auch die Doppelmaklertätigkeit weiterhin problemlos möglich, die für Makler sehr lukrativ ist.
• Neupositionierung als Dienstleister: Wenn der Makler ausschließlich für den Vermieter tätig wird, dann ist das Geschäftsverhältnis klarer definiert. Der Makler ist ausschließlich der Dienstleister des Vermieters. Hierdurch kann zudem das Image des Maklers gewinnen. 

Auch in Deutschland war die Sorge der Maklerverbände bei Einführung des Bestellerprinzips 2015 groß. Deutsche Makler versuchten, das Bestellerprinzip über eine Verfassungsbeschwerde zu kippen. Das Gericht stellte jedoch fest, dass das Bestellerprinzip grundrechtskonform ist. 

Nachdem das Bestellerprinzip in Deutschland nun seit mehreren Jahren gilt, zeigt sich, dass die meisten Makler sich gut auf die geänderte Situation eingestellt haben. Getrieben durch die steigenden Mieten, die Probleme bei der Suche nach einer Mietimmobilie sowie den weiter steigenden Preisen für Kaufimmobilien, sind die Umsatzeinbußen in der Branche geringer ausgefallen, als befürchtet. Dies gilt jedoch nur für die Makler, die sich rechtzeitig auf die veränderte Situation eingestellt haben. 

Bestellerprinzip bei Vermietung in Deutschland – das sind die Erfahrungen 

Der Blick nach Deutschland zeigt, dass das Bestellerprinzip zwar grundsätzlich funktioniert, jedoch auch einige Nachteile entstanden sind.

• Vermietung „unter der Hand“: Gerade in beliebten Lagen werden Mietimmobilien oftmals ohne Makler vermietet und vom Vormieter an den Nachmieter weitervermittelt. Die Wohnungen erscheinen somit nicht mehr offiziell auf dem Markt, das Angebot ist reduziert. Für die Weitergabe einer Wohnung „unter der Hand“ werden teilweise Ablösezahlungen verlangt. 
• Steigende Mieten: Ohne staatliche Regulierung geben Vermieter die Maklerprovision über höhere Mieten an die Mieter weiter. In Deutschland wurde durch die Einführung der Mietpreisbremse darauf reagiert. Das ist die Kritik am Bestellerprinzip von Maklerseite

Kritik am Bestellerprinzip von Maklerverbänden

• Maklerverbände kritisieren, dass es kaum Ausnahmen vom Bestellerprinzip geben soll. Wünschenswert auf Maklersicht wäre etwa eine Beschränkung des Gesetzes auf reine Konsumentengeschäfte (nicht nur eine Ausnahme bei Dienstwohnungen).
• Zudem sei der Gesetzesentwurf geprägt von allgemeinen Begriffen, die schwer fassbar seien. Wenn es heißt: Eine Provision sei unzulässig, "wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt" – wen umfasst dann der „eingeschränkte Interessentenkreis“?
• Generell kritisieren Makler, dass sich durch das Bestellerprinzip zu wenig Möglichkeiten ergäben, mieterseitig Provision zu erhalten.
• Zudem entstünde Mietern auch Nachteile, weil sie nicht mehr durch den Makler vertreten würden, wie bei einer Doppelmakler-Tätigkeit zuvor.

Kritik am Bestellerprinzip von Seiten der Mietervertreter

• Mietervertreter kritisieren, dass der Gesetzentwurf weiterhin Möglichkeiten einer Abwälzung auf Mieter bieten würde. Und die Beweisführung für eine verdeckte Beauftragung durch den Vermieter müsse durch den Mieter geleistet werden. Das sei schwierig und unzumutbar. Besser sei ein Provisionsverbot für Mieter "mit vom Makler zu beweisenden Ausnahmen".

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