Grundstück verkaufen – 7 Tipps für den erfolgreichen Grundstücksverkauf

Für Grundstückskäufer und -verkäufer ist maßgeblich, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Nur so kann der Grundstücksverkauf richtig geplant und der Verkaufspreis des Grundstücks vor Verkauf mittels einer Grundstücksbewertung gefunden werden. Schließlich hängt der Marktwert eines Grundstücks maßgeblich von den Nutzungsmöglichkeiten ab.

Grundsätzlich gilt: Eigentümer, die ein Baugrundstück verkaufen, können mit einem weitaus höheren Preis als auch einer ganz anderen Zielgruppe rechnen als Eigentümer, die Acker- oder Bauerwartungsland verkaufen.

Insgesamt lassen sich diese vier wichtigsten Grundstücks-Kategorien benennen:

Bauerwartungsland

Hierbei handelt es sich um Flächen, die in den Flächennutzungs- und Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Das heißt, das Grundstück darf aktuell noch nicht bebaut werden. Wer Bauerwartungsland verkaufen will, kann dafür zwar immerhin einen höheren Preis verlangen als für Ackerland. Da die Fläche allerdings noch längst nicht erschlossen ist – womit unter anderem der Anschluss an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung und das Straßennetz gemeint ist – fällt der Verkaufspreis deutlich geringer aus als für erschlossenes Bauland.

Nicht-erschlossenes Baugrundstück

Ein nicht-erschlossenes Baugrundstück ist im Bebauungsplan zwar schon fest als Bauland definiert, es darf also bereits bebaut werden. Jedoch steht der Anschluss an das Straßen- und öffentliche Versorgungsnetz noch aus. Das spiegelt sich auch im Verkaufspreis wider, der geringer ausfällt als für ein erschlossenes Baugrundstück.

Erschlossenes Baugrundstück

Ein erschlossenes Baugrundstück zu verkaufen, ist in der Regel die einfachste Form des Grundstücksverkaufs. Diese Baugrundstücke liegen oftmals in Neubausiedlungen, die frisch an die öffentliche Infrastruktur einer Stadt oder Gemeinde angeschlossen sind. Wer ein solches Grundstück verkauft, kann in der Regel den höchsten Verkaufspreis erzielen.

Bebautes Grundstück

Auch bebaute Grundstücke können attraktiv zum Verkauf sein. Sie kommen zum einen für Käufer in Frage, die nicht selbst ein Haus bauen wollen, sondern lieber auf eine fertige Immobilie zurückgreifen. Zum anderen sind sie für Interessenten attraktiv, die von vornherein den Abriss des Altbestands planen, um einen Neubau auf dem dann unbebauten Grundstück zu errichten. Insbesondere in Großstädten haben Eigentümer, die bebaute Grundstücke verkaufen, gute Chancen auf einen hohen Verkaufspreis. Denn Bauland ist rar und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.

Ein Knackpunkt beim Grundstücksverkauf ist die Bestimmung des Verkaufspreises. Hierbei spielt der Bodenwert eine wichtige Rolle. Der Bodenwert einer Liegenschaft gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter unbebauter Boden hat. Den Bodenwert einer Liegenschaft können Sie bei Ihrem zuständigen Lagefinanzamt anfragen. Grundsätzlich kann man den Grundstückswert mit zwei unterschiedliche Methoden berechnen: Die eine basiert auf den Immobilienpreisspiegel, bei der anderen erfolgt eine Pauschalwertmodell-Berechnung. Mehr dazu unter Grundstücksbewertung.

Grundsätzlich gilt: Je mehr Wohnfläche sich errichten lässt, desto höher ist der erzielbare Verkaufspreis. Wie viel Fläche errichtet werden darf, geht in der Regel aus der im Bebauungsplan angegebenen Baumassenzahl, der Geschossflächenzahl sowie weiteren Baubestimmungen hervor.

Der erzielbare Preis beim Grundstücksverkauf liegt nicht selten bis zu 20 Prozent unter oder über dem für das Grundstück ausgewiesenen Richtwert. Denn jedes Grundstück ist einzigartig ist und der Wert daher nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke ableitbar (z. B. aufgrund zu weniger Verkaufsfälle).

Auch die Käuferzielgruppe bestimmt wesentlich den erzielbaren Preis. Wer ein Grundstück verkaufen möchte, das nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Bauträger interessant ist, kann mit einem weitaus höheren Preis rechnen. Das entscheidendste Kriterium ist dabei immer die Lage eines Grundstücks. Doch auch andere Faktoren wie etwa die Grundstücksgröße spielen eine Rolle. Empfehlenswert ist deshalb immer eine individuelle Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen, der den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt. immoverkauf 24 kann Ihnen einen Experten empfehlen, der Ihr Grundstück vor Verkauf fachgerecht bewertet.

Für die Umsetzung des Projekts „Baugrundstück verkaufen“ sollte klar sein, wer die Zielgruppe für das Grundstück ist. Anhand folgender Fragen lässt sich der richtige Käufer für das Grundstück herausfinden:

Welche Art von Baugrundstück soll verkauft werden?

Während etwa erschlossene Baugrundstücke eine breite Käuferschicht inklusive privater Bauherren auf dem Weg ins Eigenheim ansprechen, sind Kaufinteressenten für Bauerwartungsland eher risikobereite Kapitalanleger.

Wie sieht die Lage Ihres Grundstücks aus?

Eine Fläche, die in einer Neubausiedlung an einer Wohnstraße liegt, spricht eine andere Klientel an als ein Grundstück in einem Gewerbegebiet an einer Hauptverkehrsader.

Wie kann das Grundstück bebaut werden?

Die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes, was auf einem Grundstück überhaupt errichtet werden darf, wirkt sich maßgeblich auf den Käuferkreis aus. Die wichtigen Daten hierzu findet man im Bebauungsplan: 

• die Grundflächenzahl (GRZ = Prozentualer Anteil der Grundstücksfläche, der bebaut werden darf)
• die Geschossflächenzahl (GFZ = Anzahl der Fläche der Vollgeschosse, mit der die Grundstücksfläche prozentual bebaut werden darf)
• die Anzahl der Vollgeschosse
• die maximale Gebäudehöhe

Grundsätzlich gilt auch hier wie in vielen anderen Punkten des Grundstücksverkaufs: Wer privat ein Baugrundstück verkaufen will, muss sich selbst um alles kümmern. Liegt der Verkauf in den Händen eines erfahrenen Grundstücksmaklers, kann er die gesamte Vermarktung abwickeln.

Wird ein Baugrundstück verkauft, sieht der Ablauf im Grunde genommen genau so aus wie beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Im Wesentlichen sind das folgende Punkte:

1. Grundstücksbewertung
2. Grundstücksvermarktung
3. Unterzeichnen des Kaufvertrages beim Notar
4. Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
5. Eintragung der Grundschuld für die Bank (bei Immobilienfinanzierung)
6. Zahlung des Kaufpreises
7. Eintragung des neuen Eigentümers

Die Frage, ob Sie ihr Baugrundstück privat verkaufen oder einen Makler für den Grundstücksverkauf hinzuziehen, lässt sich nicht eindeutig beantworten. Sie hängt in erster Linie von Ihren Vorkenntnissen mit dem Verkauf von Grundstücken zusammen und der Frage, wie viel Zeit Sie in den gesamten Verkaufsprozess investieren können und wollen. Verfügen Sie eher über geringe Kenntnisse des Immobilienmarkts Ihrer Region und sind Sie beruflich anderweitig stark eingebunden, kann das Vorhaben, ein Grundstück zu verkaufen, schnell zu einer großen Belastung für Sie werden. Unter Umständen wird sogar der erfolgreiche Abschluss des gesamten Grundstücksverkaufs gefährdet.

Allein aus diesen Gründen sollten Sie abwägen, ob Sie nicht lieber einen erfahrenen Grundstücksmakler mit dem Verkauf beauftragen. Der Profi wird Sie von Anfang bis Ende durch den Verkaufsprozess führen und Ihnen helfen, den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Grundstück zu erhalten.

Immer häufiger findet sich bei Immobilienverkäufen der Hinweis, dass die Immobilie im Bieterverfahren veräußert wird. Das heißt, derjenige bekommt den Zuschlag, der den höchsten Preis für das Objekt zu zahlen bereit ist. Meist gibt es zunächst ein Mindestgebot und dann zwei oder mehrere Bieterrunden, in denen jeder Kaufinteressent sein eigenes Gebot abgibt – ohne dass er weiß, was die anderen bieten.

Verkäufer entscheiden sich meist für das Bieterverfahren, wenn sie einen höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen wollen. Selbstverständlich kann dieses Verfahren auch für einen Grundstücksverkauf angewandt werden. Dabei sollten Sie allerdings beachten, dass es sich nur für besonders attraktive Flächen lohnt, die einen großen und zahlungswilligen Interessentenkreis ansprechen.

Es empfiehlt sich, für Bieterverfahren Marktmittler, also Immobilienmakler, hinzuziehen. Sie haben schon häufiger Grundstücke verkauft und kennen auch die wichtigsten Bauträger der Region.