Bodenwert Ihrer Immobilie ermitteln

Vom Bodenwert eines Grundstücks spricht der Gutachter, der damit den Grundstückswert der Liegenschaft bestimmt. Relevant sind diese Werte vor allem für unbebaute Grundstücke. Eigentümer in Österreich orientieren sich an den veröffentlichten Grundstückspreisen. Hier erfahren Sie mehr über die Berechnung des Bodenwertes.

Der Bodenwert einer Liegenschaft gibt an, welchen Wert ein Quadratmeter unbebauter Boden hat. Maßgeblich ist dieser Wert insbesondere für den Verkauf von Bauland, für die Beleihung und die Besteuerung von Immobilien. Auf dem österreichischen Immobilienmarkt wird der Begriff Bodenwert zwar nicht als solcher verwendet, dafür können Sie als Eigentümer jedoch die Grundstückspreise abrufen. Der Bodenwert einer Liegenschaft wird zur Berechnung des Grundstückswerts herangezogen und die Ermittlung erfolgt auf der Grundlage des Pauschalwertmodells. Alternativ kann der Grundstückswert auch von geeigneten Werten abgeleitet werden, die dem Immobilienpreisspiegel entnommen sind.

Der Bodenwert eines Grundstücks wird als ungekürzter durchschnittlicher Bodenwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche bezeichnet. Ungekürzt deshalb, weil hier noch keine Kürzung für die Bebauung und pauschale Erhöhungen erfolgt. Den Bodenwert Ihrer Liegenschaft können Sie bei Ihrem zuständigen Lagefinanzamt anfragen. Alle Anfragen sind elektronisch über FinanzOnline zu stellen. Hierfür benötigen Sie Ihre Finanzamt-Steuernummer, damit der Antrag dem richtigen Finanzamt zugeordnet werden kann. Im Betreff ist die Option „Bescheidkopie des Einheitswertes/Bodenwertanfrage“ auszuwählen. Anhand des Bodenwerts lässt sich anschließend der Grundstückswert der Liegenschaft ermitteln.

Das Pauschalwertmodell verwendet dafür folgende Formel:

Grundwert (Grundfläche x 3-fachem Bodenwert/m² x Hochrechnungsfaktor) + Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor x Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)

Der Hochrechnungsfaktor in dieser Berechnungsformel lässt sich der Anlage zur Grundstückswertverordnung entnehmen. Für jede Gemeinde in Österreich bzw. jeden Bezirk oder Stadtteil der größeren Städte wird der Hochrechnungsfaktor festgesetzt. Ist die Berechnung anhand des Pauschalwertmodells nicht möglich, dient der Immobilienpreisspiegel als Hilfsmittel. Im Immobilienpreisspiegel sind alle Erwerbsvorgänge auf dem Grundstücksmarkt erfasst und anhand dieser Verkaufsdaten lässt sich der Bodenwert für den jeweiligen Standort bestimmen.

Wertbeeinflussende Merkmale sind wichtig, da jede Immobilie anders ist: So weißt etwa ein Haus auf dem Land einen geringeren Wert auf als eine ähnliche Liegenschaft in der Stadt. Wichtigstes Kriterium ist daher die Lage der Immobilie. Befindet sich das Grundstück an einem See, gibt es in der Nähe eine Autobahn und wie weit ist es bis zur nächsten Stadt? Die Hochrechnungsfaktoren aus dem Pauschalwertmodell wurden am 1. Jänner 1973 für die jeweiligen Standorte festgesetzt. Damals erfolgte ein Vergleich der durchschnittlichen Bodenwerte mit den durchschnittlichen Verkehrswerten pro Quadratmeter unbebautem Grund. Durch die Multiplikation des Bodenwerts mit dem für die Gemeinde geltenden Hochrechnungsfaktor ergibt sich schließlich der Grundstückswert der Liegenschaft.

Bis zum 31. Dezember 2016 wurde der Immobilienpreisspiegel der WKO herangezogen, der vom Fachverband für Immobilien- und Vermögenstreuhänder erstellt wurde. Ab dem 1. Jänner 2017 gilt die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria. Demnach liegen beispielsweise die Durchschnittspreise für Baugrundstücke in der Gemeinde Maria Wörth in Klagenfurt Land bei 120,30 Euro pro Quadratmeter und in Feldkirchen in Kärnten bei 57,40 Euro pro Quadratmeter. Anhand dieser Durchschnittspreise für Grundstücke erhalten Sie als Eigentümer einen ersten Hinweis, was Land an Ihrem Standort wert ist.