Doppelmakler: sein Provisionsanspruch bei Immobiliengeschäften

Doppelmakler sind auf dem Immobilienmarkt in Österreich keine Seltenheit. Damit Doppelmakler ihre Provision verlangen können, müssen sie sich jedoch an gewisse Pflichten halten. Hier die wichtigsten Infos zu den Rechten der Auftraggeber, den Pflichten der Doppelmakler - und was mit Wirkung des Bestellerprinzios bei Vermietung gilt.

Immobilienmakler werden als Doppelmakler bezeichnet, wenn sie für beide Parteien tätig werden.

• Dies können entweder Verkäufer und Käufer bei der Vermittlung eines Kaufvertrags
• oder Vermieter und Mieter bei Abschluss eines Mietvertrags sein.

Der Doppelmakler hat in diesen Fällen mit beiden am Geschäft beteiligten Parteien einen Maklervertrag und vertritt ihre Interessen.

Einige Vorteile von Doppelmaklern im Überblick:

Welche Pflichten der Makler hat, ergibt sich aus den allgemeinen Maklerpflichten. Dazu gehören die allgemeinen Informationspflichten, die Informationspflicht zur Maklerprovision sowie die Informationspflicht zu Naheverhältnissen und die Verschwiegenheitspflicht. In seiner Funktion als Doppelmakler muss der Immobilienprofi außerdem darauf achten, die Interessen beider Auftraggeber zu wahren und sich um einen Ausgleich zwischen diesen bemühen. Im Konsumentenschutzgesetz unter §30b (1) ist außerdem geregelt, dass der Makler gegenüber dem Verbraucher schriftlich auf seine Doppeltätigkeit hinzuweisen hat.

Der Doppelmakler hat in erster Linie ein Anrecht auf seine Provision, wenn sich die Parteien über das Hauptgeschäft geeinigt haben. In einigen Fällen verwirkt der Makler dieses Recht, wenn er beispielsweise selbst als Vertragspartei am Hauptvertrag beteiligt ist oder wenn er seinen Auftraggeber nicht auf sein wirtschaftliches Naheverhältnis hingewiesen hat. Ist im Maklervertrag ausdrücklich die Zahlung von Auslagen für Marketing und ähnliche Kosten vereinbart, so hat der Makler einen Anspruch darauf. Der Auftraggeber hat ein Recht darauf, dass der Doppelmakler seine Interessen sorgfältig und redlich wahrt und seiner Verschwiegenheitspflicht nachkommt.

Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung besteht für den Makler die Möglichkeit, von beiden Vertragsparteien seine Provision zu fordern. Mitunter kann im Inserat der Hinweis vermerkt sein, dass die Vermittlung für den Käufer provisionsfrei ist. Diese Vereinbarung ist jedoch unabhängig von der Doppeltätigkeit. Bei einem Kaufpreis ab 48.448,51 Euro beträgt die maximale Provisionshöhe 3,6 % inkl. MwSt. Demnach kann der Immobilienmakler insgesamt bis zu 7,2 % inkl. MwSt. an einem Geschäft verdienen, wenn er die Provision von Käufer und Verkäufer verlangt. 

Die Aufteilung der Provision und die Doppelmakler-Tätigkeit ist bei der Vermietung seit Juli 2023 nicht mehr möglich, da seitdem das Bestellerprinzip greift. Beim Immobilienverkauf ist bisher kein Bestellerprinzip geplant, Makler können dabei weiter als Doppelmakler tätig sein.

Seit Juli 2023 gilt in Österreich bei Vermietung das Bestellerprinzip.

Das heißt: Die Partei, die den Makler zuerst beauftragt, bezahlt die Maklerprovision. Und zwar alleine und vollständig. Eine Doppelmakler-Tätigkeit ist bei der Vermietung nicht mehr möglich. 

In der Regel ist der Vermieter der erste Auftraggeber eines Maklers. Folglich haben überwiegend die Vermieter die Courtage zu tragen. Jedoch können auch Mieter weiterhin Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragen und provisionspflichtig sein. Um zu gewährleisten, dass der Makler in solch einem Fall auch tatsächlich ausschließlich für den Mieter, und nicht auch für den Vermieter, tätig ist, hat der Gesetzgeber einige Auflagen geschaffen. Voraussetzung ist u.a., dass ein Mieter an den Makler mit einem Suchauftrag herantritt und mit dem Makler vor dessen aktiv werden eine Vermittlungsprovision vereinbart. Für Mietwohnungen, die online oder per Aushang bereits inseriert wurden, müssen Mieter keine Provision zahlen. Denn da sie bereits vermarktet werden, würde der Makler seinen Suchauftrag nicht erfüllen. Weitere Details zu Bestellerprinzip und Provisionspflicht von Mietern sind zu finden unter Maklerprovision - wer zahlt wann wie viel?

Das Bestellerprinzip gilt nur für Mietwohnungen, beim Kauf ist eine Doppelmakler-Tätigkeit weiterhin möglich. Auch Gewerbeimmobilien, zur Miete oder zum Kauf, sind nicht vom Bestellerprinzip betroffen.

Ist ein Makler beim Immoilienverkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie als Doppelmakler tätig, so muss er diesen Umstand zwingend beiden Parteien ausdrücklich mitteilen. Eine Mitteilungspflicht hat der Makler hingegen gemäß §5 MaklerG nicht, wenn er davon ausgehen kann, dass dies den Auftraggebern bekannt ist. Kommt der Makler seiner Mitteilungspflicht gegenüber Konsumenten nicht nach, kann er seinen Provisionsanspruch verlieren. Ist der Immobilienmakler bei einem Geschäft auftragsgemäß nur für eine Partei tätig, so muss er dies nach §17 MaklerG dem Dritten mitteilen.

Im Maklergesetz ist klar geregelt, welche Pflichten sich für den Doppelmakler ergeben. §5 MaklerG legt fest, dass der Auftraggeber der Doppeltätigkeit zustimmen muss bzw. ein abweichender Gebrauch zu bestehen hat. Dies ist bei Immobilienmaklern gegeben, weshalb sie als Doppelmakler tätig sein können. Zudem weist der §5 MaklerG auf die Konsequenzen hin, wenn dem Makler eine Zuwiderhandlung vorgeworfen werden kann.