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Energieausweis: Kosten, Erstellung und Inhalte in Österreich
Seit Inkrafttreten des Energieausweisvorlagegesetzes (EAVG 2012) ist der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung von Immobilien verpflichtend. Der Energieausweis bietet einen einheitlichen Standard, der den Vergleich von Energieeffizienzdaten von Gebäuden ermöglicht. Was die Kennzahlen aussagen und wie viel die Erstellung kostet, erfahren Sie hier.
Inhalt dieser Seite:
1. Was ist ein Energieausweis für Haus & Wohnung?
Anhand des Energieausweises eines Gebäudes lässt sich erkennen, wie energieeffizient die Immobilie ist. Immobilienkäufer und Mieter sollen so Aufschluss erhalten, wie viel Energiekosten auf sie zukommen.
Eine der wichtigsten Energiekennzahlen im Energieausweis ist der Heizwärmebedarf einer Immobilie. Sie gibt an, wie viel Energie pro Quadratmeter Bezugsfläche ein Gebäude aufgrund von Beschaffenheit und Ausstattung für Raumwärme benötigt. Die Menge an Energie, die tatsächlich verbraucht wird, ist allerdings stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner abhängig.
- Bei Immobilienverkauf, Vermietung oder Verpachtung ist es in Österreich seit 2012 per Gesetz verpflichtend, einen Energieausweis für Immobilien (Häuser, Wohnungen oder Gewerbeobjekte) vorzulegen. Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt bereits in Immobilieninseraten bzw. Exposé.
- Beim Bau neuer Gebäude wird ein Energieausweis bereits im Rahmen des behördlichen Bauverfahrens benötigt.
Die Gestaltung des Energieausweises kann je nach Bundesland etwas variieren, grundsätzlich sind die Werte aber vergleichbar.
Energieausweis Altbau & Neubau – was sind die Unterschiede?
Die Werte eines Energieausweises von Altbauten und Neubauten unterscheiden sich in der Regel stark. Neu erbaute Gebäude sind in der Regel sehr viel energieeffizienter, denn für sie gelten höhere Anforderungen bezüglich des Energieverbrauchs. Dies ist einerseits vom Gesetzgeber so gewünscht, da Gebäude für rund 16 Prozent der CO2-Emissionen in Österreich verantwortlich sind. Andererseits profitieren aber auch die Käufer und Mieter der Immobilie, da die Betriebskosten dank niedrigerem Energieverbrauch geringer ausfallen. So hat weist ein Altbau häufig einen Heizwärmebedarf von 100-200 kWh/m² pro Jahr auf, während ein Neubau in der Regel einen jährlichen Heizwärmebedarf von unter 50 kWh/m² hat.
Übrigens: Der Heizwärmebedarf von Neubauimmobilien fällt zu Beginn meist etwas höher aus. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie energetisch schlecht gebaut ist. Vielmehr liegt es daran, dass Gebäude nach der Fertigstellung erst einmal austrocknen müssen. Ist dies passiert, sinkt der Heizwärmebededarf dauerhaft.
immoverkauf24-Info: Energiebilanz und Immobilienpreis
Seit der Energiekrise und dem massiven Anstieg der Energiekosten schauen Kaufinteressenten viel stärker auf die Energieeffizienz von Gebäuden. Fällt die Energiebilanz einer Immobilie nicht gut aus, hat das negative Auswirkungen auf den möglichen Verkaufspreis. Immobilienmakler berichten, dass solche Objekte 2023 deutlich weniger nachgefragt sind und teilweise nur mit starken Abschlägen auf die Immobilienpreise verkauft werden.
Die Bedeutung des Energieausweises bei Hausverkauf & Vermietung
Laufender und zukünftiger Energiebedarf sind in Zeiten von Energiekrise und steigender Energiepreise ein erheblicher Kostenfaktor: Ist eine Immobilie etwa gut gedämmt und verfügt sogar über eine Wärmepumpe, steigert dies Attraktivität und Nachfrage enorm. Je energieeffizienter die Immobilie ist, desto höhere Verkaufspreise und Vermietungspreise können folglich erzielt werden. Auch bei der Festlegung des Marktwertes einer Immobilien im Zuge einer Immobilienbewertung, spielt die Energieeffizienz eine erhebliche Rolle - ein geringer Energieverbrauch steigert den Immobilienwert deutlich.
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immoverkauf24 Info:
In Deutschland wird zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis unterschieden, in Österreich ist nur der Bedarfsausweis üblich.
- Beim Bedarfsausweis werden Kennzahlen wie Standort, Alter, Typ des Gebäudes und Nutzfläche in Abhängigkeit von technischen Gebäude- und Heizungsdaten berechnet, um den theoretischen Energiebedarf darzustellen.
- Beim Verbrauchsausweis wird der Energiebedarf aufgrund das tatsächlichen Verbrauchs von Heizwärme und Warmwasser innerhalb der letzte drei Jahre ermittelt. Der Energiebedarf ist damit stark abhängig vom Verhalten der Bewohner.
Effizienzklassen im Energieausweis für Haus & Wohnung
Ein Energieausweis gilt stets für ein ganzes Haus bzw. Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder ein Gebäude mit mehreren Wohnungen handelt. Gebäude werden gemäß ihres Heizwärmebedarfs (HWB) pro Quadratmeter-Brutto-Grundfläche (max. kWh/m²) in verschiedene Energieeffizienzklassen eingeteilt, wobei sich die Angaben auf den Jahresbedarf beziehen.
Energieeffizienzklassen - Folgende Gebäudekategorien von A++ bis G werden unterschieden:
| Klasse | max. kWh/m² | Objektart |
|---|---|---|
| A++ | max. 10 kWh/m² | Passivhäuser |
| A+ | max. 15 kWh/m² | Passivhäuser |
| A | max. 25 kWh/m² | Niedrigenergiehaus mit Komfortlüftung |
| B | max. 50 kWh/m² | Energiesparhaus |
| C | max. 100 kWh/m² | Niedrig Energiehäuser |
| D | max. 150 kWh/m² | Alte, unsanierte Gebäude |
| E | max. 200 kWh/m² | Alte, unsanierte Gebäude |
| F | max. 250 kWh/m² | Alte, unsanierte Gebäude |
| G | über 250 kWh/m² | Alte, unsanierte Gebäude |
2. Was steht im Energiepass?
Im Energiepass sind mehrere Indikatoren enthalten, die wichtige Informationen hinsichtlich des Energiebedarfs eines Gebäudes liefern. Die beiden zentralen Energiekennwerte sind HWB und fGEE.
Heizwärmebedarf (HWB):
Beim Heizwärmebedarf handelt es sich um die Menge an Wärme, die erforderlich ist, um einen Raum auf einer Temperatur von 20 Grad Celsius zu halten. Dabei wird der jährliche Heizwärmebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter angegeben. Alte, unsanierte Gebäude verbrauchen oft zwischen 150 bis über 250 kWh/m², Neubauten haben meist einen Wert unter 50 kWh/m².
Primärenergiebedarf (PEB):
Im Gegensatz zum Endenergiebedarf berücksichtigt der Primärenergiebedarf auch den Energiebedarf, der aus vorgelagerten Prozessen entsteht. Damit sind unter anderem die Gewinnung und die Speicherung für die zum Einsatz kommenden Energieträger gemeint. Der jährliche Primärenergiebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter angeben.
Endenergiebedarf (EEB):
Der Endenergiebedarf benennt die von außen zugeführte Energiemenge für Wärme und Warmwasser, etwa Strom für die Wärmepumpe. Der Wert umfasst somit nicht nur den reinen Energiebedarf für Heizung und Warmwasser, sondern auch die Verluste, die dabei entstehen.
Kohlendioxidemissionen (CO2):
Hier wird die dem Endenergiebedarf zuzurechnende Kohlendioxidemission angegeben, die für den Betrieb des jeweiligen Gebäudes vonnöten ist. Dazu zählen auch die Emissionen aus vorgelagerten Prozessen, wie beispielsweise der Gewinnung und der Speicherung der zum Einsatz kommenden Energieträgern. Die jährlichen CO2-Emissionen werden in Kilogramm pro Quadratmeter angegeben.
Ökoindex (OI-Index):
Der sogenannte Ökoindex gibt an, wie hoch die ökologische Qualität der thermischen Gebäudehülle sowie der Zwischendecken des Gebäudes ausfällt. Er besteht zu je einem Drittel aus dem Säurebildungspotenzial AP der Baustoffe, der nicht erneuerbaren Primärenergie und der weltweiten Erwärmung durch Treibgase. Grundsätzlich gilt, dass ein niedrigerer Wert eine geringere Belastung der Umwelt seitens des Gebäudes anzeigt.
Warmwasserwärmebedarf:
Der Warmwasserwärmebedarf zeigt auf, wie viel Energie nötig ist, um Haus bzw. die Wohnung mit ausreichend warmen Wasser zu versorgen. Er bezieht sich auf einen Liter Wasser je Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche, welcher um ca. 30 Grad erwärmt wird. Die Kennzahl berücksichtigt auch die Verluste der Heizungsanlage, da hierfür ebenfalls Energie eingesetzt werden muss.
Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
Der fGEE vergleicht den Endenergiebedarfs mit der Neubauanforderung von 2007. Je höher der Wert, desto schlechter die Energieeffizienz. Liegt der Wert unter eins, ist die Energieeffizienz besser als durch die Neubauanforderung vorgeschrieben, ein höherer Wert als eins gibt eine schlechtere Effizienz an.
3. Energieausweis-Kosten: Wer muss wieviel zahlen?
Welche Energieausweis-Kosten anfallen, hängt vor allem von der Art und der Lage einer Immobilie ab. Früher galt ein Richtwert von einem Euro pro Quadratmeter als gängig. Dieser Wert findet heute nur noch selten Anwendung, in der Regel liegen die Kosten höher. Bei gleichartigen Wohnungen innerhalb eines neu erbauten Hauses ist der alte Richtwert ggf. noch realistisch.
Mit folgenden Kosten für eine Energieausweis-Erstellung müssen Eigentümer rechnen:
- In der Regel kostet ein Energieausweis für Einfamilienhäuser ca. 500 Euro.
- Bei Mehrparteienhäusern liegen die Kosten zwischen 500 und 1.000 Euro.
Die Kosten eines Energieausweises können direkt mit dem Ersteller verhandelt werden, da die Höhe der Preise nicht gesetzlich definiert ist. Es lohnt sich daher, die Preise verschiedener Anbieter zu vergleichen.
Die Energieausweiskosten tragen die Eigentümer einer Immobilie. Wird eine Eigentumswohnung verkauft, dann werden die Kosten von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam bezahlt, weil ein Energieausweis stets für das ganze Gebäude ausgestellt wird.
4. Wer kann den Energieausweis erstellen?
Einen Energieausweis erstellen können Selbstständige und Gewerbetreibende, die in den folgenden Bereichen tätig sind:
- Heizungstechnik
- Kälte- und Klimatechnik
- Lüftungstechnik
- Baumeister
- Elektrotechnik
- Gas- und Sanitärtechnik
- Architekten
- Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen
- Wirtschaftsingenieurwesen – Bauwesen
- Technische Physik
- Verfahrenstechnik
- Maschinenbau
- Gebäudetechnik
- Holzbau-Meister
- Bestimmte Ingenieurbüros
- Rauchfangkehrer
- Hafner
Bei einem Wohngebäude mit mehreren Einheiten hat die Hausverwaltung (gemäß Wohnungseigentumsgesetz WEG §20 3a) für die Erstellung eines Energieausweises zu sorgen, außer die Eigentümergemeinschaft hat etwas anderes beschlossen.
Übrigens: Der Ausweisersteller haftet für die Richtigkeit der Angaben im Energieausweis. Und zwar nicht nur gegenüber seinen Auftraggebern, sondern auch gegenüber deren Vertragspartnern: Das wären beim Immobilienverkauf also Verkäufer und Käufer.
5. Energieausweis-Vorlagegesetz: Wann muss der Energiepass vorliegen?
Das Energieausweis-Vorlagegesetz gibt vor, in welchen Fällen und Zeiträumen Eigentümer einen Energieausweis vorlegen müssen.
- Wenn Hausverkauf oder Wohnungsverkauf anstehen, muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie vor Abgabe der Vertragserklärung einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Zudem muss der Energieausweis innerhalb einer Frist von 14 Tagen dem Käufer ausgehändigt werden.
- Auch bei der Vermietung einer Wohnung sind Eigentümer verpflichtet, Mietern einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen. Im Zuge eines Vertragsschlusses gilt ebenfalls eine Frist von 14 Tagen für die Vorlage. Bei bestehenden Mietverträgen ist die Vorlage eines Energieausweises nicht verpflichtend.
immoverkauf24 info: Energieausweis-Kennzahlen bereits in Inseraten Pflicht
Der wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises müssen bereits in Immobilieninseraten angegeben werden. Dazu gehören der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (f GEE). Der Gesamtenergieeffizienz-Faktor ist jedoch ein neuerer Wert, der noch nicht in jedem Energiepass enthalten ist. Die Angabe nur des Heizwärmebedarfs im Inserat ist dann zulässig, wenn Verkäufer oder Vermieter einen Energieausweis gemäß den früheren Gebäuderichtlinie erstellt wurde, der Ausweis darf jedoch ebenfalls höchstens zehn Jahre alt sein. Die Verpflichtung zur Angabe der Energiekennzahlen betrifft sowohl Verkäufer oder Vermieter als auch den beauftragten Immobilienmakler.
6. Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?
Der Energieausweis wurde bereits im Jahr 2007 eingeführt. Vom Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben ist er jedoch erst seit Dezember 2012. Seitdem muss ein Energieausweis erstellt werden. Einige Kennzahlen müssen auch in Inseraten angegeben werden. Falls keine Angabe des Energieausweises erfolgt oder dieser nicht innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrages dem Käufer vorgelegt wird, kann eine Verwaltungsstrafe in Höhe von bis zu 1.450 Euro verhängt werden. Zudem sollten Eigentümer darauf achten, dass der Energieausweis noch Gültigkeit besitzt. Denn nach 10 Jahren muss man den Energieausweis erneut berechnen.
Ausnahmen – wann ist kein Energieausweis nötig?
Es gibt allerdings auch Gebäude, die von der Erstellung eines Energieausweises ausgenommen sind. Dazu gehören:
- Immobilien, die hauptsächlich zu religiösen Zwecken genutzt werden, wie zum Beispiel für Gottesdienste
- Immobilien, die als Ferienwohnung verwendet werden, sofern der angenommene Energiebedarf weniger als 25% des Wertes beträgt, der bei einer ganzjährigen Nutzung anfallen würde
- Immobilien, die nur provisorisch erbaut wurden und die für maximal 2 Jahre genutzt werden
- Immobilien, die frei stehen und deren gesamte Nutzfläche unter 50 Quadratmeter beträgt
- Immobilien, bei denen die Beheizung hauptsächlich durch die in der Immobilie entstehende Abwärme stattfindet
- Immobilien, die der Industrie, als Werkstatt oder als landwirtschaftliches Nutzgebäude dienen
- Immobilien, die lediglich so warm gehalten werden, dass kein Frost entsteht
- Immobilien, für die bereits im Kaufvertrag ersichtlich wird, dass der Käufer das Objekt in weniger als drei Jahren nach Abschluss des Vertrages abreißt
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