Grunderwerbsteuer – alle aktuellen Regeln auf einen Blick

Wenn Grundstücke und Immobilien den Besitzer wechseln, wird in Österreich die Grunderwerbsteuer fällig. Mit der Steuerreform kamen ab 2016 neue Regelungen auf Käufer und Bauherren zu.

Die wichtigsten Fragen rund um die Grunderwerbsteuer beantworten wir Ihnen hier und zeigen Ihnen, wie die Steuer berechnet wird.

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken im Inland anfällt. Ob es sich bei der Transaktion um ein entgeltliches Geschäft oder eine Schenkung handelt, spielt steuerrechtlich keine Rolle. Steuerschuldner sind alle Personen, die an dem Erwerbsvorgang beteiligt sind. Entgegen der allgemeinen Auffassung schulden demnach beide Vertragsparteien – Käufer und Verkäufer – die Grunderwerbsteuer im Solidarschuldverhältnis. In der Regel verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung. Das Finanzamt kann sich bei ausstehenden Beträgen jedoch an den Veräußerer wenden und die offene Steuerschuld einfordern. Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer festlegen, wer für die Grunderwerbsteuer aufkommt. Solche Vereinbarungen entbinden jedoch keinen der Beteiligten von seiner Steuerschuld. In Erbfällen ist die Grunderwerbsteuer vom Erwerber zu tragen.

Wenn ein grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb vorliegt, muss eine Abgabenerklärung eingereicht werden. Rechtsanwälte und Notare können den Steuerbetrag berechnen und die Grunderwerbsteuer im Namen des Steuerschuldners an das Finanzamt abführen. Dies wird dann juristisch als Selbstberechnung bezeichnet.

Erbschaften und Schenkungen hatten in Österreich bislang eine Sonderstellung bei der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Berechnung war der dreifache Einheitswert. Dies entspricht in etwa 1/10 des tatsächlichen Verkehrswertes eines Grundstücks, höchstens jedoch 30 Prozent des gemeinen Wertes.

Die neuen Regelungen zur Grunderwerbsteuer betreffen vor allem die unentgeltliche Übertragung von Grundstücken, wie sie meist im Familienverband stattfindet. Neue Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer 2016 bei unentgeltlichem Erwerb ist der Verkehrswert und nicht mehr der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30 Prozent des gemeinen Wertes. Neu ist außerdem der Stufentarif, der auf Schenkungen und Erbfälle angewendet wird. Diese neuen Steuergesetze gelten in Österreich seit dem 1. Jänner 2016.

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird der Wert der Gegenleistung herangezogen. Dabei handelt es sich meist um den Kaufpreis des Grundstückes oder der Immobilie. Bei einer Schenkung oder Erbschaft bzw. beim Erwerb im Familienverband ist der Grundstückswert zu ermitteln. Dabei hilft das praktische Berechnungsprogramm des Bundesministeriums für Finanzen.
Der aktuelle Steuersatz zur Berechnung der Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 % der Bemessungsgrundlage und bei 2% des Einheitswertes für land-undforstwirtschaftliche Grundstücke. Bei einer Schenkung kommt der Stufentarif zur Anwendung, für den die folgenden Steuersätze gelten:

• für die ersten 250.000 Euro 0,5 %;
• für die nächsten 150.000 Euro 2 %;
• und darüber hinaus 3,5 %.

Ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro wird verkauft: 800.000 * 3,5% = 28.000 Euro, die für diese Transaktion als Grundsteuer zu zahlen sind.

Eine Immobilie wird innerhalb der Familie von den Eltern an den Sohn verschenkt: Für den Grundstückswert wird ein Betrag von 800.000 Euro ermittelt. 250.000 * 0,5% (1.250) + 150.000 * 2% (3.000) + 400.000 * 3,5% (14.000) = 18.250 Euro.

Laut GrEStG ist die Grunderwerbsteuer bei der Selbstberechnung bis spätestens zum 15. Tag des übernächsten Monats zu begleichen. Erfolgt die Selbstberechnung im Jänner, ist die Grunderwerbsteuer demzufolge bis spätestens 15. März an das Finanzamt abzuführen. Nehmen Rechtsanwalt oder Notar keine Selbstberechnung vor, ist der Erwerbsvorgang dem Finanzamt zu melden. Die Abgabenerklärung muss bis zum 15. Tag des übernächsten Monats eingehen.

Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen hat der neue Eigentümer die Möglichkeit, seine Steuerschuld auf bis zu fünf Jahresbeträge aufzuteilen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass in diesem Fall ein Erhöhungsbetrag erhoben wird:

• Bei einer Aufteilung auf 2 Jahre erhöht sich die Gesamtschuld um 4 %
• bei einer Aufteilung auf 3 Jahre um 6 %
• bei einer Aufteilung auf 4 Jahre um 8 %
• bei einer Aufteilung auf 5 Jahre um10 %.

Bei einigen Erwerbsvorgängen ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dies betrifft unter anderem Transaktionen mit einer Bemessungsgrundlage von unter 1.100 Euro und begünstigte Betriebsübergaben bis zu einer Höhe von 900.000 Euro. Wissenswert für Ehegatten ist die Regelung für Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche von weniger als 150 m2. Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein solcher Erwerbsvorgang von der Grundsteuer befreit : Dazu gehört, dass die Wohnung innerhalb von drei Monaten bezogen wird, der dringenden Wohnbedürfnisse dient und die bisherige Wohnung aufgegeben wird.

Die Grunderwerbsteuer wird beim Hauskauf, Wohnungskauf oder beim Kauf eines Grundstücks fällig. Besteuert wird demnach der Immobilienkauf als solches. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, der Grundstückswert oder der Einheitswert.

Anders verhält es sich bei der Immobilienertragsteuer. Diese wird vom Verkäufer geschuldet, der mit der Veräußerung seines Grundstücks einen Gewinn erzielt.