Immobilienertragsteuer: Höhe, Berechnung & Befreiung von der Immo-ESt

Die Immobilienertragsteuer fällt auf Gewinne von Immobilienverkäufen an und hat die ehemals gültige Spekulationssteuer abgelöst. Hier erfahren Sie die Höhe der Immobilienertragsteuer in 2024, wann eine Befreiung der Immo-ESt vorgesehen ist, welche Ausnahmeregelung gelten und ob ein Immobilienverkauf trotz Immobilienertragsteuer sinnvoll ist.

Die Immobilienertragsteuer, auch Immo-ESt genannt, fällt auf Gewinne aus Grundstücksverkäufen an. Gesetzliche Grundlage ist §§ 30 ff Einkommensteuergesetz (EStG).

Als Grundstücke gelten

• Grund und Boden,
• Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen) und
• grundstücksgleiche Rechte (Baurechte).

Die Gewinne aus Immobilienverkäufen belegt das Finanzamt seit 2016 mit einer Steuer von 30 %, vorausgesetzt sie fallen nicht unter eine der Ausnahmeregelungen (siehe Abschnitt 4. und 5.). Von 2012 bis inkl. 2015 betrug die Steuerhöhe noch 25 %.

Vor der Einführung der Immo-ESt im Jahr 2012 galt die Spekulationsfrist von 10 Jahren: Der Immobilienverkauf innerhalb der nächsten 10 Jarhe nach den Kauf wurde mit dem vollen Steuersatz belegt. Umgangssprachlich wurde dies als Spekulationssteuer bezeichnet. Eine Immobilie, die gewinnbringend nach der Spekulationsfrist verkauft wurde, blieb steuerfrei. Diese Regelung ist nicht mehr gültig. 

• Die Immo-ESt fällt bei privaten Grundstücksverkäufen an und muss vom Verkäufer an das Finanzamt gezahlt werden.
• Die Zahlung der Immobilienertragsteuer muss spätestens bis zum 15. Tag des Monats erfolgen, der auf den Monat des Eingangs des Verkaufserlöses als übernächstes folgt.

Für die Entrichtung der Immobilienertragssteuer gibt es zwei Varianten:

1. In der Regel wird die Immobilienertragsteuer vom Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) berechnet und entrichtet. Die Berechnung der Immo-ESt beruht auf den Angaben des Verkäufers. Die Einkünfte aus dem Immobilienverkauf müssen nach der Erhebung der Immobilienertragsteuer nicht in die Einkommenssteuererklärung aufgenommen werden.
2. Berechnet der Verkäufer selbst die Höhe der Immo-Est, nicht der Parteienvertreter, ist der Verkäufer verpflichtet, eine Vorauszahlung der Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % der Bemessungsgrundlage an das Finanzamt zu leisten. In diesem Fall gilt keine Abgeltungswirkung und der Verkäufer muss eine Steuererklärung abgeben, in der die Vorauszahlung der Einkommenssteuerschuld in der Veranlagung angerechnet wird.

Unabhängig davon, welche Variante Verkäufer wählen, müssen der Kaufvertrag sowie die Verkaufsunterlagen des Grundstücks an das Finanzamt übermittelt werden.

Die Immobilienertragssteuer beträgt 30 % und wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben. Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Der Rechenweg laute also:

Verkaufserlös - Anschaffungkosten (z.B. Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für Umbau) = Gewinn
Gewinn x 30 % = Höhe der Immobilienertragssteuer

Die Höhe des Verkaufserlöses kann mithilfe einer kostenlosen Immobilienbewertung ermittelt werden.

Jedoch unterscheidet der Gesetzgeber bei der Besteuerung zwischen

• dem Verkauf von Neu-Grundstücken und
• dem Verkauf von Alt-Grundstücken. Letztere unterliegen einer moderaten Einkommensteuer.

Die Unterschiede im Detail:

Neu-Grundstücke

Unter diesem Begriff sind Grundstücke zu verstehen, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden und somit am 31. März 2012 "steuerverfangen" waren (das heißt, die damals gültige zehnjährige Spekulationsfrist war noch nicht abgelaufen).

• Besteuerung: Die Bemessungsgrundlage, also der Gewinn, beruht auf dem Veräußerungserlös abzüglich der  tatsächlichen Anschaffungskosten. Der daraus resultierende Betrag unterliegt dem besonderen Steuersatz von 30 %.

• Als Anschaffungskosten gelten neben dem Kaufpreis auch weitere Herstellungskosten (z.B. Kosten für Aufstockung, Anbau und Zubau) sowie Instandsetzungskosten (z.B. Austausch von Fenster oder Heizungsanlagen). Auch die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Einkommensteuer sind als Anschaffungskosten anrechenbar. Dazu müssen die Belege dem Finanzamt als Beweis geliefert werden.
• Instandhaltungskosten (z.B. Wände streichen, Boden abschleifen) können hingegen nicht abgezogen werden. 

Alt-Grundstücke

Darunter fallen Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 gekauft wurden und somit am 31.3.2012 nicht steuerverfangen waren.

• Besteuerung: Bei Altgrundstücken wird ein Pauschalgewinn von 14 % angenommen, das heißt die Anschaffungskosten werden pauschal in Höhe von 86 % berechnet. Der resultierende Verkaufserlös wird mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert. Effektiv beträgt die Immobilienertragsteuer für Altgrundstücke 4,2 % vom Verkaufspreis der Immobilie.

Es gibt hauptsätzlich drei Situationen, die zu einer Befreiung von der Immo-ESt führen: Erbschaft und Schenkung, Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung.

Erbschaft und Schenkung

Unentgeltliche Übertragungen eines Grundstückes (Erbschaften und Schenkungen) unterliegen nicht der Immobilienertragsteuer, weil dadurch keine Gegenleistung bzw. Gewinne erzielt wurden. Verkaufen Sie die Immobilie jedoch nach der unentgeltlichen Übertragung, greift die Immo-ESt wiederrum. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Altgrundstück, fällt. ggf. eine geringere Immobilienertragsteuer an.

Hauptwohnsitzbefreiung

Eigenheime (Einfamilienhäuser und Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen) und Eigentumswohnungen mit bis 1000 m² (inkl. Grundstück) sind in zwei Fällen nicht steuerpflichtig:

1. Wenn Verkäufer das Eigenheim ab dem Kaufzeitpunkt oder dem Herstellungszeitpunkt für mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz bewohnt haben.
2. Wenn Verkäufer die Immobilie für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz bewohnt haben.

WICHTIG: Die Steuerbefreiung gilt nur, wenn die Verkäufer jeweils den Hauptwohnsitz aufgeben. Ein Beispiel: Sie teilen ihr Eigentum in zwei Wohneinheiten auf: Eine Wohneinheit wird von Ihnen als Hauptwohnsitz bewohnt, die andere Einheit verkaufen Sie. In diesem Fall trifft die Hauptwohnsitzbefreiung nicht zu, weil der Hauptwohnsitz nicht aufgegeben wurde.

Herstellerbefreiung

Von der Immobilienertragsteuer nicht betroffen sind Verkaufsgewinne von Gebäuden, die selbst errichtet wurden. Ausschlaggebend ist nicht die Person, die das Gebäude errichtet hat, sondern ob der Verkäufer bei der Errichtung des Gebäudes das finanzielle Baurisiko auf sich genommen hat (der Bau kann auch einem Unternehmen in Auftrag geben werden). Die Immo-ESt-Befreiung gilt ausschließlich für das Gebäude, nicht aber für das Grundstück.

WICHTIG: Sollten die Herstellerbefreiung und die Hauptwohnsitzbefreiung auf Sie zutreffen, hat letztere Vorrang. Diese Regelung hat den Vorteil, dass durch die Hauptwohnsitzbefreiung auch das Grundstück bis 1000 m² von der Immo-ESt befreit ist und nicht nur das Gebäude.

Für die Immobilienertragsteuer gelten einige Sonderfälle, die hier erläutert werden.

Im Laufe der Jahre haben viele Gemeinden Grünflächen zu Baulandflächen umgewidmet, um mehr Bauraum zu schaffen. Viele Eigentümer haben davon profitiert, denn die Baulandpreise sind wesentlich höher als Preise für Agrarflächen. Diese umgewidmeten Grundstücke genießen einen besonderen Status, wenn es um die Immobilienertragsteuer geht. Dabei ist das Datum der Umwidmung ausschlaggebend.

Umwidmung vor dem 1. Jänner 1988: Wurde die Umwidmung des Grundstückes vor diesem Datum durchgeführt, fällt eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 4,2 % des Verkaufspreises an.

Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987: Wurde das Veräußerte Grundstück nach diesem Datum zu Bauland umgewidmet, beträgt die Immobilienertragsteuer 18 % vom Verkaufspreis.

Sie besitzen ein Grundstück, welches am 31. März 2012 nicht steuerverfangen war und lassen nach dem 31. März 2012 ein Gebäude darauf bauen, dass Sie dann vermieten. Das Grundstück fällt unter die Kategorie Altgrundstück, während das Gebäude zur Kategorie Neugrundstück gezählt wird.

Wirklich umgehen kann man die Immobilienertragsteuer nicht. Es gibt aber Sonderfälle, die die Immo-ESt verringern oder sogar davon befreien. Beispiele zur Befreiung von der Immobilienertragsteuer sind die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Herstellerbefreiung (Abschnitt 4.).

Wenn Sie die Höhe der Immo-ESt vermindern wollen, ist es sinnvoll, alle Belege von Instandsetzungs- und Herstellungskosten aufzubewahren, um die Anschaffungskosten zu erhöhen und somit die Höhe des Verkaufsgewinns zu reduzieren.

Es ist für jeden Fall auch abzuwägen, ob eine Regelbesteuerungsoption in der Einkommensteuererklärung sinnvoll ist oder nicht. Entscheiden Sie sich gegen die Regelbesteuerungsoption, dann wird ein Veräußerungsgewinn von beispielsweise 50.000 Euro mit dem besonderen Steuersatz von 30% versteuert. Dadurch fallen 15.000 Euro Steuer an. Wird bei dem gleichen Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro die Besteuerung durch die Regelbesteuerungsoption gewählt, dann fällt bei einem ermittelten persönlichen Tarifsteuersatz von 15% ein Steuerbetrag von 7.500 Euro an, da anstelle des besonderen Steuersatzes von 30 Prozent dann der allgemeine Steuertarif auf sämtliche Einkünfte des Steuerpflichtigen angewendet wird. Wenn Sie sich für die Regelbesteuerung entscheiden, müssen Sie einen Antrag stellen und schauen, ob es Ihnen gewährt wird.

Für potentielle Verkäufer bietet unser Ratgeber “25 Praxistipps zum Immobilienverkauf” eine Hilfestellung mit zahlreichen Tipps für den Privatverkauf, welche wir Ihnen gerne zu jeder Zeit unverbindlich zusenden.