Parifizierung – Wohnungseigentumsanteile korrekt bestimmen

Die Parifizierung ist ein Begriff aus dem Zivilrecht und wird synonym verwendet mit der Nutzwertberechnung. Diese findet unteranderem bei Begründung von Wohneigentum statt, um die einzelnen Nutzwerte zu ermitteln und den Berechnungsschlüssel festzulegen. Eine spätere Neufestsetzung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Auf Antrag wird die Parifizierung erneut durchgeführt, wenn bei der Berechnung gegen zwingende Grundsätze verstoßen wurde, das Gutachten von den Gegebenheiten abweicht oder wenn sich der Nutzwert eines Eigentumsanteils um mehr als 3 Prozent ändert. Bei der Nutzwertfestsetzung wird jedes wohnungseigentumsfähige Objekt berücksichtigt (baulich abgeschlossene Wohneinheiten, Geschäftsräume und Autoabstellplätze) und mit den übrigen Wohneinheiten verglichen. Unberücksichtigt bleiben hingegen gemeinschaftlich genutzte Teile, wie das Treppenhaus und Abstellräume.

Die Berechnung des Nutzwertes ermöglicht es, den jeweiligen Eigentumsanteil am Wohnungseigentum zu ermitteln. Sie dient außerdem der Festlegung des Berechnungsschlüssels und wird für die Ausfertigung der Wohnungseigentumsverträge herangezogen. Durch die Nutzwertfeststellung soll vermieden werden, dass Eigentümer kleinerer Wohneinheiten die gleichen Kosten zu tragen haben wie Eigentümer größerer Wohnungen. Diese Berechnung basiert auf dem Rückkehrschluss, dass eine große Wohnung auch einen höheren Eigentumsanteil am Gebäude einnimmt. Mithilfe des Berechnungsschlüssels lässt sich bestimmen, welchen Betrag jeder Miteigentümer anteilig an den Betriebs- und Erhaltungskosten für die Liegenschaft zu zahlen hat.

Wer zur erstmaligen Ermittlung der Nutzwerte an Wohnungseigentum berechtigt ist, lässt sich in § 9 (1) WEG 2002 nachlesen: Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln. Die Parifizierung kann bereits während des Baus eines Wohngebäudes vorgenommen werden und basiert in diesem Falle auf den Bauplänen. In der Praxis wird jedoch meist gewartet, bis die Immobilie fertiggestellt ist und die Benützungsbewilligung erteilt wurde.

Eine Nutzwertfeststellung wird wie folgt durchgeführt:

1. Nutzflächenberechnung: Zunächst einmal werden die Nutzflächen der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte ermittelt. Treppen und offene Balkone sowie Wände, Kellerräume und der Dachboden gehören nicht dazu.

2. Nutzwertberechnung: Im zweiten Schritt werden die wertmindernden bzw. werterhöhenden Umstände der Nutzflächen als Ab- und Zuschläge berücksichtigt (z. B. eine Wohnung im Erdgeschoss hat einen geringeren Nutzwert als Wohnungen gleicher Größe in einer höheren Etage).

3. Erstellung des Gutachtens nach § 9 WEG 2002: Auf Grundlage der Nutzwerte jeder einzelnen Eigentumswohnung wird das Nutzwertgutachten erstellt. Der Nutzwert der Wohnung wird mit der Summe aller Nutzwerte des Gebäudes in Beziehung gesetzt (z. B. die Wohnung hat einen Nutzwert von 99 und die gesamte Liegenschaft entspricht dem Wert 1 345, demnach besitzt der Eigentümer 99/1 345 Anteilen an der Immobilie).

Die Kosten für die Bestellung eines Ziviltechnikers oder Sachverständigen zur Erstellung eines Nutzwertgutachtens kommt auf etwa 1 200 Euro für ein Wohnhaus mit bis zu vier Wohneinheiten und für jede zusätzliche Wohneinheit werden rund 300 Euro berechnet. Andere Anbieter berechnen einen Pauschalbetrag von 500 Euro plus 1,20 Euro je Quadratmeter. Aufgrund der unterschiedlichen Preise empfiehlt es sich, mehrere Angebote einzuholen.