Immobilien-Teilverkauf – Definition, Ablauf und Besonderheiten

Wer sein eigenes Haus im Alter zu Geld machen möchte, ohne zu verkaufen, kann sich für den Teilverkauf seiner Immobilie entscheiden. Er ermöglicht es den Eigentümern, einen Teil ihrer Immobilie im Alter zu veräußern und dafür Geld ausgezahlt zu bekommen und zugleich in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Damit bietet der Teilverkauf viele Besonderheiten im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf. Wir erläutern, wie der Teilverkauf funktioniert, für wen sich dieses Modell lohnt und welche Alternativen es gibt.

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Mehrere gewerbliche Anbieter unterbreiten insbesondere Menschen im Rentenalter die Möglichkeit, von ihrem Wohneigentum in Form eines Immobilien-Teilverkaufs finanziell zu profitieren. Das Spezielle an diesem erst seit 2018 existierenden Modell ist, dass nicht die gesamte Immobilie veräußert wird, sondern – wie der Name schon sagt – nur ein Teil des Hauses oder der Wohnung. Der Eigentümer kann auf diese Weise bis zu 50 Prozent des in der Immobilie gebundenen Vermögens nutzen. Zugleich behält er alle Rechte und Pflichten an der Immobilie, als wäre er immer noch Alleineigentümer.

Abgesichert ist das durch ein notariell beurkundetes Fruchtgenussrecht, das ihm ein lebenslanges Wohnrecht sowie die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie ermöglicht (etwa bei Vermietung). Das ist nicht zuletzt hinsichtlich der Altersvorsoge wichtig.
Für die weitere Nutzung der Immobilie entrichtet der Eigentümer in Form eines monatlichen Entgelts oder einer Gebühr eine Art Mietzahlung an den Käufer. Dieser tritt lediglich als „stiller Teilhaber“ an der Immobilie auf – was wiederum für den Eigentümer bedeutet, dass er auch weiterhin in vollem Umfang für notwendige Instandhaltungskosten aufkommen muss.

Jeder Anbieter geht zwar individuell bei der Abwicklung seines Angebots vor, in der Regel sieht ein Immobilien-Teilverkauf vom Ablauf her aber folgendermaßen aus:

1. Sie legen mit dem Käufer bzw. Kapitalgeber zunächst fest, wie hoch der zu verkaufende Anteil am Haus sein soll. Der Anteil ist davon abhängig, wie viel Geld Sie aus der Immobilie ziehen wollen. Möglich ist, bis zu 50 Prozent der Immobilie zu verkaufen.
2. Der Käufer wird Ihnen dann ein vorläufiges unverbindliches Angebot unterbreiten.
3. Im Anschluss folgt die Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobiliengutachter. Aus dem Immobilienwert wird errechnet, ob der Teilverkauf Ihres Hauses überhaupt machbar ist, denn die Unternehmen haben in der Regel einen Mindestbetrag von 100.000 Euro festgesetzt, der ausgezahlt werden muss. Das heißt: Wenn bis zu 50 Prozent der Immobilienanteile verkauft werden können, ist ein Verkehrswert von mindestens 200.000 Euro notwendig. Der Anteil der Immobilie, der verkauft werden soll, sowie die festgelegte Dauer der Nutzung bilden die Grundlage für die Berechnung des monatlichen Nutzungsentgelts.
4. Ist alles geklärt, unterbreitet Ihnen der Käufer ein verbindliches Kaufangebot. Stimmen Sie zu, folgt der letzte Punkt:
5. Es wird ein Termin beim Notar zur Vertragsunterzeichnung vereinbart, nach dessen Vollzug der vereinbarte Betrag ausgezahlt wird.

Anhand eines Beispiels des Anbieters „Heimkapital“ lässt sich ein Immobilien-Teilverkauf anschaulich erklären. Folgende Berechnung ergibt sich aus einem Haus mit einem Wert von 500.000 Euro, wenn Sie eine Auszahlungssumme von 100.000 Euro benötigen und der Anbieter 23 Prozent der Anteile an Ihrem Haus übernimmt – was einem Gegenwert von 116.472 Euro entspricht:

• Immobilienwert: 500.000 €
• Ihr verbleibender Anteil (77 Prozent): 383.428 €
• Monatliches Nutzungsentgelt: 200 €

Setzt man eine durchschnittliche Wertsteigerung der Immobilie um 2 Prozent pro Jahr voraus, ergibt sich folgende Rechnung, wenn Sie sich 15 Jahre später zum Verkauf der gesamten Immobilie entscheiden:

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Ein Teilverkauf Ihres Hauses ist bei den Anbietern größtenteils an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Folgende Kriterien sollten Sie erfüllen:

• Die Immobilie muss häufig mindestens 200.000 Euro wert sein und der Auszahlungsbetrag mindestens 100.000 Euro betragen, damit es überhaupt zu einem Angebot kommt.
• Sie als Eigentümer müssen häufig ein gewisses Mindestalter haben (bei einigen Anbietern beispielsweise 60 Jahre), da sich das Angebot speziell an Menschen im Rentenalter richtet, die nicht ihr gewohntes Umfeld verlassen möchten, aber ihre Rente aufbessern wollen oder müssen.
• Im Idealfall sollte Ihre Immobilie lastenfrei sein. In manchen Modellen ist es aber möglich, dass noch eine geringe Restschuld besteht, die dann mit der Auszahlung verrechnet wird.

Der Immobilien-Teilverkauf kann auf unterschiedliche Weise eine gute Entscheidung sein. Kurz gesagt, ist er vor allem für Menschen im Rentenalter interessant, die Kapitalbedarf haben, aber ihre Immobilie nicht aufgeben wollen oder von den Banken aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters ein Darlehen nur noch zu ungünstigen Konditionen oder gar nicht mehr erhalten.

Hier die Vorteile des Teilverkaufs im Überblick:

• Wenn die Immobilie Ihr einziges Vermögen darstellt, haben Sie so die Möglichkeit, Geld daraus zu ziehen, ohne sich zu verschulden.
• Sie können in Ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben und müssen nicht – wie beim Immobilienverkauf – den Umzugsstress in eine andere Wohnung auf sich nehmen.
• Sie bleiben Ihr eigener Herr im Haus und können frei über Renovierungen oder Umbauten entscheiden.
• Sie profitieren auch von zukünftigen Wertsteigerungen der Immobilie, da ja ein Teil in Ihren Händen verbleibt.
• Die Anbieter wickeln später den gesamten Verkauf der Immobilie für Sie ab, Sie müssen sich um nichts kümmern.
• Sie oder Ihre Erben haben ein Vorkaufsrecht auf den veräußerten Teil Ihrer Immobilie. Das heißt, Sie können ihn ohne Probleme wieder zurückkaufen, wenn Sie sich später doch anders entscheiden sollten.

Nachteilig an einem Teilverkauf kann hingegen sein, dass die zukünftige Wertsteigerung der Immobilie keinesfalls garantiert ist. Der Immobilienwert kann auch gleichbleiben oder sogar sinken. Auch muss der Eigentümer weiterhin alleine für notwendige und mitunter kostspielige Instandhaltungen oder Reparaturen aufkommen. All das sollten Sie bedenken.

Klassischer Immobilienverkauf:

Wer hingegen keine Probleme hat, seine vertraute Umgebung im Alter zu verlassen, kann sich natürlich auch für den regulären Hausverkauf entscheiden. Mit dem Erlös aus dem Verkauf lässt sich dann eine neue, seniorengerechte Wohnung kaufen oder mieten. Vorteil an dieser Variante ist, dass vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie beispielsweise kein Risikoabschlag wie bei der Leibrente abgezogen wird. Dieser Abschlag erfolgt, da es auch möglich sein kann, dass der Verkäufer länger lebt als der Käufer bei der Berechnung der Rentenzahlungen geschätzt hat.

Was den Ihnen verbliebenen Immobilienteil betrifft, so ist ein Verkauf oder eine Erbschaft beispielsweise an Ihre Kinder ohne Probleme möglich. Beim Verkauf sollten Sie allerdings beachten, dass der Anbieter für die Durchführung ein Serviceentgelt erhebt, das anteilig zum Verkaufserlös berechnet wird. Bei einigen Anbietern können das 6,5 Prozent, bei anderen 5,5 Prozent sein.

Bezogen auf den bereits veräußerten Teil ist es ebenfalls möglich, die Erben zu bedenken. Sie haben in der Regel ein Vorkaufsrecht auf den Immobilienteil, das heißt, sie müssen ihn „zurückkaufen“. Auch Sie selbst können von einem Vorkaufsrecht profitieren, wenn Sie den verkauften Teil doch wieder zurückhaben möchten.