Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt alle rechtlichen Belange rund um Immobilieneigentum und Eigentümergemeinschaften: darunter Voraussetzungen und Ablauf des Wohnungskaufs und -verkaufs, Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie der Verwaltung. Das WEG von 2002 wurde durch eine Novelle 2022 teilweise geändert. Hier der Überblick über die wichtigsten Inhalte und Neuerungen für Eigentümer.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein Bundesgesetz, das alle gesetzlichen Regelungen zum Wohnungseigentum definiert. Dazu zählen

• die Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsvertrag),
• der Erwerb von Wohnungseigentum bzw. Immobilienkauf
• Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer
• Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft
• Vorschriften zur Verwaltung der Liegenschaft
• Vorschriften zu wohnungseigentumsrechtlichen Außerstreitverfahren

Das Gesetz über Wohnungseigentum schafft damit eine rechtliche Grundlage für alle Wohnobjekte, die in mehrere abgeschlossene Wohnungen aufgeteilt sind. Es eröffnet die Möglichkeit, den Miteigentumsanteil an einer Immobilie (gemeinsam genutzte Flächen, z.B. Flure und Dachböden) mit dem Recht auf die ausschließliche Nutzung einer Wohnung zu verbinden. Das WEG wurde 2022 im Rahmen einer Novelle in Teilen erneuert. Die Schwerpunkte der Veränderungen:

• Neuerungen beim Änderungsrecht des Wohnungseigentümers (§ 16 WEG 2002)
• Auskunftspflicht des Verwalters über Eigentümer-Daten, die für eine Verständigung der anderen Wohnungseigentümer notwendigen sind (§ 20 Abs. 8 WEG 2002)

Die Neuerungen des Wohnungseigentumsgesetzes traten in zwei Schritten in Kraft. Der erste erfolgte im Jänner 2022, die zweite am Juli 2022. Zu den wesentlichen Veränderungen des Wohnungseigentumsrechts gehören:

• Privilegierung von Langsamladestationen von E-Fahrzeugen und barrierefreien Umbauten

Der Gesetzgeber privilegiert, also bevorzugt bestimmte Änderungen an Wohnungseigentumsobjekten oder Allgemeinflächen. Für bestimmte Maßnahmen bzw. Umbauten müssen Eigentümer nicht mehr nachweisen, dass "Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse" vorliegen. Dazu gehören seit der Novelle von 2022 nun auch

• Ladestationen zum Langsamladen von E-Fahrzeugen
• sowie barrierefreie Ausgestaltungen von Wohnungseigentumsobjekten oder Allgemeinflächen (§ 16 Abs 2 Z WEG)
•  

• Erleichterung bei der Umsetzung von sogenannten "privilegierten" Maßnahmen

Ziel der Gesetzesänderung (§16 Abs 5 WEG) ist es, Eigentümern die Umsetzung bestimmter Maßnahmen auch an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu erleichtern. Neben E-Ladestationen und barrierefreien Umbauten gehören folgende Maßnahmen dazu:

• der Einbau von Einzel-Photovoltaikanlagen bei Wohnungseigentumsobjekten, die als Einzel- oder Reihenhäuser gestaltet sind
• einer Beschattungsvorrichtung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• einer einbruchsicheren Haustür an allgemeinen Teilen, sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen
• einer Vorrichtung zum Laden von Elektrofahrzeugen

Bisher war es für Eigentümer bei Änderungswünschen an gemeinsam genutzten Teilen der Liegenschaft notwendig, die Zustimmung aller Eigentümer einzuholen. Eigentümer, die sich nicht äußerten, konnten so Änderungen blockieren. Für die genannten Änderungen sieht der Gesetzesgeber nun ein vereinfachtes Beschlussverfahren vor (=vereinfachte Zustimmungsfiktion). Ein Eigentümer kann solche Veränderungen nun vornehmen, wenn die übrigen Eigentümer innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntmachung des Vorhabens keinen Widerspruch eingelegen. Die Bekanntmachung bzw. Verständigung muss in Textform erfolgen, die Änderungen müssen klar beschrieben sein und auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Jedoch können Eigentümer auch bei unterlassenem Widerspruch gegen eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung ihres Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts vorgehen. Die Kosten für Änderungen, haben die Eigentümer zu tragen, die eine Änderungen vorgenommen haben.

• Erleichterte Mehrheitsfindung bei Eigentümerversammlungen

Eine für Beschlüsse notwendige Mehrheit auf Eigentümerversammlungen kann nicht mehr nur mit der Mehrheit ALLER Miteigentumsanteile zustande kommen. Zusätzlich sind seit der Novelle auch Mehrheitsbeschlüsse möglich, die auf Basis von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) gefasst werden. Diese Mehrheit muss zudem mindestens ein Drittel aller Miteigentumsanteile betragen (§ 24 Abs 4 WEG).

• Zwingende Rücklagendotierung in Höhe von mindestens 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche

Die WEG-Novelle macht eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat verpflichtend (§ 31 Abs 1 WEG). Die Aufteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt nach grundbücherlichen Nutzwerten. Von dieser Mindestdotierung darf nur folgenden Fällen abgerückt werden: 

• Wenn die bereits vorhandene Rücklage ein besonderes Ausmaß hat.
• Wenn erst vor Kurzem eine Baulichkeit neu errichtet oder eine durchgreifende Sanierung stattgefunden hat. 
• Wenn sich die Wohnungseigentümer in einer Reihen- oder Einzelhausanlage im Wohnungseigentum bereits vertraglich verpflichtet haben, die Kosten für die (gesamte) Erhaltung ihres Reihen- oder Einzelhauses selbst zu tragen. 

• Auskunftspflicht des Verwalters zu Eigentümeradressen für Verständigungszwecke

Benötigt ein Eigentümer die Daten anderer Eigentümer für eine "vom WEG gedeckten Verständigung", muss der Verwalter Auskunft geben (§ 20 Abs 8 WEG). E-Mailadressen darf er nur mit Einwilligung der betreffenden Eigentümer übermitteln. Allerdings darf ein Eigentümer die Weitergabe der E-Mailadresse nur untersagen, wenn andere Möglichkeiten zur Kontaktaufnahme bestehen, etwa die Anschrift bekannt ist.

Bei der Begründung von Wohnungseigentum, Bau oder Immobilienkauf, werden jedem Miteigentümer ein ideeller Anteil an der gesamten Liegenschaft und ein dingliches Recht über seine Wohnung zugesprochen. Der Miteigentumsanteil an der Liegenschaft bezieht sich auf alle Räume des Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Dazu gehören typischerweise:

• Kellerräume,
• Garagen
• Praxis- und Büroräume
• Treppenhaus
• Dach
• gemeinsame Grünflächen
• Fassaden

Diese allgemeinen Bereiche der Liegenschaft können nur durch einen rechtsgültigen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer verändert werden.

Wohnungseigentümer einer selbstständigen Wohnung haben hingegen das Recht, ihr Eigentum selbstbestimmt zu nutzen und hierüber allein zu verfügen.

Nach § 2 (2) WEG handelt es sich bei einer Wohnung um eine baulich abgeschlossene, selbstständige Räumlichkeit. Diese Eigenschaft der Abgeschlossenheit ist wichtig, um Wohnungseigentum zu begründen. Als baulich abgeschlossen gilt eine Wohneinheit, wenn sie durch Wände und Decken von anderen Gebäudeteilen getrennt ist. Außerdem muss die Wohnung über einen eigenen, abschließbaren Eingang verfügen. Alle Bereiche des Objektes, die außerhalb der persönlichen und abgeschlossenen Bereiche der Eigentümer liegt, gehört zum allgemeinen Besitz der Eigentümergemeinschaft und wird zusammen verwaltet.

Für die Begründung von Wohnungseigentum und die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch ist die Anzahl der wohnungseigentumsfähigen Objekte nachzuweisen. Hierfür ist eine Bescheinigung durch die Baubehörde oder ein Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt neben der Nutzwertberechnung die Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum nach österreichischem Recht.

Der Wohnungseigentumsvertrag wird bei Begründung des Wohnungseigentums geschlossen und beim zuständigen Grundbuchsgericht verbüchert. Die schriftliche Vereinbarung regelt die Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern untereinander und räumt jedem Miteigentümer ein exklusives Nutz- bzw. Wohnrecht über eine bestimmte Wohnung ein. Der Wohnungseigentumsvertrag enthält unter anderem

• eine Erklärung aller Miteigentümer über die wechselseitige Einräumung des Wohnungseigentums,
• die Nutzungsvereinbarung für gemeinsame Teile und
• Vereinbarungen zur Rücklage.

Der Wohnungseigentumsvertrag hält immer folgende Informationen fest:

• Namen aller Miteigentümer und Miteigentümerinnen
• Bezeichnung des gemeinsamen Grundstückes
• Benennung der Wohnungseigentumsobjekte
• Nutzwert der einzelnen Wohnobjekte
• Vereinbarungen für die Bereiche der Liegenschaft, die gemeinsam verwaltet werden
• Aufteilungsschlüssel für gemeinsame Ausgaben, sofern dieser nicht der gängigen Nutzwertberechnung entspricht
• Zubehör der Wohnobjekte
• Höhe der Instandhaltungsrücklage, die jeder Eigentümer dauerhaft ansparen muss

Die Nutzwertfestsetzung (auch Parifizierung genannt) legt die jeweiligen Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte im Vergleich zur Summe aller Nutzwerte der Liegenschaft fest. Der Nutzwert einer Wohnung wird in Prozent ausgedrückt und kommt bei der anteiligen Berechnung von Betriebs- und Erhaltungskosten zur Anwendung. Je höher der Nutzwert – also die Wohnfläche, die ein Eigentümer persönlich besitzt –, desto größer ist auch sein Anteil an den gemeinsamen Ausgaben bzw. desto höher muss die monatliche Rate ausfallen, die er für die Instandhaltungskosten anspart.

Als Eigentümer einer Wohnung haben Sie die folgenden Rechte:

• Nutzungsrechte
• Verfügungsrechte (die Wohnung kann ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkauft oder vererbt werden)
• das Recht, die Wohnung zu vermieten
• Veränderungen an allgemeinen Flächen muss ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorangehen

Diese Pflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz:

• Zahlungspflichten (Betriebskosten, Erhaltungskosten, etc.)
• rücksichtsvolles Verhalten gegenüber den anderen Miteigentümern
• Einhaltung der Hausordnung
• Eigentümer haftet für das Verhalten von Mietern, wenn Wohnung vermietet ist (siehe: Tipps für Vermieter)
• Erhaltungspflicht (Wohnung ist so instand zu halten, dass keinem anderen Miteigentümer daraus Schaden entsteht)
• Eigentümer hat das Betreten seiner Wohnung zu dulden, wenn dies zur Behebung von Schäden erforderlich ist.