Aktuelle Wohnungspreise in Österreich – hier kostenlos online

In welcher Region sind die Wohnungspreise stark gestiegen und wo ist Wohnraum noch vergleichsweise günstig? Hier erhalten Sie aktuelle Wohnungspreise in Österreich  sowie einen kostenlosen Preisspiegel für Wohnungspreise pro Quadratmeter in Ihrer Region.

2022 hat sich der Preistrend der letzten Jahre fortgesetzt - die Wohnungspreise stiegen weiter, in der 2. Jahreshälfte flachte die Preiskurve jedoch deutlich ab.

• Eine Eigentumswohnung kostete jüngst im Schnitt rund 3.889 Euro pro Quadratmeter. Das sind rund 10 Prozent mehr als im Vorjahr, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.522 Euro lag.

Von der Lage am Immobilienmarkt konnten verkaufwillige Wohnungseigentümer 2022 noch stark profitieren, denn die Nachfrage war hoch und hat sich auch durch die Corona-Krise in den ländlichen Raum ausgedehnt: Nicht nur in den Ballungszentren selbst, sondern auch zunehmend im Umland sind Wohnungen gefragt. So haben nicht etwa nur in Wien sondern auch in ländlichen Gebieten in Niederösterreich und im Burgenland die Immobilienpreise angezogen.

ABER: 2023 zeichnen sich stagnierende und in einigen Regionen sogar leicht sinkende Preise ab, weil sich Inflation und steigende Zinsen voll auf den Immobilienmarkt auswirken. Die Nachfrage geht wegen der finanziellen Belastung der Verbraucher zurück. Gleichzeitig steigt das Angebot, weil Eigentümer die noch hohen Immobilienpreise nutzen wolle und weiter sinkende Preise befürchten. Das Wohnungsangebot wird 2023 auch durch die Tatsache zunehmen, dass eine steigende Anzahl von Österreichern ihre Kredite nicht mehr wird bedienen können und ihre Immobilien daher verkaufen müssen.

Wohnungspreise pro Bundesland im Überblick

Die Höhe der Wohnungspreise in Österreich ist stark durch ein Ost-West-Gefälle geprägt. Während die östlichen Bundesländer wie das Burgenland und die Steiermark, mit ihren zu Grenzen Ungarn und Slowenien, zu den günstigeren Regionen zählen, gehören die westlichen Bundesländer wie Vorarlberg, Tirol und Salzburg zu den hochpreisigen Regionen. Die Nähe zum teuren Bayern, besonders natürlich München, sind hier ein wesentlicher Faktor.

Besonders teuer sind Eigentumswohnungen in folgenden Bundesländern und Gemeinden:

• In Vorarlberg sind die Durchschnittspreise für Wohnungen mit 5.082 Euro am teuersten, sie stiegen um rund 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
• In Wien haben die Wohnungspreise pro Quadratmeter einen Spitzenwert von durchschnittlich rund 4.509 Euro erreicht. Die Wohnungspreise in Wien haben sich im Vergleich zum Vorjahr um drei 11 verteuert.
• Tirol liegt bei den höchsten Wohnungspreisen auf dem 3. Platz: Der Quadratmeter kostete hier jüngst im Schnitt 2.596 Euro und ist sechs Prozent teurer geworden.
• In Salzburg liegt der Durchschnittspreise bei 2.526 Euro pro Quadratmeter Wohnung, das sind fünf Prozent mehr als im Vorjahr.

Die teuersten Gemeinden für Eigentumswohnungen sind St. Johann in Tirol mit 7.217 Euro pro Quadratmeter, Wals-Siezenheim in Salzburg mit 6.417 Euro pro Quadratmeter und Hall in Tirol mit Quadratmeterpreisen von 6.023 Euro.

Vergleichsweise günstig sind Wohnungen in folgenden Bundesländern und Gemeinden:

• Im Burgenland sind die Wohnungspreise im Schnitt am günstigsten, 2.105 Euro kostet hier der Quadratmeter. Das sind deutliche 31 Prozent mehr als im Vorjahr.
• In der Steiermark sind die Wohnungspreise mit 2.787 Euro ebenfalls vergleichsweise günstig, jedoch 11 Prozent teurer als im Vorjahr.
• Das ländlich geprägte Kärnten weist Durchschnittspreise für Wohnungen von 2.960 Euro auf, rund acht Prozent mehr als im Vorjahr.

Die günstigsten Gemeinden sind Judenburg in der Steiermark mit 1.025 Euro pro Quadratmeter Wohnung, Knittelfeld in der Steiermark mit 1.112 Euro und Köflach, ebenfalls in der Steiermark, mit einem Quadratmeterpreis von 1.156 Euro.

Immobilienpreisspiegel mit Wohnungspreisen für alle Bundesländer:

Neben der Marktsituation und der Lage einer Immobilie entscheidet eine Reihe weiterer Kriterien, welcher Preis bei einer Immobilienbewertung ermittelt wird. Ausschlaggebend für den Verkehrswert einer Eigentumswohnung sind folgende Marktfaktoren und Objektfaktoren:

Marktfaktoren:

• Zinsen: Die über Jahre anhaltende Niedrigzinsphase ermöglichte bisher vielen Privatkäufern trotz hoher Preise die Immobilienfinanzierung. Und auch Immobilien als Renditeobjekte waren bei institutionellen und privaten Anlegern begehrter denn je, denn alternative Anlagemöglichkeiten kaum vorhanden. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. 2023 werden die Wohnbauzinsen jedoch voraussichtlich weiter steigen und dies für viele Kaufinteressenten den Kauf unmöglich machen. Eigentümer, die eine Anschlussfinanzierung benötigen und diese mit deutlich höherem Zinssatz nicht bedienen können, werden ihre Immobilien verkaufen müssen. Sinkt die Nachfrage und kommen mehr Wohnungen auf den Markt, werden die Wohnungspreise sinken. Sehr gute Lagen und Regionen mit starkem Nachfrageüberhang werden davon jedoch eher nicht betroffen sein, zudem werden Investoren hier weiterhin tätig sein.

• Bevölkerungswachstum: Eine wachsende Bevölkerung, etwa durch Zuwanderung, erhöhte den Druck auf dem Immobilienmarkt und lässt die Preise prinzipiell steigen. Zwischen 2022 fand in Österreich sowohl in den Kernstädten als auch in deren Umland ein deutliches Bevölkerungswachstum statt. Aus der Ukraine wanderten rund 40.000 Menschen ein. Im April 2022 erfasste die Statistik 9,03 Millionen in Österreich lebende Menschen. Das stärksten Wachstum verzeichnete das Bundesland Wien mit +0,8 Prozent. Auch in Vorarlberg wuchs die Bevölkerung um +0,7 Prozent, in Oberösterreich und Salzburg jeweils um 0,6 Prozent. Die am stärksten wachsenden Städte waren Eisenstadt mit 15,6 Prozent, gefolgt von Graz mit + 14,1 Prozent. Auch in Linz gab es mit +9,6 Prozent wieder ein Wachstum, die Stadt Salzburg verzeichnete eine Zunahme von 6,6 Prozent. Auch die größeren Städte in Tirol verzeichneten allesamt eine Bevölkerungszunahme. Jedoch hat die wirtschaftliche Situation von Österreichern und Zugesanderten bisher nicht diesen Effekt.

• Konjunktur: Das BIP-Wachstum wird nach einer Prognose des WIFO (Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung Wien) 2023 nur knapp über der Null liegen. Für den Jahresanfang rechnen die Ökonomen mit einer Winterrezession, ab dem zweiten Quartal mit einer leichten Erholung. Für das gesamte Jahr 2023 rechnet das WIFO mit einem BIP-Wachstum von 0,3 Prozent, das IHS rechnet mit einem Zuwachs um 0,4 % in Österreich. Eine schwache Konjunktur hat in der Regel auch eine abgeschwächte Immobiliennachfrage zur Folge.

Objektfaktoren:

• Lage: Positiv ist eine etwa eine ruhige, grüne, aber gut angebundene Wohnlage. Negativ auf den Preis wirken hingegen Lärmbelastung, beispielsweise durch einen nahen Flughafen.
• Infrastruktur: Eine optimale Verkehrsanbindung ist vor allem bei Wohnungen in städtischen Lagen von Vorteil.
• Größe: Bei kleinen Wohneinheiten fällt der Quadratmeterpreis meist höher aus als bei größeren Wohnungen.
• Grundriss: Der Zuschnitt der Eigentumswohnung bestimmt, wie gut sich die Immobilie vermarkten lässt.
• Ausstattung: Merkmale wie eine neue Einbauküche oder ein SPA-Bad können sich wertfördernd bei der Bewertung auswirken.
• Zustand: Besteht Renovierungsbedarf, muss der Eigentümer gewisse Abstriche beim Kaufpreis machen.
• Energieeffizienz: Die energetische Qualität einer Immobilie rückt bei Käufern zunehmend in den Fokus.
• Alter: Das Baujahr des Objekts ist ein weiterer wichtiger Preisfaktor.
• Alt- oder Neubau: Für Eigentumswohnungen im Neubau werden in der Regel höhere Preise aufgerufen als für Altbau. 

Noch stärker als die Hauspreise haben die Wohnungspreise in den letzten Jahren in Österreich zugelegt, da Wohnungen nicht nur von Privatkäufern sondern auch von Investoren stark nachgefragt werden. Seit 2017 sind sie in Österreich um deutliche 30 Prozent auf durchschnittlich 3.889 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Vor fünf Jahren lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen noch bei 3.001 Euro.

Unter den Bundesländern haben die Wohnungspreise in Vorarlberg und im Burgenland am stärksten angezogen: Der Quadratmeterpreis stieg seit 2015 um mehr als 70 Prozent an und lag jüngst bei 2.105 Euro im Burgenland und bei 5.082 in Vorarlberg. Um 60 Prozent verteuerten sich die Wohnungspreise in den letzten sieben Jahren in Tirol, in Wien waren es 48 Prozent.

Wie die Wohnungspreise sich im Laufe des Jahres 2023 entwickeln, bleibt abzuwarten. Bisher ist nur ein Rückgang der Angebotspreise zu verzeichnen, die Entwicklung der tatsächlichen Verkaufspreise ist erst Mitte 2023 erst Mitte 2023 absehbar.

Die bisher günstigen Zinsen machten den Immobilienkauf attraktiv und ermöglichten vielen Kaufinteressenten die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Damit hatte das niedrige Zinsniveau von unter und knapp über einem Prozent einen wesentlichen Einfluss auf die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, weil es die Nachfrage hochtrieb, auch bei Anlegern. Mit den nun steigenden Zinsen wird die Finanzierung für viele schwieriger. Vor allem Privatkäufer können die höhere Zinslast nicht durch Einsparungen in anderen Lebensbereichen ausgleichen, da die Inflation fast alle Sparpotenziale auffrisst. Steigende Zinsen und strengere Auflagen für die Kreditaufnehme in Kombination mit der auch 2023 voraussichtlich anhaltenden Inflation werden die Nachfrage zurückgehen lassen. Dies wird sich 2023 in mancherorts stagnierenden und sogar sinkenden Wohnungspreisen niederschlagen.

Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich Wohnungen in sehr guten Lagen und Ballungsgebieten auch 2022 und 2023 weiter verteuern werden. Grund für den hier weiterhin erwartbaren Preisanstieg bei Wohnungen ist auch die Nachfrage von Anlegern und Investoren. Trotz der Leitzinserhöhung der Europäische Notenbank, die höhere Wohnbauzinsen und geringere Renditen nach sich zieht, werden Anleger weiter in wertstabile Anlagen wie Immobilien investieren. 

Privatkäufer werden stärker in ihren Möglichkeiten zum Wohnungskauf eingeschränkt: durch hohe Lebenshaltungskosten, steigende Kreditkosten und erhöhte Sicherheitsstandards bei der Kreditvergabe (Maßnahme gegen Immobilienpreiseblase). Seit August 2023 gelten für Immobilienfinanzierung folgende Auflagen:

• mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) durch Eigenkapital aufbringen können,
• die Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen
• und die Laufzeit der Finanzierung darf max. 35 Jahre betragen.

Dies wird sich vor allem auf die Preise von Wohnungen in mittleren Lagen auswirken, sie werden voraussichtlich ab 2023 stagnieren, teilweise auch sinken.