Zwangsversteigerung – Wissenswertes und Auswirkungen

Zur Zwangsversteigerung einer Immobilie kommt es immer dann, wenn der bisherige Eigentümer überschuldet ist. Die Immobilie wird dann im Rahmen der gesetzlichen Versteigerung veräußert, um mit dem erzielten Kaufpreis die Schulden des ehemaligen Immobilieneigentümers begleichen zu können. Aufgrund der aktuell steigenden Immobilienkredite bei gleichzeitigem Sinken der Immobilienpreise wird es laut Experten 2024 vermehrt zu Versteigerungen von Immobilien kommen. Hier erfahren Sie, was Käufer bei einer Zwangsversteigerung bedenken sollten und wie sich eine Zwangsversteigerung vielleicht doch noch abwenden lässt.

Kann der Immobilieneigentümer den Hypothekarkredit nicht mehr abbezahlen, kommt es zur Zwangsversteigerung. Bisher waren besonders Immobilieneigentümer von einer Zwangsversteigerung betroffen, bei denen sich die Einnahmensituation plötzlich stark verschlechtert hat. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen im Immobilienmarkt werden sich jetzt jedoch auch viele Immobilieneigentümer mit dem Thema Zwangsversteigerung beschäftigen müssen, bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht.

Das sind die Gründe, weshalb zukünftig auch immer mehr eigentlich solvente Immobilieneigentümer von einer Zwangsversteigerung bedroht sein werden:

• Bauzinsen sind bereits 2022 durch die Decke geschoßen und sind wie von Experten prognostiziert 2023 weiter angestiegen.
• Die steigende Inflation lässt die Lebenshaltungskosten explodieren. Der vorgesehene Einkommensanteil für die Abzahlung des Immobilienkredites verringert sich folglich immer mehr.
• Die neuen restriktiven Kreditvergaberichtlinien führen zu einem Rückgang von neuen Wohnbaukrediten an private Haushalte von bis zu 50 %. Aufgrund der sinkenden Nachfrage nach Immobilien fallen auch die Immobilienpreise.
• Steht eine Anschlussfinanzierung an, also die Verlängerung der bereits bestehenden Hypothek bzw. der Abschluß einer neuen Hypothek, sehen sich Immobilieneigentümer vor folgendes Problem konfrontiert: Ihre Immobilie hat an Wert verloren und aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen wächst die Restschuld.
• Bei der Anschlussfinanzierung nehmen Banken eine Neuberechnung der Tragbarkeit einer Immobilie vor: Die laufenden Kosten der Immobilie werden mit dem Einkommen der Eigentümer in Verhältnis gesetzt.
• Aufgrund der massiven Inflation führt diese Berechnung nun immer häufiger zum Tragbarkeitsverlust, das heißt, es wird keine Anschlussfinanzierung erteilt.
• Können die Restschulden nicht beglichen werden, droht die Zwangsversteigerung.

Eine gerichtliche Versteigerung von Immobilien, auch Zwangsversteigerung genannt, läuft in mehreren gesetzlich vorgeschriebenen Schritten ab:

• Festlegung des Schätzwertes der Immobilie: Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert der Liegenschaft und legt so den Schätzwert fest. Der Schätzwert dient als Berechnungsgrundlage des Mindestgebotes sowie der Sicherheit (Vadium).
• Öffentliche Ausschreibung: Diese enthält neben Angaben zu Datum, Ort und Zeit der Versteigerung die genaue Bezeichnung der Immobilie sowie das Mindestgebot und die Höhe der Sicherheit. Außerdem werden genauere Informationen wie Grundstücks- und Immobiliengröße sowie ein Grundriss veröffentlicht.
• Anmeldung zur Immobilienversteigerung: Da es sich bei einer Versteigerung um eine öffentliche Veranstaltung handelt, darf jede geschäftsfähige Person teilnehmen. Ausgenommen ist nur der ehemalige Eigentümer. Um teilnehmen zu können, muss ein gültiges Ausweisdokumente sowie der Nachweis der erbrachten Sicherheit mitgeführt werden. Dies kann in Form von Namenssparbüchern oder Losungswort-Sparbüchern erfolgen. Bieter können sich bei einer Zwangsversteigerung vertreten lassen. In diesem Fall benötigt der Vertreter eine notarielle Bietervollmacht.
• Information des für die Zwangsversteigerung verantwortlichen Richters: Der Richter verliest vor Beginn der eigentlichen Versteigerung die Regularien. Hier geht es neben der Nennung der Gläubigerbank insbesondere um die Angabe des Mindestgebotes sowie Angaben zum Bestehen von Forderungen und Grundbuchschulden, mit denen die Immobilie belastet ist. In der Regel beträgt das Mindestgebot die Hälfte des Schätzwertes.
• Bietstunde: Während der Bietstunde können die Teilnehmer der Zwangsversteigerung ihre Gebote abgeben. Die Person mit dem Meistgebot darf die Immobilie kaufen. Zum Abschluss der Bietstunde muss der Richter darüber informieren, unter welchen Umständen Wiederspruch gegen die Erteilung des Zuschlags zu einem Gebot erhoben werden kann.
• Zuschlag: Das Höchstgebot muss mindestens 50 Prozent des Schätzpreises betragen. Liegt das Höchstgebot unter 75 Prozent des Schätzbetrages, kann es innerhalb von 14 Tagen noch überboten werden.
• Abwicklung: Ist das Höchstgebot gefallen und der Zuschlag erteilt worden, wird das Vadium (10 %) als Anzahlung einbehalten. Innerhalb der nächsten zwei Monaten muss die gesamte Kaufpreissumme gezahlt werden. Erst dann wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Als Zuschlag wird der Beschluss des Gerichtes bezeichnet, mit dem dem Meistbietenden bei einer Zwangsversteigerung das Eigentum an der Immobilie eingeräumt wird. Allerdings muss die Summe mindestens 50 Prozent des Schätzpreises der Liegenschaft betragen. Ist der Zuschlag erteilt, erhält der Meistbietende innerhalb von acht Tagen nach dem Versteigerungstermin diesen Beschluss in schriftlicher Ausfertigung.
 
Liegt das Höchstgebot aber unter 75 Prozent des Schätzwertes der Liegenschaft kann das Angebot innerhalb der nächsten 14 Tage noch überboten werden - man spricht hier auch von Überbot. In diesem Fall müssen die Frist für das Überbot und der Mindestbetrag öffentlich bekannt gemacht werden. Wird das Erstgebot überboten, muss der Erstbieter darüber in Kenntniss gesetzt werden und hat die Chance  ein höheres Gebot abzugeben und sich den endgültigen Zuschlag zu sichern.

Wurde das Höchstgebot vom Richter angenommen, der Zuschlag erteilt und auch kein Überbot (wenn überhaupt zulässig) abgegeben, kann das Geschäft abgewickelt werden:

• Als erstes muss der Höchstbietende die Sicherheitsleistung von zehn Prozent hinterlegen.
• Zwei Monate später findet der so genannte Verteilungstermin statt. Bei diesem erfahren die Gläubiger, welcher Anteil aus dem durch die Zwangsversteigerung eingetriebenen Geldes, ihnen zufließt. Bis zum Verteilungstermin muss der neue Eigentümer den gesamten Kaufpreis für die Immobilie bezahlt haben.
• Abschließend veranlasst das Amtsgericht die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Liegenschaften, die im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden, können in der Immobilienrubrik der Tageszeitungen vermerkt sein, man fragt bei den zuständigen Gerichten nach oder man schaut bei der Ediktsdatei des Justizministeriums.
 
Ein Edikt ist eine öffentliche Bekanntmachung. In der Ediktsdatei des Justizministeriums werden gerichtliche Bekanntmachungen veröffentlicht. Hier finden sich insbesondere alle Bekanntmachungen aus dem Insolvenzverfahren sowie Veröffentlichungen der Bezirksgerichte, die im Zusammenhang mit gerichtlichen Versteigerungen stehen.
 
Auf der Seite der Justiz Ediktdatei können Interessenten über eine Suchmaske nach passenden Immobilien suchen. Dabei stehen unterschiedliche Suchvariante zur Wahl: eine einfache Suche, eine erweiterte Suche sowie eine Suche nach Aktenzeichen. Bei der erweiterten Suche können die Art der Liegenschaft, das Bundesland, die Region sowie der Schätzwert und der Versteigerungstermin als Suchkriterien angegeben werden.

Mit der Erteilung des Zuschlags wird der Höchstbietende Eigentümer der Liegenschaft, auch wenn die Eintragung ins Grundbuch erst später erfolgt. Entscheidet sich der Erwerber innerhalb der Zuschlagsfrist von zwei Monaten gegen den Kauf der Immobilie, kann er vom Erwerb zurücktreten.
 
Tritt der Erwerber einer Liegenschaft innerhalb der Frist zurück, muss er die Restzahlung, also die restlichen 90 Prozent des Kaufpreises, nicht leisten. Folglich wird er nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und verliert die  bereits vorgezahlte Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent. Weist der Gläubiger das Angebot zurück, weil es zu niedrig ausgefallen ist, erhält  der Höchstbietende das Vadium zurück erstattet. 

Zwangsversteigerungen sind eine gute Möglichkeit für einen günstigen Immobilienkauf. Allerdings ist es wichtig, gut vorbereitet in eine Versteigerung hineinzugehen. Denn sobald der Zuschlag erteilt und die Sicherheit hinterlegt ist, ist ein Rücktritt vom Kauf fast immer mit einer finanziellen Einbuße verbunden.
 
Zu einer guten Vorbereitung zählen insbesondere folgende Punkte:

• Versteigerung kennenlernen: Bevor eine Liegenschaft im Wege der Versteigerung erworben wird, sollte man an einer anderen Versteigerung teilnehmen, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen.
• Besichtigungstermin wahrnehmen: Der Besichtigungstermin vor der Versteigerung sollte unbedingt wahrgenommen werden.
• Informationen einholen: Dies bezieht sich sowohl auf offene Forderungen der Banken, Grundbucheintragungen und Wohn- sowie Wegerechte als auch auf Kosten für etwaige Sanierungen.
• Budgetobergrenze beim Bieten festlegen: Um bei einer Versteigerung erfolgreich zu sein, ist es wichtig, im Vorfeld eine finanzielle Obergrenze für Gebote festzulegen. Diese muss in jedem Fall eingehalten werden.

Der Kauf einer Immobilie im Wege der Versteigerung könnte zu einem Schnäppchen werden, ist aber auch mit Unwägbarkeiten verbunden. Daher sollten potentielle Erwerber stets gut vorbereitet in eine Zwangsversteigerung gehen.
 
Vorteile eines Immobilienerwerbs im Wege der Zwangsversteigerung:

• Marktwert der Immobilie ist dank Gutachten im Vorfeld bekannt.
• Bei geringer Konkurrenz an Bietern besteht die Chance auf einen günstigen Kaufpreis.
• Maklergebühr entfällt, die Notarkosten sind meist reduziert.
   

Dem stehen folgende Nachteile gegenüber:

• Kaum Planungssicherheit insbesondere in Bezug auf Termin für Zwangsversteigerung und ggf. eine Verzögerung durch die Möglichkeit zum Überbot.
• Lange Frist nach Zuschlag bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch
• Risiko, dass der vorherige Eigentümer die Immobilie nicht freiwillig verlässt.

Zwangsversteigerungen sind aufgrund der großen Nachfrage nach Immobilien längst kein Geheimtipp mehr. Bei gut erhaltenen Immobilien lag daher in den letzten Jahren der Kaufpreis meist nur geringfügig unter dem Immobilienpreis, der für vergleichbare Liegenschaften auf dem freien Markt gezahlt wird. Allerdings ist es durchaus möglich, dass sich diese Situation aufgrund der steigenden Wohnbaukredite sowie des größeren Angebotes an Immobilien nun ändern wird.
 
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen noch folgende Kosten auf den Immobilienerwerber im Rahmen der gerichtlichen Versteigerungen an:

• Vermittlungsgebühr
• Notarkosten
• Grunderwerbssteuer
• Ggf. Zusatzkosten für Wohnbaukredit
• Ggf. Grundschulden und Hypotheken, die mit der Immobilie übernommen wurden

Eine Zwangsversteigerung ist meist die letzte Maßnahme, der sich ein Gläubiger bedient. Der Verpflichtete - wie der Eigentümer in diesem Fall bezeichnet wird - muss seine Immobilie zwangsweise verkaufen. Zu dieser Situation muss es allerdings nicht kommen. Schuldner haben die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung durch einen freihändigen Verkauf oder durch die Tilgung des Schuldenbetrags abzuwenden. Auch die Gläubigerbank hat ein Interesse daran, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu veräußern, aber gleichzeitig soll die Liegenschaft so schnell wie möglich verkauft werden. Beim Immobilienverkauf kann Ihnen ein Makler helfen, der den Immobilienmarkt in Ihrer Region genau kennt und das Objekt optimal vermarkten kann. Dies muss jedoch mit der Gläubigerbank vereinbart werden. Suchen Sie daher das Gespräch mit der Bank und zeigen Sie sich kooperativ.

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