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Kapitalanlage: Vermietete Immobilie verkaufen
Wer eine vermietete Immobilie verkauft, wendet sich nicht an Selbstnutzer, sondern an Kapitalanleger. Entsprechend geht es beim Verkauf auch nicht darum, einem Interessenten seinen Wohntraum zu erfüllen, sondern dessen Renditeerwartungen zu befriedigen. Zu beachten ist weiters, dass vermietete Immobilien auch in Konkurrenz zu anderen Kapitalanlagen wie Aktien, Anleihen, etc. stehen.
Welche Immobilienarten gibt es bei vermieteten Immobilien?
Ganz allgemein gibt es 3 Arten von Kapitalanlagen: Zinshäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeobjekte. Beim Verkauf eines dieser Immobilienarten gibt es wichtige Besonderheiten, die in der Art der Immobilie begründet sind.
- Zinshaus verkaufen = Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien
- vermietete Wohnung verkaufen = einzelne Eigentumswohnung
- Gewerbeimmobilie verkaufen z.B. Geschäftslokal oder Bürohaus
Natürlich gibt es auch Gemeinsamkeiten beim Verkauf von vermieteten Immobilien. Die Gemeinsamkeiten liegen vor allem darin, dass alle Anleger eine dem Risiko angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital erwarten.
Renditeerwartungen und steuerliche Aspekte bei Kapitalanlagen
Grundsätzlich kann ein Käufer einer vermieteten Immobilie auf zwei Weisen eine Rendite erzielen: laufende Rendite oder Gewinn bei Verkauf. Eine laufende Rendite kann erwirtschaftet werden, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten (insbesondere Finanzierungskosten, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten) regelmäßig übersteigen. Ein Gewinn beim Immobilienverkauf entsteht, wenn die Immobilie über die Haltedauer bis zum Verkauf einen Wertzuwachs erfahren hat und dieser beim Verkauf realisiert werden kann.
Sowohl bei der laufenden Rendite als auch beim Verkauf können auch steuerliche Überlegungen des Kapitalanlegers eine wichtige Rolle spielen. Denn: Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann während der Haltedauer der Immobilie Abschreibungen auf den Gebäudewert vornehmen sowie Verluste von der Steuer absetzen, indem der Steuerpflichtige bei der Einkommenssteuererklärung Kreditkosten oder Bewirtschaftungskosten geltend macht. Man spricht im Zusammenhang mit steuerschonenden Modellen und Immobilien meist von so genannten “Vorsorgewohnungen”.
Vermarktungsstrategie beim Verkauf von vermieteten Immobilien
Die Wahl der richtigen Vermarktungsstrategie ist vordergründig vom jeweiligen Objekt und der Realitätenart abhängig. In jedem Fall ist es wichtig, den potenziellen Käufern eindeutig und in Gänze nachvollziehbar aufzuzeigen, wie sich die laufende Mietrendite bei der Immobilie entwickeln kann (z.B. durch Mieterhöhungen) und welcher Wertzuwachs sich über die Jahre ergeben könnte. Gleichzeitig muss ein Kaufinteressent davon überzeugt werden, dass er die Immobilie zu einem günstigen Kaufpreis erwirbt und dass er nur begrenzte Risiken eingeht.
Kapitalanlage über Makler verkaufen?
Vermietete Immobilien werden in Österreich in der Regel über Immobilienmakler verkauft. Professionelle Makler kennen sich mit der Renditekalkulation und den steuerlichen Aspekten einer vermieteten Immobilie gut aus. Makler, die häufiger vermietete Immobilien verkaufen, haben auch gute Kontakte zu Kapitalanlegern. Das ist deshalb von Bedeutung, weil viele Kapitalanleger öfter vermietete Immobilien erwerben und einem Makler schon bekannt sein können. Wählen Sie daher einen Makler aus, der häufiger vermietete Immobilien veräußert!
Bevor Sie mit dem Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie starten, empfehlen wir Ihnen das Objekt von einem Experten kostenlos bewerten zu lassen, da die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie komplexer als die Wertermittlung einer freien Immobilie ist.
Weitere Tipps zum Verkauf vermieteter Immobilien finden Sie u.a. in unserem Ratgeber, den Sie sich kostenlos hier abfordern können.
Bitte senden Sie mir den Ratgeber “25 Praxistipps zum Immobilienverkauf” mit Immobilien-Preisspiegel kostenlos & unverbindlich zu.