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Gewerbeimmobilien verkaufen
Sie möchten eine Gewerbeimmobilie verkaufen? Dann stellt sich zunächst einmal die Frage, um was für eine Immobilie es sich konkret handelt. Es gibt die unterschiedlichsten Immobilien, die gewerblich genutzt werden. Gemeinsam ist ihnen allen, dass die Mieter die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken nutzen, sondern zu geschäftlichen Zwecken. Hier der Überblick, was beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wichtig ist.
Die Immobilien sind so unterschiedlich wie die Gewerbetätigkeiten selbst. Für alle gilt aber: Die Immobilien können entweder frei oder vermietet veräußert werden.
Beispiele für Gewerbeimmobilien:
- Büroimmobilien
- Hotels
- Restaurants
- Einzelhandelsflächen
- Lagerflächen
- Produktionshallen
- Arztpraxen
Gewerbeimmobilie – Verkauf frei oder vermietet?
Für eine vermietete Gewerbeimmobilie lässt sich in der Regel eine höhere Miete pro Quadratmeter erzielen als für eine Wohnimmobilie. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchte, sollte daher darauf achten, dass die Immobilie sehr gut vermietet ist. Leer stehende Gewerbeimmobilien lassen sich nur schwer verkaufen, weil Käufer Angst haben, dass die Immobilie nicht bzw. nur zu sehr niedrigen Mieten vermietet werden kann. Natürlich könnte ein Käufer die Immobilie auch frei kaufen und selbst nutzen, aber die meisten Unternehmen mieten lieber Immobilien als selbst Eigentümer zu werden.
Gewerbemietvertrag – Basis für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie!
Die potenziellen Interessenten für den Kauf einer Gewerbeeinheit lassen sich immer die konkreten Gewerbemietverträge vorlegen, um die Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen einschätzen zu können. Im Unterschied zu einem Mietvertrag über Wohnraum sind die Vertragsparteien bei einem Gewerbemietvertrag viel freier in der Vertragsgestaltung. Häufig werden Vertragslaufzeiten von drei oder fünf Jahren, manchmal auch von bis zu 10 Jahren vereinbart. In der Praxis erhalten die meisten Mieter eine Option, den Gewerbemietvertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit zu verlängern.
Tipp von immoverkauf24:
Je länger ein Mietvertrag einer gut vermieteten Gewerbeimmobilie zum Verkaufszeitpunkt noch läuft, desto besser lässt sich ein guter Verkaufspreis durchsetzen. Denn die Gewerbemietverträge können in der Regel nicht einfach vom Mieter während der Vertragslaufzeit gekündigt werden bzw. nur mit Zustimmung des Vermieters. Wurden alle Mietverträge erst kurz vor Immobilienverkauf erneuert, kann die Immobilie mit einer über Jahre hinausgehenden Ertragssicherheit verkauft werden.
Welche Fragen ergeben sich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Möchte ein Käufer einer Gewerbeimmobilie diese nicht selbst nutzen, sondern als Kapitalanlage halten, so spielen die folgenden Fragen in der Kaufentscheidung regelmäßig eine zentrale Rolle:
1. Mit welchen Mieteinnahmen kann in den nächsten Jahren gerechnet werden?
2. Wie hoch ist das Risiko, dass es zu Zahlungsausfällen kommt bzw. die Immobilie leer steht?
3. Welche Instandhaltungskosten sind künftig zu leisten?
4. Wie kann der Kauf der Gewerbeimmobilie finanziert werden?
Die Höhe, Dauerhaftigkeit und Sicherheit der Mieteinnahmen hängt bei Gewerbeimmobilien vor allem von der Lage der Immobilie ab. Ein Laden in einer 1A Lage lässt sich immer gut vermieten. Ein Laden in einer wenig frequentierten Seitenstraße ist dagegen nicht vermietungssicher. Natürlich spielt auch der Zustand der Immobilie für die Vermietbarkeit eine Rolle. Wie bei anderen Immobilien auch wird jeder künftige Eigentümer überlegen, welche Instandhaltungskosten auf ihn zukommen, um die Immobilie in einem für Mieter attraktiven Zustand zu halten.
Aber auch der Aspekt der Finanzierung spielt heute eine immer größere Rolle. Seit der Finanzkrise bestehen Banken noch stärker auf einer hohen Eigenkapitalquote bei der Kaufpreisfinanzierung von Gewerbeimmobilien. Eine Eigenkapitalquote von 40% und mehr ist heutzutage eher der Standard als die Ausnahme. Hintergrund: Das Mietausfallwagnis wird bei Gewerbeimmobilien in der Regel viel höher eingeschätzt als bei Wohnimmobilien.
Wie verkaufe ich eine Gewerbeimmobilie?
Um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, muss zunächst der jeweilige Teilmarkt (z.B. Büroimmobilien oder Hotels) analysiert werden, dem die Immobilie zugerechnet werden kann. In jedem Teilmarkt gibt es andere Marktpreise, Marktgesetze, Kaufpreisfaktoren, etc.
Beispiel: Wer ein Hotelgebäude verkaufen möchte, muss wissen, dass ein Hotel nicht ohne weiteres für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden kann. Aufgrund des Zuschnitts der Zimmer wird ein Hotel auch nach Verkauf wahrscheinlich wieder als Hotel genutzt. Anders kann der Fall z.B. bei einem Bürogebäude liegen, dass in Wohneigentum umgewandelt werden kann.
Nach Analyse des Teilmarkts und nach Beantwortung der wichtigsten Käuferfragen für diesen Teilmarkt (Kaufpreisfaktoren, Mieten pro Quadratmeter, Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Möglichkeiten der Finanzierung, u.a.), sollte eine speziell auf den Teilmarkt zugeschnitte Vermarktungsstrategie entwickelt werden.
Beispiel: Wer ein Shopping-Center verkaufen möchte, würde sich vor allem an Großinvestoren wenden (z.B. Immobilienfonds) und mit diesen in Verhandlungen treten. Wer eine Lagerhalle verkaufen will, wendet sich z.B. an Unternehmen der Logistikbranche, etc.
Gewerbeimmobilie verkaufen – mit oder ohne Makler?
In der Regel gibt es für die vielen Teilmärkte im Bereich Gewerbeimmobilien spezialisierte Marktmittler. Dabei handelt es sich um Makler oder Agenturen, die z.B. schon häufiger Büros oder Hotels verkauft haben. Wenn Sie nicht selber schon häufiger Gewerbeimmobilien in dem jeweiligen Segment verkauft haben, lohnt sich die Inanspruchnahme eines Gewerbemaklers in jedem Fall, da dieser nicht nur über die entsprechende Verkaufserfahrung verfügt, sondern häufig auch über sehr gute Kontakte zu potenziellen Käufern.
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