Hotel verkaufen: Tipps & Infos für den Verkauf einer Hotelimmobilie

Wer ein Hotel verkaufen möchte sollte sich sorgfältig vorbereiten. Im Unterschied zum Verkauf von privat genutzten Immobilien spielen hier viel mehr Faktoren zur Wertermittlung und Vermarktung eine Rolle. Nicht nur das Gebäude an sich wird bewertet, sondern zum Beispiel auch welchen Namen sich das Hotel gemacht hat, zu welchen Konditionen es verpachtet ist, welche Käuferzielgruppe infrage kommt.

Bei einem Hotelverkauf sind nicht nur detaillierte Informationen zum Objekt an sich, sondern auch zum Pachtvertrag und zum Betrieb erforderlich. Dazu gehören beispielsweise Auslastungszahlen und andere betriebswirtschaftliche Kennzahlen, aber auch Fakten wie die Anzahl der Sitzplätze im Gastronomiebereich oder Angaben zu Verträgen mit Hotelportalen. Aufgrund der Besonderheiten solcher Betreiberimmobilien empfiehlt es sich, einen versierten Hotelmakler einzuschalten.

Ist noch nicht klar, ob die Hotelimmobilie verkauft oder verpachtet werden soll, müssen beide Szenarien sehr gründlich durchgespielt werden. So unterschiedlich die Situationen der Eigentümer sind, unterschiedlich sind auch die Lösungswege. Eine übergeordnete Auskunft darüber, ob man sein Objekt verkaufen oder verpachten sollte kann nicht getroffen werden, es muss in jedem Fall eine persönliche Beratung stattfinden. Ein Experte für Hotellerie-Objekte wie beispielsweise ein erfahrener Hotelmakler kann bei der Entscheidungsfindung maßgeblich helfen und die erzielbaren Pachterlöse gegen einen Verkaufserlös rechnen. Hierbei spielt unter anderem eine Rolle, welche Interessenten in der Investorendatenbank des Maklers gelistet sind und welche Rahmenbedingungen für einen Pachtvertrag gelten würden.

Je nachdem, ob ein Hotel oder eine Pension leerstehend oder im laufenden Betrieb verkauft wird, muss die Vermarktungsstrategie mit Bedacht gewählt werden. Soll ein Hotel beispielsweise im laufenden Betrieb verkauft werden, muss der Verkaufsprozess so diskret wie möglich ablaufen. Der Grund: Macht erst einmal ein Verkaufsgerücht die Runde, kann dies beispielsweise dazu führen, dass Interessenten das Hotel mehr oder weniger auffällig begutachten und von den Gästen als störend empfunden werden. Auch besteht dann die Gefahr, dass möglicherweise wichtige Mitarbeiter kündigen und der Ruf des Hotels leidet. Dies wiederum würde sich negativ auf den Verkaufspreis auswirken.

Bei der Planung des Verkaufs muss auch bedacht werden, welche Zielgruppe im Fokus stehen soll – dies wiederum hängt auch vom Hotel ab. So kann ein kleines individuell geführtes Haus, ein "Bed and Breakfast" oder eine Pension auch für einen Privatinvestor interessant sein. Ein größeres Hotel kommt möglicherweise auch für eine Hotelkette in Betracht. Gerade wenn auch Hotelketten eine mögliche Zielgruppe darstellen, bietet sich eine überregionale Vermarktung an.

Bei privaten Interessenten ist es auch wichtig, die finanziellen Verhältnisse einschätzen zu können. Hierfür ist es hilfreich, vom Kaufinteressenten eine Finanzierungsbestätigung einer Bank anzufordern.

Bei der Einschätzung des möglichen Verkaufspreises für ein Hotel spielt nicht nur die Immobilie eine Rolle, sondern die Bewertung hängt auch vom Betrieb ab, beispielsweise von der Auslastung und der Betriebsführung. So weist ein Hotel, das lediglich Frühstück anbietet eine andere Kostenstruktur auf als eines, das auch eine Restaurantküche unterhält. Es müssen also auch die Kosten und Erträge berücksichtigt werden. Diese wiederum hängen auch von Faktoren wie der Lage und dem Marktumfeld (eröffnet beispielsweise in nächster Zeit in der Nähe ein weiteres Hotel?) ab. Eine wichtige Rolle spielen auch der Zustand der Immobilie und die Kategorie des Hotels.

Da es sich bei Hotels um so genannte Betreiberimmobilien handelt, spielt auch der Betreibervertrag ein zentrale Rolle für die Bewertung. Er bildet die Grundlage für die zu erzielende Rendite. So läuft ein Pachtvertrag üblicherweise 20 Jahre und kann in der Regel vom Pächter verlängert werden. Da der Pachtvertrag aufgrund des Grundsatzes „Kauf bricht Miete nicht“ auch bei einem Verkauf weiterläuft, spielt er auch für den Käufer eine Rolle und beeinflusst den Verkaufspreis entsprechend.