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Zinshaus verkaufen – Hier die wichtigsten Fragen & Antworten
Der Verkauf eines Zinshauses ist noch komplizierter als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. Dies liegt nicht nur an dem höheren Verkaufspreis, sondern auch an der Gesamtkomplexität des Projekts. Beispiel: Ein Käufer muss sich z.B. überlegen, ob die Erdgeschosswohnungen im Haus genauso viel wert sind wie die Wohnungen im z.B. ersten Stock. Oder er muss sich Gedanken machen, wann welche Mietverträge erhöht werden können und bei welchen Mietern es Probleme geben könnte.
Inhalt dieser Seite:
1. Zinshaus verkaufen – aktuellen Hype nutzen!
Noch vor wenigen Jahren kamen auch von den wohlhabenden Menschen nur wenige auf die Idee, ein Zinshaus als Kapitalanlage zu kaufen. Die meisten wollten nicht einmal eine vermietete Wohnung erwerben, weil sie keine Lust hatten, eine Betriebskostenabrechnung zu machen oder sich zu kümmern, wenn z.B. der Wasserhahn tropft. Auch die Verpflichtung, alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Finanzamt dokumentieren zu müssen, ist eine Arbeit, die sich nicht jeder machen wollte. Seit der Finanzkrise und der damit verbundenen Angst vor Inflation ist ein wahrer Hype um Zinshäuser ausgebrochen. Die Immobilienpreise sind mittlerweile in schwindelerregende Höhen geschnellt.
2. Wie bereite ich den Verkauf eines Zinshauses vor?
Wenn Sie die aktuellen Immobilienpreise zum Verkauf Ihres Zinshauses nutzen möchten, sollten Sie sich sehr gewissenhaft vorbereiten. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen, die Sie über das Zinshaus haben. Das heißt, nicht nur die üblichen Unterlagen wie Flurkarte, Grundrisse oder Versicherungsnachweise, etc., sondern auch alle Unterlagen zur Substanz des Hauses oder zu den Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 oder 20 Jahre.
Tipp von immoverkauf24:
Käufer von Zinshäusern haben vor allem Angst, dass nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen können. Beispiel: Eine Schwammsanierung von einem Zinshaus mit 10 oder 12 Parteien kann schnell bis zu 300.000 Euro kosten.
3. Zinshaus verkaufen – auf Mieter und Mieteinnahmen kommt es an!
Die Mieteinnahmen sind nicht nur wichtig, weil sich aus deren Höhe unmittelbar die Rendite für einen künftigen Käufer ergibt. Die Mieteinnahmen verraten auch sehr viel über das Objekt selbst. Hat ein Mieter die Miete gekürzt, könnte dies ein Hinweis darauf sein, dass es gravierende Probleme mit undichten Fenstern gibt. Oder konnte in einer Wohnung die Miete nicht so stark erhöht werden wie in anderen Wohnungen, dann ist der Zustand dieser Wohnung möglicherweise viel schlechter als der Zustand der anderen Wohnungen (z.B. Beheizung mit Öfen).
Tipp von immoverkauf24:
Achten Sie auch auf die Mieterstruktur. Wie alt sind die Mieter? Wann werden Wohnungen möglicherweise frei? Wann gibt es die Möglichkeit, die Mieten anzupassen? Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen verhindern könnten?
4. Wie werden Zinshäuser bewertet?
Ähnlich wie bei der Bewertung und dem Verkauf vermieteter Wohnungen (siehe dort Kalkulationsbeispiel) ergibt sich der Wert eines Zinshauses vor allem durch die Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben. Allerdings ist die Betrachtung komplexer als bei einer Wohnung, weil z.B. die Prognose der Mieteinnahmen viel schwieriger ist, da alle Mietverhältnisse einzeln bewertet werden müssen.
Neben der Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen und Kosten ergibt (insbesondere Finanzierungskosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten und Abschreibungen), spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung bei der Immobilienbewertung eine Rolle. Dieser ist vor allem dann wichtig, wenn das Zinshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden könnte.
5. Zinshaus – Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich?
Wenn Ihr Zinshaus aufteilbar ist, so dass sich die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln lassen, können Sie für das Haus häufig einen besseren Preis erzielen, als wenn dies nicht der Fall wäre.
Tipp von immoverkauf24:
Voraussetzung für die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen ist die Nutzwertberechnung oder Parifizierung. Damit wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Wohnungseigentümer untereinander bestimmt und ein Berechnungsschlüssel festgesetzt, um beispielsweise den Anteil an den Betriebskosten zu ermitteln.
Die Grundlage für die Nutzwertberechnung ist die Nutzfläche – sprich: die in Quadratmetern angegebene gesamte Bodenfläche einer Wohnung. Für werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede können Zu- und Abschläge vorgenommen werden. Berechnet wird der Nutzwert von einem Ziviltechniker oder einem Sachverständigen.
6. Wie verkaufe ich mein Zinshaus?
Ein Zinshaus ist eine komplexe Kapitalanlage. Sowohl die Immobilienbewertung als auch der Verkauf von Zinshäusern erfolgt idealerweise indem Sie einen Makler beauftragen, der dies regelmäßig macht. Da Zinshäuser sehr teuer sind, gibt es nur wenige Interessenten, die als Käufer in Frage kommen. Häufig kaufen diese Interessenten wiederum regelmäßig Zinshäuser und sind bei den Maklern schon bekannt.
Zum Beispiel gibt es Immobilienfonds, die Zinshäuser kaufen. Es gibt auch vermögende Privatleute, die über ein Portfolio von mehreren Zinshäusern verfügen und sich permanent nach Anlagemöglichkeiten umschauen.
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