Auflagen bei Hypothekarkrediten: Werden Finanzierungen für viele Österreicher unmöglich?

Seit 1. August 2022 sind die Hürden bei Antrag eines Immobilienkredits in Österreich deutlich gestiegen. Denn seitdem gelten offiziell die neuen Kreditrichtlinien der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA). Österreicher, die einen Hypothekarkredit aufnehmen möchten, müssen seitdem

• eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent des Immobilienkaufpreises vorweisen.
• Die Kreditrate darf max. 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen,
• und der Kredit eine Laufzeit von höchstens 35 Jahre haben.

Neue Auflagen könnten Zahl der Kreditvergaben deutlich reduzieren

Nach einer Analyse des Tarifvergleichsportals Durchblicker hätten unter Anwendung der neuen Anforderungen rund 39 Prozent der bisherigen Kreditnehmer keine Immobilienfinanzierung erhalten. Für künftige Kreditnehmer lässt das nichts Gutes erahnen.

Entsprechend gering ist die Begeisterung bei vielen österreichischen Banken: Sie monieren, dass selbst sehr solvente Kunden künftig keine Kredite bekommen könnten, weil die Auflagen häufig auch das Instrument der Zwischenfinanzierung unmöglich machten.

Solvente Kunden, die eine Zwischenfinanzierung benötigen, würden diskriminiert

Eine Zwischenfinanzierung ist oftmals für solche Kreditnehmer nötig, die einen Immobilienkauf anstreben und über das nötige Eigenkapital in Form einer Immobilie oder einer bald fälligen Lebensversicherung verfügen. Weil das Eigentum jedoch erst verkauft oder die Ausschüttung erst abgewartet werden muss, um das Kapital für die neue Immobilien zu verwenden, benötigen sie die besagte Zwischenfinanzierung der Bank. Bisher wurde der voraussichtliche Erlös als Sondertilgung im neuen Kredit berücksichtigt. Mit den neuen Kreditrichtlinien ist dies nicht mehr möglich.

Banker kritisieren, dass ohne eine solche Sondertilgung Bankkunden sehr viel höhere Kredite aufnehmen müssten und die geforderten 20 Prozent Eigenkapital dabei nicht erbringen könnten. Von „Diskriminierung“ spricht die Chefin der Bank für Kärnten und Steiermark, Herta Stockbauer, laut Kleine Zeitung.

Ausnahmen von Kreditrichtlinien bei jedem 5. Kunden möglich

Auf die Kritik reagiert die FMA mit Verweis auf Ausnahmenkontingente für Zwischenfinanzierungen. Diese Kontingente ermöglichen den Banken Kreditvergaben auch an solche Kunden, die die FMA-Auflagen nicht erfüllen. Danach dürfen Banken bei maximal jedem fünften abgeschlossenen Kredit bzw. 20 Prozent des Kreditvolumens solche "Ausnahme-Finanzierungen" gewähren. Allerdings gilt die Ausnahmeregel für das Gesamtvolumen der Wohnkredite, nicht nur für Zwischenfinanzierungen, und dürfte daher schnell ausgeschöpft sein.

Viele Kaufwillige warten die Marktentwicklungen erst einmal ab

Inwieweit die Banken die Ausnahmeregeln nutzen, bleibt abzuwarten. Nach Angaben des Portals Durchblicker reagieren Kreditinstitute bisher unterschiedlich. So habe eine Großbank bereits signalisiert, die Ausnahmen voll ausschöpfen zu wollen. Diesem Beispiel werden voraussichtlich weitere Banken folgen, und das nicht nur bei Großverdienern. Auch andere Faktoren, die eine gute Solvenz gewährleisten, dürften Kreditkunden weiterhin zu ihren Darlehen verhelfen, auch wenn sie die FMA-Auflagen nicht gänzlich erfüllen. Viele Banken kommunizieren ihre Kreditpolitik bisher jedoch noch nicht klar und warten die Marktentwicklungen erst einmal ab.

Dies werden auch viele Kaufwillige tun, denn Immobilienpreise und Kreditzinsen werden derzeit durch mehrere Faktoren so stark beeinflusst wie lange nicht: So treibt die unerwartet deutliche Erhöhung der Leitzinsen um 0,5 Prozent durch die EZB auch die Hypothekarzinsen in die Höhe. Weitere Leitzinserhöhungen werden erwartet. Die Inflation sorgt dafür, dass Immobilienwerte weiter steigen. Gleichzeitig frisst die Inflation das Kapital von Investoren als auch privaten Kaufinteressenten. All diese Faktoren erschweren Finanzierungen und Immobilienkauf, so dass viele Ihre Kaufabsichten verschieben oder aufgeben müssen. Eine sinkende Nachfrage könnte schließlich für stagnierende oder sogar leicht fallende Preise sorgen. In Deutschland ist dies bereits der Fall. In Regionen Österreichs, in denen die Nachfrage ohnehin eher gering ist, ewarten Immobilienökonomen ebenfalls eine solche Entwicklung. Fazit: Die Zahl der Immobilienfinanzierungen wird voraussichtlich in nächster Zeit zurückgehen. Weitere Prognosen sind jedoch zur Zeit schwierig, da der Immobilienmarkt derzeit stark in Bewegung ist.