Das ändert sich für Eigentümer, Käufer und Mieter 2023

Um Pandemie, Ukrainekrieg, Inflation und steigende Lebenshaltungskosten abzufedern, plant die Bundesregierung für das Jahr 2023 weitere Unterstützungspakete. Das Ziel: Bürger sollen mehr Netto- vom Bruttolohn haben, damit die Kaufkraft erhalten bleibt. Insbesondere für mittlere Einkommen sind diese Entlastungspakete häufig wesentlich dafür, ob sich Österreicher erhöhte Mieten, Immobilienkauf und höherer Bauzinsen leisten können. Ein Überblick über Markt und Maßnahmen.

Das sind die Maßnahmen der Bundesregierung:

Stromkostenbremse

Diese Maßnahme ist bereits zum 1. Dezember 2022 in Kraft getreten. Allerdings gilt sie noch bis zum 30. Juni 2024 und damit für das gesamte Jahr 2023. Bei der Strompreisbremse handelt es sich um eine jährliche Einmalzahlung mit der Haushalte entlastet werden sollen. Bis zu 500 Euro erhalten Haushalte, um die Preissteigerungen bei den Strompreisen abfedern zu können.

Abschaffung der kalten Progression

Seit 1. Jänner gilt die kalte Progression in Österreich als beendet, jedenfalls für tarifgebundenen Einkommen.

Zur Erklärung:
Die kalte Progression, auch schleichende Steuererhöhung genannt, sorgt dafür, dass sich Menschen trotz Gehaltserhöhung weniger leisten können. Verantwortlich dafür sind Inflation und das progressiv gestaltete Steuersystem: Wenn das Gehalt von Arbeitnehmern steigt (weil es an die Inflationsrate angepasst wird), steigt auch ihre Steuerbelastung. Es wird ihnen also mehr Geld abgezogen. Die Teuerung hat zur Folge, dass Österreicher sich trotz erhöhten Gehalts nicht mehr leisten können. So sinkt das Einkommen tatsächlich.

Durch die "Zwei-Drittel-Regelung" werden nun wesentliche Teile der Einkommensbesteuerung (vor allem die Grenzbeträge für Tarifstufen und Absetzbeträge) automatisch jährlich um zwei Drittel der Inflation angepasst. Wurden bisher etwa Einkommen bis zu 31.000 Euro mit 30 % besteuert, steigt der Satz nun auf 32.073 Euro (+3,47 %). Grundsätzlich profitieren kleinere Einkommen mehr als größere.

Valorisierung der Familien- und Sozialleistungen

Ab dem 1. Januar werden zahlreiche Familien- und Sozialleistungen jährlich an die Teuerungsrate angepasst und  erhöht. Dies betrifft insbesondere folgende Leistungen:

• Familienhilfe
• Mehrkindzuschlag
• Kinderabsetzbetrag
• Kinderbetreuungsgeld
• Familienzeitbonus
• Schulstartgeld

Maklergebühr entfällt für Mieter 

Seit Ende Dezember 2022 steht fest: Ab dem 1. Juli 2023 werden Mieterinnen und Mieter bei der Suche nach einer neuen Immobilie in der Regel keine Maklerprovision mehr zahlen müssen. Entsprechend dem Bestellerprinzip („Erstauftraggeberprinzip“) muss die Partei die Maklergebühr tragen, die das Maklerbüro zuerst beauftragt hat. Und das ist bei Mietimmobilie im privaten Bereich in der Regel der Vermieter. Die Neuregelung soll für Mieter insgesamt zu Einsparungen bei den Maklerprovisionen von 55 Millionen Euro pro Jahr führen.

Kreditvergabe soll erleichtert werden 

Vermutlich ab März wird es für Kreditnehmer wieder etwas einfacher, ein Eigenheim zu finanzieren:
Die erst im August 2022 verschärften Voraussetzungen für Wohnkredite dürften spürbar gelockert werden. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) nimmt u.a. die Regeln zu kurzfristigen Zwischenfinanzierungen und nicht rückzahlbaren Zuschüssen unter die Lupe. Eine Entscheidung soll Anfang 2023 fallen.

Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz

Das Gesetz befand sich bis zum 9. Jänner in der Begutachtung und soll schrittweise in Kraft treten, ein Teil zum 1. April 2023. Ziel des Gesetzes ist eine erleichterte Kreditvergabe an ältere Personen. Durch eine Ergänzung des Gesetzestextes soll geregelt werden, unter welchen Bedingungen bei einer Kreditvergabe außer Acht gelassen werden kann, dass dieser während der Kreditlaufzeit ggf. versterben könnten. Bisher haben Menschen im höheren Alter häufig Schwierigkeiten, Immobilienkredite zu erhalten, da Banken befürchten, die Kredite könnten in der verbleibenden Lebenszeit nicht mehr vollständig zurückgezahlt werden.

Inkrafttreten des neuen Energieeffizienz-Reformgesetz 2023 (EEffG 2023)

Das EEff-RefG 2023 befand sich bis 18. Jänner noch in der Begutachtungsphase und soll in den ersten Monaten des Jahres 2023 in Kraft treten. Es richtete sich an Energielieferanten, Unternehmen und Verbraucherinnen und Verbraucher. Die Reform des Energieeffizienzgesetz soll dazu führen, dass im laufenden Jahr eine gewisser Gesamt-Energieverbrauch nicht überschritten werden soll (920 Petajoule) und auch in den kommenden Jahren systematisch abnimmt. Ziel ist die Verbesserung der Luftqualität und ein Beitrag zum Klimaschutz.

Maßnahmen, um diese Ziele zu erreichen, sind u.a.

• Endenergieaudits bzw. Energiemanagementsystemen für große Unternehmen: Der bestehende Energieverbrauch wird also erfasst und Maßnahmen zur Verbrauchsreduktion eruiert und umgesetzt.
• Verpflichtung des Bundes zu einer jährlichen Renovierungsquote von drei Prozent und zum Anschluss an Fernwärme
• Aufwertung der Beratungsstellen für Haushalte, insbesondere auch für begünstigte Haushalte (Soziales)
• Betrauung einer Behörde (E-Control) mit Energieeffizienzaufgaben

Erneuerbare-Wärme-Gesetz

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz soll im Laufe des Jahres 2023 in Kraft treten. Im Gesetz ist bis zum Jahr 2035 die Stilllegung solcher Anlagen zur Wärmebereitstellung festgeschrieben, die auf Basis von fossilen flüssigen oder festen Brennstoffen betrieben werden. Bis zum Jahr 2040 gilt das ebenfalls für alle Anlagen, die mit fossilen gasförmigen Brennstoffen betrieben werden.

Dafür wird im Gesetz u.a. die Wärmebereitstellung in Neubauten geregelt:
Die Errichtung, der Einbau sowie die Aufstellung von Anlagen zur Wärmebereitstellung auf Basis von fossilen Brennstoffen sollen ab dem Jahr 2023 unzulässig sein.

So entwickelt sich der Immobilienmarkt:

Entwicklung Immobilienpreise & Mieten

Bereits im zweiten Halbjahr 2022 zeichnete sich eine Trendwende bei der Entwicklung der Immobilienpreise ab.

Ursächlich dafür: Steigende Zinsen, stark erhöhte Lebenshaltungskosten, Knappheit bei Baustoffen sowie restriktiveren Kreditvergaberichtlinien haben eine sinkende Nachfrage zur Folge. Und eine allgemeine Unsicherheit.

Besonders Käufer aus der Mittelschicht, die sich Finanzierung und Immobilienkauf bisher durch niedrige Zinsen und Einsparungen in anderen Lebensbereichen gerade noch leisten konnten, müssen auf ihren Traum vom Eigenheim (vorerst) verzichten.

So rechnet der Immobilienmakler Remax mit folgender Entwicklung:

• In 2023 wird das Angebot an Kaufimmobilien um fast acht Prozent steigen, am stärksten bei Immobilien im mittleren Preissegment.
• Die Nachfrage sinkt zwischen 7 % und 15 %, am stärksten in Tirol (-16 %) und Vorarlberg (-19 %). Die Preise waren in diesen Regionen in den letzten Jahren so stark gestiegen, dass mit dem Preisrückgang eine „Normalisierung“ stattfindet. Für Kärnten und Wien rechnen die Immobilienprofis hingegen mit einem geringeren Nachfrage-Rückgang von rund 7 % bzw. 5 %.
• Die Preise für Kaufimmobilien sinken daher voraussichtlich auch in Vorarlberg mit rund 13 % bis am stärksten. Für Kärnten und Tirol rechnet man in Maklerkreisten „nur“ mit einem Minus von rund 5 Prozent.

Da sich immer weniger Menschen Kaufimmobilien leisten können, verlagert sich die Nachfrage in den Mietmarkt. Das wiederum wird teilweise zu leichten Preissteigerungen führen, besonders für Wohnungen in zentralen Lagen und am Stadtrand. Immobilien als Anlageoption sind daher weiterhin eine attraktive Option: sinkende Kaufpreise und steigende Mieten machen die erhöhten Zinsen teilweise wett und versprechen attraktive Mietrendite.

Für gewerbliche Immobilien, wie Geschäftslokale und Büroflächen, erwarten Experten hingegen einen Preisrückgang von sieben bis acht Prozent.

Entwicklung Bauzinsen 2023

2022 lag die Inflation in Österreich bei über acht Prozent, für das laufende Jahr ist ein leichter Rückgang auf knapp sieben Prozent prognostiziert. Um der Inflation gegenzusteuern, erhöhte die EZB die wiederholt die Leitzinsen, zuletzt auf 3 Prozent. Für 2023 werden weitere Erhöhungen durch die EZB erwartet.

Da sich die einzelnen Bankinstitute und Bausparkassen Gelder leihen müssen, um Kredite an ihre Kunden vergeben zu können, geben diese die EZB-Leitzinsen zuzüglich eines Aufschlags an die Bank-Endkunden weiter. Experten gehen derzeit von weiterhin moderat steigenden Zinsen in 2023 aus

Entwicklung der Baukosten & Fertigstellungen

Baukosten steigen, Fertigstellungszahlen bei Immobilien werden sinken oder stagnieren:
So lässt sich die Prognose in Bezug auf Baukosten und Fertigstellungen knapp zusammenfassen. Beide Aspekte bedingen sich gegenseitig, hängen jedoch noch von weiteren Faktoren ab.

Aufgrund der unterbrochenen Lieferketten, geänderter Ausrichtungen in der Beschaffung nach der Pandemie und als Folge des Kriegs in der Ukraine sind die Preise für Baukosten laut Statistik Austria in den vergangenen zwei Jahren steil nach oben gegangen. Dies liegt vor allem an den gestiegenen Kosten für Baumaterialien. Für 2023 sagen Experten eine Stagnation der Preise in diesem Segment voraus. Allerdings wird die Höhe der Baukosten auch durch die Personalkosten beeinflusst. Und diese werden, vor allem vor der anstehenden Tarifrunde Ende 2023, weiter steigen.

Für 2024 rechnen Branchenkenner mit einem Einbruch von Fertigstellungen im Segment Ein- und Zweifamilienhäuser von mindestens 25 Prozent. Weniger dramatisch wird der Einbruch voraussichtlich bei der Fertigstellung von Mehrfamilienhäusern ausfallen.

Neben den gestiegenen Baukosten – und damit auch den gestiegenen Kaufpreisen für Immobilien – ist für den Einbruch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern auch die geänderte Kreditvergabe für Häuslebauer verantwortlich:
Hohe Eigenanteile und strenge Richtlinien bezüglich der Kredithöhe in Bezug auf das Nettoeinkommen, führen dazu, dass immer weniger Menschen auch aus dem Mittelstand einen Kredit für den Immobilienerwerb erhalten.

Prämien für Bausparen und Zukunftsvorsorge unverändert

Die Prämien fürs Bausparen sowie die staatlich geförderte Altersvorsoge werden 2023 nicht abgesenkt. Allerdings steigen sie auch nicht. Und auch der garantierte Höchstzins für Lebensversicherungen bleibt in diesem Jahr unterverändert bei Null Prozent. Das bedeutet: Stagnation auf niedrigem Niveau.

Konkret können Sparer mit folgenden Prämien in 2023 rechnen:

• Bausparprämien: Pro Jahr kann jeder Bausparer für maximal 1.200 Euro eine Förderung erhalten. Diese Förderung beträgt dann 18 Euro für das gesamte Jahr.
• Staatlich geförderte Altersvorsorge: In 2023 liegt die maximale Einzahlung laut Finanzministerium bei 3.222,18 Euro und wird dann mit dem Maximalbetrag von 136,94 Euro bezuschuss. Das bedeutet ein Plus beim Höchstzuschuss gegenüber 2022 von 3,94 Euro.