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Immobilienpreise Wien & Österreich: Häuser und Wohnungen um 35-40 Prozent überbewertet
In 2021 stiegen die Immobilienpreise in Österreich so stark wie seit 10 Jahren nicht und verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 Prozent. Und diese Entwicklung setzt sich 2022 fort: Von Jänner bis März sind die Wohnimmobilienpreise in Wien um 11,8 Prozent gestiegen, in Gesamt-Österreich sogar um 12,9 Prozent. Das ergab eine aktuelle Immobilienmarktanalyse der OeNB. Darin untersucht die Nationalbank die Abweichung der am Markt aufgerufenen Immobilienpreise vom sogenannten Fundamentalpreis.
Immoverkauf24-Info: Der Fundamentalpreisindikator
Der Fundamentalpreis der Immobilienpreis, der sich aus dem Zusammenspiel bestimmer Faktoren, wie u.a. dem Verhältnis Immobilienpreise zu Mieten, dem Verhältnis Wohnimmobilienpreise zu Baukosten, der Kredittragfähigkeiter oder dem Zinsrisiko ergiebt. Einfach übersetzt entspricht der Fundamentalpreis den rationalen Gegebenheiten des Marktes. Starke Abweichungen der am Markt tatsächlich aufgerufenen Immobilienpreise vom Fundamentalpreis werden von Ökonomen als „irrational“ und daher negativ gewertet.
Überzogene Preissteigerungen bei Immobilien – Ökonomen warnen vor Überhitzung
Für Gesamtösterreich lag die Abweichung vom Fundamentalpreis bei 35 Prozent. Das sind 16 Prozentpunkte mehr als im ersten Quartal 2021 und fünf Prozentpunkte mehr als im Vorquartal. Damit verzeichnete die Nationalbank die höchste Abweichung der Wohnungspreise und Hauspreise und die höchste Überbewertung von Immobilien seit Beginn der Untersuchung im Jahr 1989. Besonders ausgeprägt ist die Abweichung vom Fundamentalpreis in Wien mit 40 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal steigen die Preise ebenfalls um fünf Prozentpunkte. Mit dieser Beschleunigung der Preisentwicklung steigt die Gefahr einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes und einer Preisblase, heißt es von Seiten der Nationalbank.
Nationalbank rechnet mit abklingen des Booms beim Wohnbau
Die hohe Nachfrage der letzten Jahre und die Immobilienpreissteigerungen hatten in den letzten Jahren einen Boom beim Wohnungsbau ausgelöst. Trotz der weiterhin hohen Preise rechnet die Nationalbank mit einem Abklingen des Baubooms. Denn es gebe inzwischen in ganz Österreich ein Überangebot von ca. 300.000 Wohnungen als Folge der hohen Bauleistung und des verringerten Bevölkerungswachstums. "Die daraus resultierende Abschwächung der Nachfrage in Verbindung mit Engpässen bei Baumaterialien und möglichen Zinsanstiegen lässt ein Auslaufen des Booms im Wohnbau erwarten", so die OeNB.
Hohe Preise und steigende Kreditzinsen zunehmend Risiko für Kreditnehmer
Bisher wird die Immobilien-Nachfrage im laufenden Jahr trotz weiter wachsender Immobilienpreise und steigender Zinsen nicht ausgebremst. So wuchs die Zahl der an private Haushalte vergebenen Immobilienkredite laut Nationalbank in den ersten Monaten 2022 weiter, im März mit einem Plus von 7,2 Prozent. Die durchschnittlichen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Euro waren im März 2022 mit 1,27 Prozent zwar um neun Prozentpunkte höher als Ende 2021, lagen jedoch noch niedriger als vor Beginn der Coronapandemie.
Steigende Zinsen stellen ein Risiko für private Haushalte mit Wohnbaukredite dar, die Kredite mit variablen Zinssätzen aufnehmen. Mehr als ein Drittel der laufenden Immobilienkredite in Österreich bergen dieses Risiko. Als Reaktion darauf sollen ab Mitte 2022 die bisher nur empfohlene Vergabekriterien für Immokredite ab Mitte 2022 verpflichtend werden. So sollen Kreditnehmer künftig u.a. mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Kaufnebenkosten) in Form von Eigenkapital nachweisen können (Mehr Infos zu den neuen Kriterien bei der Kreditvergabe ab Juli 2002).