Leitzinserhöhung der EZB: Was bedeutet das für Immobilienkredite?

Die Europäische Zentralbank (EZB) kündigte nach einer Ratssitzung in Amsterdam am 09. Juni 2022 an, den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte am 21. Juli 2022 anzuheben. Sollte die Inflationsrate auch nach der Leitzinserhöhung von 0,25 Prozent Ende Juli steigen, dürften die Währungshüter im September noch stärker nachlegen. Hier der Überblick, was das für Immobilienpreise und Immobilienkredite in Österreich bedeutet.

Bisher entschied sich die EZB trotz Inflation gegen eine Leitzins-Erhöhung

Noch liegt er Leitzins im Euroraum bei 0,0 Prozent. Denn bisher hielt die Europäische Zentralbank an ihrer nun 11 Jahre währenden Geldpolitik der niedrigen Zinsen fest. Trotz stark steigender Inflation. Die EZB hat eigentlich den Auftrag, die Inflation im Euro-Raum nicht über zwei Prozent steigen zu lassen. In Österreich lag die Inflationsrate im Mai bereits bei 7,7 Prozent, ähnlich wie in Deutschland und anderen EU-Ländern. Das spüren die Verbraucher: Die Preise für Lebensmittel und Energie steigen stark an. Viele Ökonomen verlangen daher schon seit Monaten, eine Erhöhung der Leitzinsen. Denn werden Kredite durch höhere Zinsen teurer, sinkt die Nachfrage und Waren werden günstiger – die Inflation sinkt. Die US-Notenbank (kurz: Fed) sowie die Bank of England erhöhten bereits vor einigen Monaten die Leitzinsen in den USA und in Großbritannien.

Dass der Hauptrefinanzierungssatz in der EU bei 0,0 Prozent liegt, heißt konkret: Zu diesem Zinssatz können Geschäftsbanken bei der EZB Geld leihen und dieses als Kredite an ihre Kunden weitergeben. Der Einlagenzins - auch "Strafzins" genannt - liegt sogar unter 0 Prozent bei -0,5 Prozent. Zu diesem Zinssatz dürfen Geschäftsbanken über Nacht Geld bei der EZB hinterlegen. Auch diesen "Negativzins" geben einige Banken an ihre Sparkunden weiter: Wer dort Geld auf einem Sparkonto anlegt, der erhält keine Zinsen und muss ggf. sogar draufzahlen. 

Warum zögerte die EZB so lange mit der Leitzinserhöhung? 

Ziel der Niedrigzinspolitik war und ist es, die durch die Finanzkrise im Jahr 2008 geschwächte Wirtschaft in der EU mit der Vergabe von zinsgünstigen Krediten an Unternehmen und verschuldete EU-Staaten anzukurbeln. Mit einer Erhöhung des Realzinssatzes besteht nun für hoch verschuldete Länder das Risiko, dass ihre Wirtschaft wieder erlahmt. Dies gilt insbesondere für Griechenland, Frankreich, Spanien, Portugal und Italien. Hier liegt die Staatsverschuldung bei über 100 Prozent. Zum Vergleich: In Österreich lag die Verschuldungsquote im Jahr 2021 bei knapp 82,8 Prozent. Um eine wirtschaftliche Destabilisierung besonders dieser Länder nicht zu fördern, zögerte die EZB bisher mit einer Zinserhöhung. Für Unsicherheit bei den Währungshütern, welche Geldpolitik die richtige sei, sorgen zudem der Krieg in der Ukraine und immer noch die Covid19-Pandemie. 

Die galoppierende Inflation erhöht den Handlungsdruck auf die EZB-Banker

Die bisherige Erwartung der EZB-Banker, dass die Inflation sich relativ bald wieder abschwächen würde, erfüllte sich nicht. Die Warenteuerung schreitet weiter voran und wird wohl noch eine Zeit anhalten. Da die Inflation in einige EU-Staaten inzwischen extrem hoch ist, mussten die Währungshüter dem Druck nachgeben. Besonders osteuropäische Länder sind betroffen: So lag die Inflationsrate in Polen im Mai bei 12,8 Prozent, in Tschechien bei 15,2 Prozent, in Litauen bei 18,5 Prozent und in Estland sogar bei 20,1 Prozent. Auch wenn das vorgenannte Risiko einer Wirtschaftskrise im Euroraum vorhanden ist, hat eine Bekämpfung der Inflation zurzeit Priorität. Das große Ziel der EZB ist es, die Preise und Wirtschaftsleistung stabil im Gleichgewicht zu halten. 

Die Erhöhung des Refinanzierungszins wird die Inflation jedoch nicht völlig ausbremsen. Dazu ist die Zinserhöhung wohl auch zu vorsichtig. Wahrscheinlich wird der Inflationsanstieg etwas gebremst. Daher sind weitere Anpassungen der Banker, abhängig von der Entwicklung, sehr wahrscheinlich. EZB-Präsidentin Christine Lagarde dämpfte bereits die Erwartungen und formulierte: "Es ist kein Schritt. Es ist eine Reise."

Wie wird sich die Realzinserhöhung auf Sparer & Kreditnehmer auswirken?  

• Für Sparer bedeutet der Zinsanstieg ein Ende der Negativzinsen auf Sparkonten. In Zukunft kann es wieder Guthabenzinsen für Geld auf Sparbüchern oder Tagesgeldkonten geben. 
• Für Immobilienkäufer, die planen einen Wohnkredit aufzunehmen, kann ein Ende der Niedrigzinspolitik der EZB auch ein Ende der historisch niedrigen Kreditzinsen bedeuten. Jedoch sind die Zinsen für Immobilienfinanzierung bereits seit Januar 2022 angestiegen: Konnten Kreditnehmer im Januar noch einen Immobilienkredit bei 10jähriger Zinsbindung mit einem Effektivzins in Höhe von etwa 1 Prozent erhalten, müssen aktuell mit etwa 1,4 Prozent gerechnet werden. Ein weiterer Anstieg der Kreditzinsen ist wahrscheinlich. 
• Für Kreditnehmer, deren Zinsbindung ausläuft und die eine Anschlussfinanzierung benötigen, kann die Situation schwierig werden. Denn war die bisherige Finanzierung „auf Kante genäht“, dürften viele Haushalte mit den deutlich höheren monatlichen Kreditkosten überlastet sein. Zwar lassen sich höhere Zinskosten mit einer niedrigeren Tilgungsrate abfedern. Bei vielen Haushalten in Österreich liegt die Tilgungsrate jedoch bereits so niedrig, dass eine zusätzliche Reduzierung die Kreditlaufzeit unzulässig verlängern würde. Denn ab August 2022 gelten in Österreich strengere Richtlinien bei der Kreditvergabe: Ab dann darf die Kreditlaufzeit nur noch maximal 35 Jahre betragen. Ökonomen rechnen als Folge dieser Entwicklung mit einer Zunahme an Zwangsversteigerungen in den nächsten Monaten. 

Um sich gegen noch weiter steigende Zinsen abzusichern, sollten sich Kreditnehmer daher frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung bemühen und bei neuen Immobiliendarlehen auf möglichst lange Zinsbindungen setzen. 

Welche Auswirkungen hat die Leitzinserhöhung auf die Immobilienpreise? 

Immobilienexperten künftig eine veränderte Entwicklung der Immobilienpreise. Dr. Niels Jacobsen, Gründer von Immoverkauf24 glaubt: „Die Immobilienpreissteigerungen werden durch die steigenden Finanzierungskosten ausbremst und die Preise stagnieren. In einigen ohnehin weniger nachgefragen Lagen werden sie sogar sinken. Einen plötzlichen Preisabfall, im Sinne einer platzenden Blase, wird es jedoch nicht geben." Der Grund dafür liegt in der zunächst weiterhin hohen Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Solange die Wirtschaft die aktuellen Krisen auch künftig gut verkraftet und die Arbeitslosenzahlen auf niedrigem Niveau bleiben, werden die Immobilienpreise aufgrund des strukturellen Mangels an Wohnraum vermutlich auch mittelfristig relativ hoch bleiben.