Wohnbaukredite: Kommen bald Lockerungen bei der Kreditvergabe?

Wer sich seit dem 1. Juli 2022 um einen Immobilienkredit bemühte, hat sie schon zu spüren bekommen: Die verschärften Anforderungen von Banken an Kreditnehmer. Weil in Politik und Bankwesen immer stärker die Befürchtung aufkommt, dass das Kreditgeschäft einbrechen könnte, wird nun der Ruf nach Lockerungen bei der Kreditvergabe lauter.

Striktere Kreditvergabe-Kriterien sollen Risiken im Finanzierungsgeschäft mindern

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) in Österreich hatte eine striktere Vergabepolitik für Immobilienkredite angeschoben, um systemische Risiken bei der Wohnimmobilienfinanzierung zu reduzieren (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung = KIM-VO). Als problematisch sahen die Finanzmarktwächter vor allem die Tatsache, dass im Umfeld von immer weiter steigenden Immobilienpreisen die Mehrheit der Österreicher Immobiliendarlehen mit flexiblen Zinssätzen abschließen. Immobilienkäufe waren für viele Österreicher in den letzten Jahren nur aufgrund der Niedrigzinsphase überhaupt noch leistbar. Da Kredite mit flexiblem Zinssatz deutlich günstiger sind als solche mit fixem Zinssatz, stieg deren Beliebtheit. Bei steigenden Zinsen bergen solche Darlehen jedoch eine deutlich höhere Gefahr von Kreditausfällen.

Kreditnehmer müssen mehr Eigenkapital aufweisen, die Kreditvergabe scheitert häufiger

Seit August 2022 haben Banken die zuvor nur empfohlenen Kriterien bei der Neuvergabe von Finanzierungen nun verbindlich umzusetzen. Seitdem müssen Kreditnehmer

• Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie (inklusive Nebenkosten) aufbringen,
• ihre monatliche Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen,
• und die Laufzeit der Finanzierung darf 35 Jahre nicht übersteigen.

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich seit Anfang 2022 jedoch deutlich verändert: Die Kapitalmarktzinsen sind gestiegen, der ökonomische Ausblick ist aufgrund von Krieg, Energiekriese und Inflation wenig verheißungsvoll. Zu den gewollten Hemmnissen bei der Kreditvergabe kommen nun also marktbedingt weitere Hürden, die Kaufwilligen die Kreditaufnahmen stark erschweren. Der Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) mahnte daher an: "Aufgrund der verschärften Bedingungen für die Kreditvergabe tritt zunehmend die Situation ein, dass die Menschen in unserem Land nicht mehr in der Lage sind, Zugang zu Krediten zu erlagen", kritisiert er in einem Brief an die FMA-Chefs. "Insbesondere junge Familien sind nicht mehr in der Lage, sich eigenen Wohnraum zu schaffen", kritisiert der Finanzminister. 

Banken agieren zunehmend vorsichtig bei der Kreditvergabe

Zudem agierten Banken zunehmend vorsichtiger bei der Kreditvergabe. Kreditinstitute haben laut KIM-VO zwar die Option, Ausnahmen bei den Kreditvergabe-Auflagen zu machen:

• So gibt es bei der Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent ein Ausnahmekontingent von 10 Prozent für Banken.
• Bei der Laufzeit von maximal 35 Jahren ist ein Ausnahmekontingent von 5 Prozent möglich.
• Insgesamt darf ein Kreditinstitut bei maximal 20 Prozent aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.

Jedoch werden diese Ausnahme-Optionen aufgrund der schwierigen Marktsituation häufig nicht ausgeschöpft. Ergebnis der Gemengelage sind deutlich weniger Kreditvergaben. So wurden etwa laut Raiffeisenlandesbank OÖ im September 2022 rund 68 Prozent weniger Kredite vergeben, als im September 2021.   

Brunner regte daher an, zu prüfen, "ob in der aktuellen Situation seitens der Regulierungsbehörde eine Lockerung sinnvoll ist“ oder „wo Verbesserungsmöglichkeiten im Sinne der Finanzmarktstabilität auf der einen und der sinnvollen Kreditfinanzierung für Privatpersonen auf der anderen Seite möglich sind."

Vor Lockerungen bei der Kreditvergabe gilt es Daten zu sammeln

Die Umsetzung einer Lockerung könnte sich jedoch in die Länge ziehen. Denn die FMA gab den Banken die verschärften Vergabekriterien aufgrund einer Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) vor. Letzteres besteht aus Vertretern des Finanzministeriums, der Nationalbank (OeNB), des Fiskalrats und der FMA. Bevor die FMA nun etwaige Anpassung an den Vergabestandards vornimmt, wartet sie wiederum auf eine Empfehlung des FMSG. Diese trifft ihre Entscheidung aufgrund von Daten, die die Banken erst noch sammeln müssen: Zur Entwicklung des Marktumfelds und zum Verhalten der Kreditinteressenten. Bis diese ausgewertet sind, wird das Jahr 2023 voraussichtlich schon weit fortgeschritten sein.