Mietpreise für Wohnimmobilien auf Rekordniveau

Wohnen in Österreich wird immer teurer: Der seit über zehn Jahren anhaltende Trend zu höheren Kauf- und Mietpreisen für Immobilien in Österreichs Landeshauptstädten hat einen neuen Höhepunkt erreicht.

„Immobilienpreise für Wohnen entkoppeln sich immer stärker vom verfügbaren Einkommen“, warnte Georg Spiegelfeld kürzlich bei einer Pressekonferenz. Spiegelfeld ist Präsident des Immobilienrings Österreich, der größten Immobilienmaklervereinigung des Landes. Die Mittelschicht müsse inzwischen knapp die Hälfte ihres monatlichen Nettoeinkommens für eine 70m² große Mietwohnung an mittelguter Lage aufbringen.

Vor allem in den Landeshauptstädten ziehen die Mietpreise stetig an. Spitzenreiter sind dabei Salzburg, Wien, Innsbruck und Bregenz mit einer Miete von 1.000 Euro aufwärts für 60 bis 70 m² Wohnfläche. In Graz, Linz, Klagenfurt, St. Pölten und Eisenstadt ist eine gleichwertige Wohnung bereits für rund 700 Euro zu haben, immerhin ein Drittel weniger. Ausgehend von einem monatlichen Mittelschichtsgehalt von 2.000 Euro netto, geht mehr als ein Drittel davon, mitunter sogar die Hälfte für die Miete drauf.

Immobilienpreise steigen, Einkommen stagniert

Auch die Preise für Wohneigentum sind innerhalb der letzten zwölf Jahre rasant in die Höhe geschossen. Gleichzeitig ist das Einkommen der Mittelschicht in den letzten zehn Jahren gleichgeblieben bzw. real sogar gesunken. Benötigte ein Käufer aus der Mittelschicht 2006 rund zehn Jahresnettoeinkommen (d.h. rund 290.000 Euro) für eine 117m² große Wohnung in Wien, so bekam er 2018 für dasselbe Geld nur noch 77m², also 40m² weniger.

Auch in St. Pölten und in Innsbruck muss man heuer bei gleich hoher Investition auf rund 40m² Wohnfläche verzichten. In anderen Hauptstädten ist das Gefälle weniger groß, aber ebenfalls eklatant: In Bregenz etwa bekommt man derzeit im Vergleich zu 2006 29m², in Graz 26m², in Klagenfurt 24m² und Linz 20m² weniger Wohnraum fürs Geld. In Salzburg sind es zwar nur 22m² weniger, dafür waren hier die Preise schon vor zwölf Jahren außerordentlich: Gerade einmal 90m² Wohnfläche bekam man 2006 für zehn Jahresnettogehälter - aktuell sind es noch 72m², fünf Quadratmeter weniger als in Wien. Damit ist Salzburg, wenn es um Wohneigentum geht, das teuerste Pflaster in Österreich.

„Die benötigten Finanzierungsmittel für Wohneigentum werden auch für die Mittelschicht immer höher und sind in den letzten zehn Jahren um rund 100.000 Euro angewachsen“, resümiert Spiegelfeld. Folge: Immer mehr Menschen entscheiden sich, lieber zur Miete zu wohnen. Die ohnehin niedrige Eigentumsrate in Österreich sinkt weiter. Nur in Deutschland (und, außerhalb der Europäischen Union, in der Schweiz) ist sie noch niedriger.

Mietpreise in Städten steigen

Doch auch die Mietpreise in Österreich steigen stetig: In den vergangenen vier Jahren legten sie um durchschnittlich 3,9 Prozent pro Jahr zu. Sprich: Egal ob Kauf- oder Mietimmobilie, dank der wachsenden Nachfrage steigen die Preise kontinuierlich, und zwar im ganzen Land. Einzige Ausnahme: Einfamilienhäuser zur Miete.

In West- und Südösterreich verzeichnen vor allem Grundstücke und Einfamilienhäuser einen nie dagewesenen Boom - die Nachfrage in diesen Regionen hat sich in den letzten Jahren verdoppelt bis verdreifacht. Und mit der Nachfrage sind selbstredend auch die Preise deutlich gestiegen: Während Grundstücke in Salzburg schon lange rar und teuer sind, weitet sich dieses Phänomen nun auch auf ländlichere Regionen wie die Steiermark oder Kärnten aus.

Teure Wohnungen in Wien weniger begehrt

In Ostösterreich mit seinem Zentrum Wien hat sich die Situation gemäß Georg Spiegelfeld etwas beruhigt - vor allem teure Mietwohnungen seien derzeit weniger gefragt. „Nettomieten ab 2.000 Euro monatlich sind kaum mehr erreichbar,“ so Spiegelfeld. Bei Eigentumswohnungen liege die magische Grenze bei 8.000 Euro pro Quadratmeter.

Keine Rolle spielen Stadt oder Land beim Profil der Wohnungssuchenden. Landesweit dominieren kinderlose Paare unter 40 Jahren. In Südösterreich hat nur ein Drittel der Wohnungssuchenden Kinder. In Westösterreich machen Familien immerhin die Hälfte der Klientel aus.

Anhaltend hohe Nachfrage

Die Gründe für die massive Preisentwicklung in den letzten zwölf Jahren sind mannigfaltig. Einerseits verlocken die anhaltend niedrigen Zinsen zum Kaufen - die Nachfrage wächst, das Angebot hingegen stagniert

Andererseits drängen zunehmend ausländische Investoren auf den heimischen Immobilienmarkt. Denn trotz der rasanten Preisentwicklung ist das Angebot für deutsche Investoren etwa äußerst attraktiv. In München sind Immobilien nach wie vor wesentlich teurer als in Österreich. Und das betrifft sowohl Eigentums- als auch Mietobjekte.