Wohnkredite in Österreich: Das sind die Auflagen für Kreditnehmer ab Mitte 2022

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hatte es schon länger eingefordert, nun wird es konkret: Für Kreditnehmer in Österreich werden einige, bisher nur empfohlene Kriterien ab August 2022 verpflichtend. Das heißt, wer diese Auflagen nicht erfüllt, bekommt keinen Immobilienkredit.

Vorgaben zum Eigenkapitalanteil, zur Tilgungsrate und zur Laufzeit werden verpflichtend

Wer künftig Immobilien in Österreich mit Hilfe einer Finanzierung kaufen möchte, muss

• mindestens 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) durch Eigenkapital aufbringen können,
• die Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen
• und die Laufzeit der Finanzierung darf max. 35 Jahre betragen.

Jedoch wird es wohl einen geringen Spielraum bei der Einhaltung der Auflagen geben, der von der jeweiligen Situation der Kreditnehmer abhängt. Zudem gelten die Auflagen ab Sommer nur für Neukredite, Bestandskredite sind von den Änderungen nicht betroffen. Ein konkretes Datum für das Wirksamwerden wurde bisher noch nicht genannt.

Kreditauflagen sollen der Destabilisierung des Marktes verbeugen

Die Auflagen kommen von der Österreichischen Nationalbank (OeNB), die damit dringende Empfehlungen des Europäischen Rates für Systemrisiken umsetzt. Die Maßnahmen sollen der Stabilisierung des österreichischen Finanzmarktes dienen, was besonders durch die massenhafte Vergabe von Immobilienkrediten unter laxen Sicherheitsbedingungen notwendig geworden war.

Die historisch niedrigen Zinsen, der Corona-bedingte Bedeutungsgewinn von Immobilien und kaum alternative Anlagemöglichkeiten hatten zu einem starken Anstieg der Nachfrage nach Immobilien und Finanzierungen geführt. Und das bei gleichzeitig stark gestiegenen Immobilienpreisen. Um 199 Prozent sind die Preise in Österreich laut OeNB seit 2010 gestiegen, Wohnkredite wurden in den letzten fünf Jahren sieben Prozent mehr vergeben.

Zu wenige Sicherheiten bei mehr als 50 Prozent der vergebenen Wohnkredite

Laut Nationalbank haben sich die Sicherheitsstandards bei der Kreditvergabe in den vergangenen fünf Jahren "deutlich verschlechtert". Laut eines OeNB-Sprechers habe mehr als die Hälfte der vergebenen Kredite die empfohlenen Mindestkriterien nicht vollständig erfüllt. Das häufigste Risiko sei der geringe Eigenkapitalanteil: Mehr als 50 Prozent der Kreditnehmer trügen weniger als 20 Prozent selbst zur Finanzierung bei. Bei fast einem Fünftel übersteige die Tilgungsrate 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Laufzeiten von mehr als 35 Jahren seien jedoch nur in wenigen Fällen ein Problem.

Immobilienpreise steigen in Österreich überdurchschnittlich stark

Systemrisiken, die vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, sind europaweit ein Thema. Österreich sticht jedoch hervor, da hier die Immobilienpreise überdurchschnittlich wachsen. Immobilien seien in Österreich „ein Viertel bis ein Drittel" überbewertet, so ein OeNB-Sprecher. Zudem sei in Österreich der Anteil des Sektors Baugewerbe, Grundstücks- und Wohnungswesen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) mit 18 Prozent vergleichsweise hoch.

Die Vorgaben bei der Kreditvergabe sind zwar Stabilisierungsmaßnahmen, diese sollen jedoch einer Fehlentwicklung nach OeNB-Angaben nur frühzeitig entgegenwirken. Der österreichische Markt sei trotz der Überbewertungen stabil.