Immobilienmarkt Österreich: Ist bald mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen? 

Ab 2023 rechnen Ökonomen aufgrund der veränderten Welt- und Wirtschaftslage mit einer Trendwende auf dem österreichischen Immobilienmarkt, so wie sie sich in Deutschland bereits zeigt. Dann könnten die Immobilienpreise nicht nur stagnieren, sondern in manchen Regionen sogar fallen. Der Überblick zu Trends und Hintergründen der Immobilienpreisentwicklung. 

Bisher waren auch teure Immobilien durch günstige Finanzierungen leistbar 

Die letzten 10 Jahre kannten die Immobilienpreise in Österreich nur eine Richtung – steil nach oben. Und trotz der teilweise exorbitanten Preise, besonders in Wien, Vorarlberg und Tirol, nahm die Nachfrage nicht ab – im Gegenteil. Ursache dafür waren vor allem zwei Faktoren:

• Niedrige Zinsen: Sie haben Privatkäufern und Anlegern ermöglicht, die hohen Kaufpreise mit günstigen Finanzierungen auszugleichen.  
• Corona-Krise: Sie hat den Wunsch nach Eigentum und sicheren Geldanlagen befeuert. Und vor allem Selbstnutzern den Kauf auch in ländlicheren Regionen ermöglicht, da Home-Office zu einer akzeptierten Arbeitsform wurde. 

Immobilienkredite haben sich in den letzten Monaten deutlich verteuert 

In den letzten Monaten änderte sich vor allem die Zinssituation maßgeblich: Die EZB hat seit Anfang 2022 den Leitzins mehrmals erhöht, zurzeit liegt er bei 1,25 Prozent. Als Folge erhöhten die Banken die Zinsen für Verbraucherkredite wie Immobilienfinanzierungen. Kosteten Immobilienkredite mit Fixzinssatz im Jänner 2022 im Schnitt noch etwas über ein Prozent, sind es inzwischen über drei Prozent. 
Und die EZB hat bereits weitere Erhöhungen angekündigt: Die nächsten Zinsentscheidungen sind für den 27.10.22 und den 15.12.22 geplant. Kreditnehmer können sich also auf weiter anziehende Kreditkosten einstellen.

Variable Verzinsung ist in Österreich weit verbreitet – und bringt Kreditnehmer nun in Bedrängnis 

Eine Aufschlüsselung der OeNB (Österreichische Nationalbank) zeigte jüngst, dass

• nur rund sechs Prozent der laufenden Immobilienkredite in Österreich über die gesamte Laufzeit fix verzinst sind.
• 44 Prozent sind gemischt verzinst, an eine Fixzinsphase schließt sich also etwa eine variable Verzinsung an.
• 50 Prozent der Wohnbaukredite sind vollständig variabel verzinst.

Besonders diese Kreditnehmer leiden unter Zinserhöhungen. Sind die monatlichen Raten ohnehin nahe an der Belastungsgrenze, könnten die erhöhten Raten Haushalte schnell überfordern. Vor allem in Zeiten steigender Inflation (Stand Oktober 2022: 11 Prozent), die es wegen hoher Energie- und Lebensmittelpreise unmöglich macht, an anderer Stelle zu sparen und die höheren Kreditraten auszugleichen. Im schlechtesten Falle können Betroffene ihre Immobilienkredite nicht mehr bedienen und müssen ihre Immobilien verkaufen. Wie viele Menschen davon betroffen sind, wird sich laut Schuldnerberatungen voraussichtlich ab Anfang 2023 zeigen. Sind es viele, kommen auch mehr Immobilien auf den Markt. 

Immobilienangebot steigt, die Nachfrage sinkt  

Eine weitere Entwicklung, die die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage verringern könnte: Immobilienmakler stellen fest, dass verkaufswillige Eigentümer ihre Immobilien jetzt verstärkt auf den Markt bringen. Hatten sie sich damit in den vergangenen Jahren wegen erhoffter weiterer Preissteigerungen zurückgehalten, drängt sie die Sorge vor stagnierenden oder fallenden Preisen nun zum Immobilienverkauf.  
 
Mehr Angebot und eine geringere Nachfrage hat in der Regel sinkende Preise zur Folge. Diese Entwicklung prognostizieren Experten auch für den österreichischen Immobilienmarkt. Denn die Nachfrage geht bereits leicht zurück, wie etwa das Maklerunternehmen Remax feststellte. Jedoch sinke die Nachfrage von einem so hohen Niveau, dass immer noch ein Überhang bestehe, berichten die Immobilienmakler.  

Sinkende Preise sind in einigen Segmenten ab 2023 zu erwarten 

Stagnierende und sinkende Preise sind laut Experten daher erst verzögert und auch nur in bestimmten Segmenten zu erwarten. Betroffen seien besonders Grundstückspreise, da stark gestiegene Bau- und Handwerkerkosten Bauvorhaben sowohl für viele Selbstnutzer als auch für Investoren unmöglich bzw. unrentabel machen. Die Nachfrage verlagert sich daher in Richtung Bestandsimmobilien.

Die Preise für Immobilien in guten und sehr guten Lagen werden daher voraussichtlich nicht oder nur wenig leiden, denn sie bleiben weiterhin begehrt. Diese finanzkräftige Käuferklientel ist weniger stark von steigenden Finanzierungskosten betroffen.
Deutlicher könnte die Nachfrage nach Immobilien in mittleren Lagen zurückgehen und folglich die Preise fallen lassen. Für diese Käuferschicht werden Finanzierungsmöglichkeiten durch steigende Zinsen und striktere Kreditauflagen stark eingeschränkt werden.