Steuereinnahmen aus Immobiliensteuern sind 2018 stark gestiegen

Österreich spürt den Immobilienboom deutlich – und das nicht nur in Form von Baustellen und neuen Gebäuden. Auch beim Staat macht sich der Boom bemerkbar: Die Steuereinnahmen sind in diesem Jahr massiv gestiegen.

Im Vergleich zu den ersten neun Monaten des Vorjahres nahmen die Erträge aus der Grunderwerbssteuer von 824,2 Millionen Euro auf 904,8 Millionen Euro um 9,8 Prozent zu. Jene aus der Immobilienertragssteuer von 416,8 Millionen Euro auf 510,7 Millionen Euro um satte 22 Prozent. Insgesamt profitierte der Staat von Mehreinnahmen in Höhe von insgesamt 174,5 Millionen Euro – und dies wohlgemerkt nur zwischen Januar und September. Experten rechnen bis Ende 2018 mit weiteren Gewinnen in Millionenhöhe.

Immobilienertragssteuer

Die Immobilienertragsteuer ist seit dem 1. April 2012 im Gesetz verankert. Sie beträgt 30 Prozent (seit 1. Januar 2016; vormals 25 Prozent) und wird auf Gewinne erhoben, die durch den Verkauf von Immobilien oder Grundstücken erzielt werden. Es handelt sich also um eine spezielle Art der Einkommenssteuer, die jedoch nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen ist. Werden die anderen Einkünfte mit weniger als 30 Prozent besteuert, so kann ein Antrag auf einen niedrigeren Steuersatz gestellt werden (Regelbesteuerungsoption).

Der zu versteuernde Gewinn wird ermittelt aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös (wobei bei sogenannten Alt-Grundstücken ein pauschaler Wert von 86 Prozent des Verkaufserlöses für die Anschaffungskosten angesetzt wird, so dass der zu versteuernde Gewinn also nur 14 Prozent des Veräußerungserlöses beträgt).

Die Steuer wird üblicherweise von einem Notar bzw. Rechtsanwalt berechnet und direkt entrichtet. Sprich: Es besteht keine Verpflichtung, den Gewinn in die Einkommenssteuererklärung aufzunehmen. Er darf indes freiwillig in die Steuererklärung aufgenommen werden (Veranlagungsoption), wobei der besondere Steuersetz von 30 Prozent unangetastet bleibt. Das ist etwa dann von Vorteil, wenn ein Verlust aus einer anderen Grundstücksveräußerung mit dem Veräußerungsgewinn ausgeglichen werden soll. Darüber hinaus ist auch eine Aufnahme des erzielten Gewinns in die Steuererklärung zum regulären Steuertarif möglich (Regelbesteuerungsoption). Dies kann dann sinnvoll sein, wenn die allgemeine Einkommenssteuer weniger als 30 Prozent beträgt.

Von der Steuer ausgenommen sind selbst bewohnte Liegenschaften (Hauptwohnsitzbefreiung) sowie selbst errichtete Gebäude (Herstellerbefreiung). Auch die nicht gewinnbringende Übertragung einer Liegenschaft in Form von Erbschaften oder Schenkungen ist nicht steuerrelevant.

Eine Sonderregelung gilt für Alt-Grundstücke, worunter die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Immobilien zählen. Für diese fällt in der Regel lediglich eine Einkommenssteuer von 4,2 Prozent des Verkaufserlöses (seit 2016; vorher 3,5 Prozent) an.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine zwischen Bund (4 %) und Gemeinden (96 %) geteilte Abgabe und umfasst sowohl den entgeltlichen (Kauf) als auch den unentgeltlichen (Erbschaft, Schenkung) Erwerb von inländischen Grundstücken. Grundsätzlich sind sowohl der ursprüngliche Eigentümer als auch der neue Eigentümer Steuerschuldner. Häufig wird jedoch vertraglich vereinbart, dass Letzterer die Grunderwerbsteuer alleine zu tragen hat.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 Prozent des Grundstückswerts. Bestimmte unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken unterliegen allerdings nicht dem allgemeinen Steuersatz, sondern dem Stufentarif (0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, 3,5 Prozent für den Rest).

Ursachen für die Zunahme der Steuereinnahmen

Während die Ursachen für die steuerlichen Mehreinnahmen noch geprüft werden, werden bereits viele Mutmaßungen angestellt. So könnte der starke Anstieg mit dem großen Finanzvolumen mehrerer Immobiliengeschäfte im Jahr 2018 zu tun haben. Der Industrielle Erwin Bernecker soll beispielsweise kürzlich ein Zinshaus-Paket im Wert von mehr als 100 Millionen Euro gekauft haben, nachdem er im Vorjahr seinen Anteil am Technologieunternehmen B&R für angeblich 900 Millionen Euro an den Schweizer ABB-Konzern abgetreten hat.

Eine weitere mögliche Ursache: die starken Schwankungen am Büromarkt. Jede große Firma, die umzieht, muss kräftig Steuern zahlen. Während 2017 zumindest im Mietbereich ein schlechtes Jahr für den Büromarkt war, sah es 2018 sehr viel besser aus. Wie viele Gebäude oder Grundstücke in den letzten Monaten den Besitzer gewechselt haben, ist allerdings unbekannt.

Mutmaßung Nummer drei: der boomende Wohnbau. 2018 wurden allein in Wien 12.000 neue Wohnungen gebaut – ganze 72 Prozent mehr als im Vorjahr.

Ein vierter Grund für die markante Steigerung der Steuereinnahmen könnte die aktuelle Überbewertung der Wohnimmobilien sein. Denn je höher der Gewinn desto höher die Steuern. Die Gefahr einer Immobilienblase und damit der österreichischen Finanzstabilität befürchten Experten jedoch nicht. Die meisten Immobiliengeschäfte seien in den letzten Jahren nicht über Kredite finanziert, sondern von Investoren getätigt worden, die wegen der tiefen Zinsen neue Anlageformen suchten.