Vorsteuerberichtigung beim Immobilienverkauf

Ob ein Unternehmer aus einer Immobilie Vorsteuer ziehen kann oder nicht, entscheidet sich bereits beim Kauf: Nutzt er sie zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze, kann er Vorsteuer ziehen, ansonsten nicht.

Sinn des Vorsteuerabzugs: Er stellt die Neutralität der Umsatzsteuer sicher. Der Unternehmer kann seine Investitionen (Anschaffungskosten für die Immobilie, Sanierungskosten, etc.) steuerlich geltend machen, weil er mit seiner Immobilie auf der anderen Seite dafür sorgt, dass Umsatzsteuer generiert wird.

Nutzung der Immobilie 20 Jahre lang unter Beobachtung

Ändern sich nun allerdings innerhalb von 20 Jahren die für den „ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse“, so ist eine sogenannte Vorsteuerberichtigung vorzunehmen. Die 20-Jahres-Frist gilt dabei für sogenannte Immobilien-„Neufälle“. Für „Altgrundstücke“, solche Liegenschaften also, die erstmals vor dem 1. April 2012 genutzt oder vermietet wurden, gilt ein 10-Jahres-Zeitraum, für andere Wirtschaftsgüter wie beispielsweise Autos sogar nur ein 5-Jahres-Zeitraum.

Häufigstes Beispiel für eine Änderung der Verhältnisse: Die Immobilie wird verkauft und / oder erfährt eine Nutzungsänderung, sie wird also beispielsweise nicht mehr gewerblich genutzt („negative Vorsteuerberichtigung“; umgekehrt, wenn also aus einer privat genutzten eine wirtschaftliche genutzte Immobilie wird, spricht man von einer „positiven Vorsteuerberichtigung“). In diesem Fall müssen die erhaltenen Vorsteuerbeträge zumindest anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Grund: Die Immobilie wird nicht mehr zur Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Leistungen verwendet.

Mieter darf nicht „umsatzsteuerschädlich“ sein

Wird eine Immobilie also nach dem Kauf an ein Handelsunternehmen vermietet, dass umsatzsteuerpflichtig ist, kann der Eigentümer einen Vorsteuerabzug geltend machen. Gibt es aber einen Mieterwechsel und ein „umsatzsteuerschädlicher“ Mieter wie etwa ein Arzt, eine Versicherung oder auch eine Privatperson zieht in die Räumlichkeiten ein, so verliert der Eigentümer das Recht auf einen Vorsteuerabzug. Denn diese Mieter erbringen umsatzsteuerfreie Leistungen. Der Eigentümer muss die bereits geltend gemachte Vorsteuer deshalb anteilig an den Fiskus zurückzahlen – und zwar so lange, bis wieder ein umsatzsteuerpflichtiger Mieter einzieht.

Die Vorsteuerberichtigung umfasst jedes Jahr ein Zwanzigstel (beziehungsweise, bei Altgrundstücken, ein Zehntel) der investitionsbedingt geltend gemachten Vorsteuern. Wird die Immobilie (als Privatperson, also umsatzsteuerfrei) an jemanden verkauft oder verschenkt, der nicht der Umsatzsteuerpflicht unterliegt, muss die Berichtigung bis zum Ende der gesetzlich geltenden Frist getätigt werden – eine unter Umständen hohe finanzielle Belastung für den Eigentümer.

Beim Verkauf zur Umsatzsteuer optieren

Beim Immobilienverkauf lohnt es sich deshalb, Folgendes zu beachten: Wird eine vermietete Immobilie an jemanden verkauft, der die eigene Vermietungstätigkeit fortführt, muss keine Vorsteuer zurückerstattet werden. Der Neuerwerber tritt gleichsam in die Fußstapfen des Verkäufers und führt durch die Vermietung dessen umsatzsteuerliche Tätigkeit fort.

Sollte indes die Vermietung nicht fortgesetzt werden und der Käufer die Immobilie beispielsweise selbst nutzen, dann ist im Rahmen der Transaktion eine Fortführung des Unternehmens nicht gegeben. In diesem Fall muss die Vorsteuer berichtigt werden.

Eine Möglichkeit, diese Rückzahlung zu umgehen, besteht darin, zur Umsatzsteuer zu optieren. Das heißt: Der Verkäufer bezahlt beim Verkauf Steuern, die er idealerweise durch einen erhöhten Verkaufspreis wieder amortisiert (da ein umsatzsteuerpflichtiger Käufer in den Genuss des Vorsteuerabzugs kommt, ist ein höherer Verkaufspreis durchaus realistisch). Dafür ist er von der Pflicht zur Vorsteuerberichtigung entbunden.

Vorsteuerberichtigung – ein ewiger Zankapfel

Wenn es um die Vorsteuer bzw. deren Berichtigung geht, ist die Gesetzeslage nicht immer eindeutig. Das beweisen mehrere Streitfälle, die in letzter Zeit vor dem Europäischen Gerichtshof verhandelt wurden.

Zwar ist es grundsätzlich nach wie vor erforderlich, zum Zeitpunkt der Investition als Unternehmer zu handeln, sprich: Ein Vorsteuerabzug ist eigentlich nicht zulässig, wenn der Steuerpflichtige den Gegenstand erst später zu unternehmerischen Zwecken verwendet. Doch je nach Fall reicht bereits die Möglichkeit, das Investitionsgut für wirtschaftliche Tätigkeiten zu nutzen. Mit anderen Worten: Zum Zeitpunkt der Investition muss nicht einmal zwingend die Absicht geäußert werden, die Immobilie unternehmerisch zu nutzen. Es genügt, dass der Betreffende nicht ausschließt, dass das Objekt auch für eine unternehmerische Tätigkeit verwendet werden könnte.

Beispiel: Eine Immobilie wird hoheitlich genutzt und soll erst in Zukunft aufgrund einer Nutzungsänderung auch für unternehmerische Zwecke verwendet werden. Zum Zeitpunkt der Anschaffung waren die Erwerber der Immobilie also eigentlich nicht vorzugssteuerberechtigt. Gleichwohl hat der Europäische Gerichtshof in einem solchen Fall kürzlich einen Vorsteuerabzug gestattet. Die Absicht der späteren wirtschaftlichen Nutzung (steuerpflichtige Vermietung) sei beim Erwerb zwar nicht explizit zum Ausdruck gebracht, aber auch nicht ausgeschlossen worden.