Zinshausmarkt bleibt auch im Jahr 2019 spannend

Rund 100 Jahre nach dem Ende der Gründerzeit hat das Wiener Zinshaus wieder Hochkonjunktur: Transaktionsrekorde, Preissteigerungen und Investoreninteressen prägen den Markt. Und 2019 wird diese Entwicklung weitergehen.

Zinshäuser haben vor allem in Wien eine lange Tradition und gelten als lukrative Kapitalanlage. Entsprechend der steigenden Nachfrage nach Wohnraum steigen sie beständig im Wert. In Wien sind aktuell knapp 8,5 Prozent des Gesamtgebäudebestandes Gründerzeit-Zinshäuser. Oder anders gesagt: Es gibt 14'071 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien – über 9 Prozent weniger als noch 2008. Gründe für den Bestandsrückgang: die Begründung von Wohnungseigentum, Nutzungsänderungen (etwa die Umwandlung in Hotels), selten auch Abrisse.

Die Immobilienpreise für Zinshäuser haben sich seit 2008 mehr als verdoppelt: Durchschnittlich 2’890 Euro pro Quadratmeter muss man inzwischen für ein Zinshaus hinblättern, was einer jährlichen Preissteigerung von 8,8 Prozent entspricht. Und die Preise werden, nicht zuletzt wegen des abnehmenden Bestands, zweifellos weiter steigen. Ein sicheres Investment in Zeiten der Unruhe an den Börsen. Und Sicherheit zählt derzeit mehr als eine hohe Rendite, die bei durchschnittlich mageren 2,6 Prozent liegt (2008 betrug sie noch 4,7 Prozent). Gerade auch für Private.

Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen

Beim Zinshauskauf geht es allerdings um weit mehr als um eine sichere Geldanlage. Neben der Lage, die in erster Linie von Wohnqualität und Infrastruktur bestimmt wird – gefragt sind derzeit vor allem die Bezirke 16, 17, 20 und 21 und darüber hinaus Lagen an Grün- und Wasserflächen – spielt die Ästhetik der Häuser eine große Rolle.

2018 hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht. Allein in den Bezirken 5, 6 und 7 wurde mit rund 229 Mio. Euro der höchste Anteil (32 Prozent) des insgesamt getätigten Transaktionsvolumens umgesetzt. Im Jahresvergleich hat sich hier das Transaktionsvolumen verfünffacht. Der Verkehrswert einer Zinshaus-Immobilie ist so hoch wie noch nie.

Teurer Unterhalt, unsichere Rechtslage

Das Interesse am Zinshaus ist so groß, dass selbst rechtliche Unsicherheiten – etwa mögliche Lagezuschläge sowie fehlende Kriterien für die Frage der Erhaltungswürdigkeit und das Abrissverbot von Gebäuden vor 1945 – kaum eine Rolle spielen. Und auch die kostspielige und schwer planbare Instandhaltung der Häuser schreckt Interessenten nur bedingt ab.

Gleichwohl werden auch 2019 wieder einige Zinshäuser verkauft werden. Denn die hohe Nachfrage erlaubt es, entsprechend hohe Preise zu verlangen, was gerade private Eigentümer zum Verkauf ihrer Kapitalanlage verlockt. Nicht jeder kann sich auf Dauer die hohen Investitionen leisten. Und auch die Vermietung bringt meist nicht genug ein: Anders als bei Neubauten dürfen Vermieter von klassischen Altbauten in Wien maximal 5,58 Euro pro Quadratmeter verlangen. Die Folge: Leerstand oder manchmal sogar Abriss. 2019 wird dieses sogenannte Richtwertsystem nicht zum ersten Mal eine Klage beim Verfassungsgerichtshof nach sich ziehen.

Unternehmen lösen Private als Käufer ab

Die Verkaufspreise haben im vergangenen Jahr vor allem außerhalb des Gürtels stark zugenommen. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen konnte in den Bezirken 12, 14 und 23 verzeichnet werden. Hier stiegen die Mindestpreise um satte 30 Prozent an. Ebenfalls starke Zuwächse gab es in den Bezirken 2, 21 und 22 mit 25 Prozent. Die niedrigsten Preise sind weiterhin außerhalb des Gürtels zu finden. Allerdings wird mittlerweile kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1’680 Euro pro m² verkauft.

Bei den Käufern dominieren im Gegensatz zu noch vor zehn Jahren Unternehmen wie Banken, Versicherungen und Immobiliengesellschaften, und auch auf der Verkäuferseite werden sie stärker: Im vergangenen Jahr gingen knapp 73 Prozent aller Käufe und 44 Prozent aller Verkäufe von Unternehmen aus. Privatpersonen waren mit rund 27 Prozent bei den Käufen und knapp 51 Prozent bei den Verkäufen vertreten.

22 Wiener Zinshäuser kommen auf den Markt

Oft werden ganze Zinshäuser erworben, um sie zu parifizieren und die so geschaffenen Eigentumswohnungen einzeln zu verkaufen. Denn während die Richtwerte bei der Wohnungsvermietung reguliert sind, dürfen die Preise beim Verkauf frei gestaltet werden. 

Demnächst kommen 22 Wiener Zinshäuser eines österreichischen Privatinvestors auf dem Markt. Sie sollen im Rahmen eines strukturierten Bieterverfahrens veräußert werden. Insgesamt wird der Verkaufspreis auf über 120 Millionen Euro geschätzt.