Vermietung: ein Praxisleitfaden für Vermieter

Ob sich die Vermietung der Eigentumswohnung oder der geerbten Immobilie lohnt, richtet sich nach verschiedenen Kriterien:

• Wie fällt die Rendite bei der Vermietung aus?
• Wäre das gebundene Eigenkapital woanders besser investiert?
• Wollen Sie die Immobilie später eventuell wieder selbst nutzen?
• Welche Kosten sind für anstehende Erhaltungsarbeiten zu erwarten?
• Wie einfach lässt sich für die Immobilie ein Mieter finden?

Bei jeder Vermietung sollte eine detaillierte Kalkulation durchgeführt werden, emotionale Faktoren spielen hingegen eine geringere Rolle. Prüfen Sie, ob die individuelle Berechnung Ihren Renditeerwartungen entspricht oder ob gegebenenfalls der Immobilienverkauf die bessere Option ist.

Als Vermieter müssen Sie Ihre Einkünfte aus Mieteinnahmen gegenüber dem Finanzamt erklären. Die Einnahmen unterliegen der Einkommensteuer, wobei sie bestimmte Ausgaben wie etwa für Erhaltungen abschreiben können.

Umsatzsteuer fällt keine an, wenn Sie weniger als 30 000 Euro im Jahr mit Ihren vermieteten Immobilien verdienen und damit unter die Kleinunternehmerregelung fallen. Wenn Sie den Vorsteuerabzug nutzen wollen, können Sie auf diese Regelung verzichten und zahlen auf Ihre Mieteinnahmen den gültigen Umsatzsteuersatz.

Umfassende Informationen zur Versteuerung von Mieteinnahmen finden Sie im Ratgeber Mieteinnahmen versteuern.

Ein Großteil der vermieteten Immobilien sind Wohnungen, da diese meist die besten Mietrenditen aufweisen.

Der Kapitaleinsatz ist beim Kauf einer einzelnen Wohnung zu Vermietungszwecken außerdem geringer als beim Kauf von Häusern oder ganzen Gewerbeobjekten.

Zudem ist die Vermietung einer Wohnung häufig weniger aufwendig, da die Kosten für Instandhaltungen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden.

Praktische Tipps für Vermieter erhalten Sie unter Wohnung vermieten.

Vermietete Häuser befinden sich oftmals in privater Hand. Dabei handelt es sich um Immobilien, die im Rahmen einer Erbschaft weitergegeben wurden und im Familienbesitz bleiben sollen. Die Rendite liegt bei solchen Objekten eher im unteren Bereich, außerdem muss der Eigentümer alle Reparaturen selbst bezahlen. Worauf bei der Vermietung von Einfamilienhäusern zu achten ist, erfahren Sie unter Haus vermieten.

Einige erfahrene Kapitalanleger spezialisieren sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Wenn mit der Immobilie größtenteils steuerrelevante Umsätze erwirtschaftet werden, können Sie zur Umsatzsteuer optieren. Das Mietrecht ist in einigen wichtigen Punkten anders gestaltet als bei Wohnimmobilien. Daher empfiehlt sich die Beauftragung eines Immobilienmaklers für Vermietung oder einer Hausverwaltung. Weitere Hinweise und Ratschläge erhalten Sie auf der Info-Seite Gewerbe vermieten.

Das Bestellerprinzip greift seit 1. Juli 2023. Seitdem hat bei der Vermietung der erste Auftraggeber des Maklers dessen Provision zu zahlen, alleine und vollständig.

Folge des Bestellerprinzips: Überwiegend Vermieter zahlen Maklerprovision

In der Regel sind Vermieter Erstauftraggeber von Maklern bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Das heißt, überwiegend Vermieter haben die Vermittlerprovision zu tragen. Einer Doppelmakler-Tätigkeit können Makler nicht mehr nachgehen: Die Aufteilung der Provision unter beiden Parteien ist daher nicht mehr möglich. Ebenfalls nicht, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter diesen jedoch bezahlt. Grundsätzlich können auch Mieter die Maklerprovision übernehmen. Dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen zutreffen. Details siehe Abschnitt 8. Wer zahle die Maklerprovision bei Vermietung.

Folge des Bestellerprinzips: Vermieter vermitteln ihre Wohnungen selbst 

Als Folge des Bestellerprinzips beschließen einige Vermieterinnen und Vermieter, ihre Wohnung selbst zu vermarkten. Denn damit sparen sie die Maklergebühren von immerhin drei Brutto-Monatsmieten für unbefristete und befristete Mietverträge.

In Deutschland war nach Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietung 2015 eine ähnliche Entwicklung zu beobachten. Jedoch gingen viele Vermieter dieser Aufgabe nur im ersten Jahr nach Einführung des Bestellerprinzips nach. Anschließend kehrte die Mehrzahl der Vermieter wieder zur Vermarktung mithilfe von Maklern zurück. Der Zeit- und Verwaltungsaufwand bei der Vermietung hatte sich als zu belastend herausgestellt, die finanzielle Ersparnis glich dies nicht aus.

Wohnungsvermarktung per Makler trotz Bestellerprinzip?  

Die Maklergebühren, die sie seit Juli 2023 vielfach selbst zu tragen haben, sprechen für Vermieter zunächst klar gegen die Beauftragung von Maklern. Es gibt jedoch auch gute Gründe, trotz Bestellerprinzip auf Makler zu setzen. Folgende Aspekte waren etwa für Vermieter in Deutschland ausschlaggebend und sind es auch in Österreich: 

• Vermieter ersparen sich die zeitaufwendige und anstrengende Kommunikation mit Interessenten für Terminvereinbarungen,
• gleiches gilt für Besichtigungen.
• Makler vermarkten Wohnungen professionell,
• gestalten attraktive Exposés,
• und finden passende Mieter. Denn neben weiteren Eignungskriterien überprüfen sie auch die Bonität der Mieter. Mit Mietnomaden haben überwiegend privat agierende Vermieter Probleme.
• Makler wissen zudem genau, welcher Mietpreis möglich und erlaubt ist.
• Makler helfen durch ihr Fachwissen, juristische Fallstricke zu vermeiden.

Bei der Vermietung einer Immobilie in Österreich sind Sie als Vermieter verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis informiert den neuen Mieter über die zu erwartenden Verbrauchskosten. Bevor der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, muss ihm Einsicht in den Ausweis gewährt werden.

Als erstes sollten Sie sich als Eigentümer einer Immobilie gut überlegen, ob sich die Vermietung lohnt oder der Verkauf besser wäre. Anschließend können Sie sich auf die Suche nach einer Hausverwaltung begeben, wenn Sie die Vermietung nicht selbst übernehmen möchten. Welcher Mietpreis angemessen ist, finden Sie anhand der Richtwerte und der ortsüblichen Mietpreise heraus.

Bei der Vermietung empfiehlt es sich, wie folgt vorzugehen:

1. Suchen Sie sich eine gute Hausverwaltung oder einen Makler für Vermietung.

2. Bestimmen Sie die angemessene Miethöhe.

3. Schalten Sie eine aussagekräftige Anzeige.

4. Führen Sie Besichtigungen durch und treffen Sie eine erste Vorauswahl unter den Interessenten.

5. Lassen Sie sich eine Mieterselbstauskunft geben und prüfen Sie Referenzen.

6. Laden Sie den ausgewählten Bewerber gegebenenfalls zu einem persönlichen Gespräch ein.

7. Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag ab und lassen Sie sich vor Einzug die Kaution überweisen.

8. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe an den neuen Mieter.

Die Beauftragung eines Maklers für Vermietung kann sich in vielerlei Hinsicht für Sie auszahlen:

• professionelle Bewerbung der Immobilie durch den Makler
• Zeitersparnis bei der Durchführung von Besichtigungen
• Erfahrung bei der Mieterauswahl und der Einholung einer Mieterselbstauskunft
• Expertise im Aufsetzen eines vermieterfreundlichen Mietvertrags
• Erledigung sämtlicher anfallender Verwaltungsaufgaben inklusive Wohnungsübergabe

Bei Zustandekommen eines Mietvertrags kann der beauftragte Makler eine Maklerprovision verlangen.

Zahlung der Maklerprovision bis Mitte 2023

In Österreich zahlte in den meisten Fällen der Mieter die Maklerprovision. Diese Praxis war noch bis Mitte 2023 möglich, ab 1. Juli 2023 griff das Bestellerprinzip.

• Provisionszahlung durch Mieter: Die Höhe der Provision ist auf eine Monatsmiete bei befristeten Mietverträgen (bis zu drei Jahren) beschränkt. Zwei Monatsmieten zahlen Mieter bei allen anderen Mietverträgen.
• Provisionszahlung durch Vermieter: Vom Vermieter darf der Makler maximal drei Monatsmieten verlangen, sowohl für befristete als auch unbefristete Mietverträge.

Zahlung der Maklerprovision seit Juli 2023

Seit das Bestellerprinzip greift, gilt: Wer zuerst den Makler beauftragt, zahlt dessen Provision. Eine Aufteilung der Maklergebühren ist nicht mehr möglich. Auch die Praxis, dass Vermieter den Makler beauftragen, der Mieter jedoch die Gebühren zahlt, ist nun rechtswidrig.

Als Folge zahlen überwiegend Vermieter die Vermittlergebühren. Jedoch können auch grundsätzlich Mieter die Maklerprovision übernehmen:

Voraussetzungen für die Provisionszahlung durch Mieter:

• Die Mieter haben den Makler mit der Suche beauftragt und mit diesem eine Vermittlungsprovision vereinbart.
• Die auf den Mieter-Suchauftrag hin vermittelte Wohnung ist nicht zuvor bereits vom Vermieter zur Vermittlung in Auftrag gegeben worden.
• Auf einen Suchauftrag hin vom Makler vermittelte Wohnungen waren nicht zuvor bereits per Inserat, Aushang oder auf Websites vermarktet worden. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter die Maklerprovision auf Mieter „abwälzen“.
• Aus dem gleichen Grund dürfen Makler nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein.
• Eine Provisionszahlung durch Mieter entfällt, wenn der Vermieter am Unternehmen des Maklers beteiligt ist oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben kann.

Bei der Vermietung möchten Sie als Vermieter natürlich vermeiden, an Mietnomaden zu geraten. Um die Angaben des Mieters zu prüfen, sollten Sie sich Gehaltsnachweise, eine Selbstauskunft und die Kopie der Ausweisdokumente geben lassen. Zudem ist es ratsam, bei Unstimmigkeiten näher nachzufragen und sich nach Möglichkeit bei anderen Vermietern im Ort umzuhören.

Welche Rechte und Pflichten der Vermieter und der Mieter haben, ist im Mietvertrag geregelt. Häufig kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung, das die Regelungen größtenteils vorschreibt. Bei allen anderen Mietverträgen haben Sie als Vermieter in gewissen Punkten etwas mehr Spielraum. Der vermieterfreundliche Mietvertrag enthält alle Klauseln, auf die Sie als Vermieter achten sollten.

Dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegende Mietverträge lassen sich nur aus wichtigen Gründen kündigen. Dazu gehören unter anderem:

• die Eigenbedarfskündigung
• die Kündigung aufgrund von Mietschulden mit anschließender Räumungsklage
• die Kündigung aufgrund nachteiligen Gebrauchs durch den Mieter

Ein nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise seinen Müll aus der Wohnung nicht entsorgt und es zu einem starken Ungezieferbefall kommt und er damit die Wohnung in arger Weise vernachlässigt. Oder etwa, wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt und Unrat nicht beseitigt, wodurch die Brandgefahr steigt.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um Fehler bei der Kündigung zu vermeiden. Lesen Sie hier mehr zum Thema "Mieter kündigen".