Gewerbe vermieten: Praxis-Tipps für Vermieter

Für Vermieter kann die Vermietung von Gewerberäumen aufgrund der Komplexität des Mietrechts schnell zur Herausforderung werden. Der Ratgeber beantwortet Ihnen die wichtigsten zehn Fragen und gibt Ihnen praktische Tipps.

Bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten gilt (bis auf wenige Ausnahmen) der "unechte" Steuersatz von 0%. Der Vermieter hat die Möglichkeit, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten und ist damit zum Vorsteuerabzug berechtigt. In diesen Fällen werden 20% Umsatzsteuer auf den Mietzins berechnet. Das Gewerbeobjekt muss durch den Mieter allerdings überwiegend für umsatzsteuerlastige Umsätze genutzt werden.

Eine Besonderheit ist die kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen. Seit dem 1.Jänner 2017 gelten für solche Mietverträge gesonderte Umsatzsteuersätze. Dauert das Mietverhältnis nicht länger als 14 Tage, ist die Vermietung umsatzsteuerpflichtig und es fällt ein Normalsteuersatz in Höhe von 20% an. Diese Regelung trifft nur zu, wenn Sie die Immobilie sonst nur zur Ausführung von Umsätzen verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Oder wenn Sie die Geschäftsräume ausschließlich für kurzfristige Vermietungen verwenden bzw. sonst selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Wie sich der Miet- bzw. Pachtvertrag gestalten lässt, hängt ganz wesentlich davon ab, ob das MRG (Mietrechtsgesetz) oder das ABGB (Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch) gilt.

Nicht dem MRG unterliegen:

• von Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen oder von einem Heim angemietete Objekte
• Mietverträge, die bis zu einer maximalen Laufzeit von sechs Monaten befristet sind
• Mietverträge über Immobilien mit nicht mehr als zwei separaten Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten
• Pachtverträge

Für alle anderen Mietverträge über Geschäftsräume gilt das MRG grundsätzlich im Ganzen oder in Teilen.

Anders als bei Wohnimmobilien sind die Mietverträge für Gewerberäume meist befristet. Unterliegt das Mietverhältnis den Regelungen des MRG, so lässt sich die Laufzeit für den befristeten Mietvertrag nach freiem Ermessen festlegen. Verlängerungen sind ohne Einhaltung besonderer Bestimmungen möglich. Die Befristung muss zwingend schriftlich erfolgen. Für Pachtverträge sind ausschließlich die Richtlinien des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) anzuwenden. Die Befristung ist ohne Mindestdauer möglich und die Laufzeit kann ebenso beliebig verlängert werden.

Unterliegt der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des MRG, so muss ein angemessener Mietzins unter anderem anhand der Lage, Größe und Beschaffenheit des Objekts bestimmt werden. Für Mietverträge, auf die nur der Teilanwendungsbereich des MRG oder das ABGB anzuwenden sind, gibt es keine Bestimmungen zur maximalen Miethöhe. Hier gelten nur die Richtlinien des Zivilrechts, insbesondere in Bezug auf Wucher, Zwang und List.

Da sich die Vermietung von Gewerberäumen abhängig von deren Lage und Art schwieriger gestalten kann, bevorzugen Investoren eine vermietete Immobilie. Wenn Sie Ihr Gewerbe vermieten, haben Sie also gute Chancen auf einen höheren Verkaufspreis.

Ob eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag und dem geltenden Recht ab. Pachtverträge lassen sich grundsätzlich ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn nichts Gegenteiliges vereinbart ist. Ebenso lassen sich Mietverträge kündigen, die nicht dem MRG unterliegen. Gilt das MRG, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur gerichtlich aufkündigen und muss dabei die Kündigungsbeschränkungen nach §30 MRG berücksichtigen. Befristete Mietverträge lassen sich vor Ablauf der Vertragsdauer nur kündigen, wenn im Vertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht vereinbart ist.

Um Mieterhöhungen durchsetzen zu können, lässt sich im vermieterfreundlichen Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbaren. Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter die Voraussetzungen für die Mieterhöhung einhalten und sein Erhöhungsbegehren dem Mieter mindestens 14 Tage vorher zustellen.

Sollten Sie Ihr Gewerbe vermieten und dafür einen Immobilienmakler beauftragen, kann dieser bei Abschluss des Mietvertrags eine Provision verlangen. In der Praxis wird die Maklercourtage in der Regel vom Mieter gezahlt. Der Höchstbetrag liegt bei drei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer.

Bei der Vermietung von Geschäften, Büroräumen, Hallen, gastronomischen Einrichtungen und anderen Gewerberäumen muss sich der Vermieter auf einige Besonderheiten einstellen. Häufig hat der neue Mieter spezielle Anforderungen an die Räumlichkeiten und es sind Umbaumaßnahmen erforderlich. Wer für die Kosten aufkommt, welche Miethöhe dafür veranschlagt wird und wie lang die Vertragslaufzeit sein soll – all diese Fragen sind Verhandlungssache. In einigen Fällen verlangen Vermieter vom Mieter außerdem die Zahlung einer Ablöse, wenn Einrichtung übernommen wird.

Die Vermietung von Gewerbe ist deutlich aufwendiger und vor allem kostenintensiver als bei Wohnimmobilien. Das liegt zum Teil daran, dass die Objekte teurer in der Anschaffung sind als etwa eine Eigentumswohnung. Außerdem kommt hinzu, dass die Rechtslage deutlich komplexer ist. Viele Vermieter profitieren daher von der Beauftragung eines Maklers für Gewerbeimmobilien. Der Immobilienmakler ist Fachmann für gewerbliche Vermietung und hilft Ihnen dabei, die Fallstricke zu vermeiden.

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