Haus vermieten: Mietrecht in Österreich

Bei der Vermietung eines Hauses gibt es für den Vermieter so einige Stolpersteine zu beachten. Wie Sie Ihr Haus vermieten und dabei alles richtig machen, können Sie hier nachlesen. Der Ratgeber gibt Ihnen nützliche Tipps an die Hand und zeigt Ihnen, worauf es beim Mietvertrag und anderen wichtigen Punkten ankommt.

Bei der Vermietung von Immobilien spielen vor allem wirtschaftliche Faktoren eine Rolle. Ist die Mietrendite höher als die Verzinsung anderer Kapitalanlagen, lohnt sich die Vermietung. Daher kommen Einfamilienhäuser eher seltener als Investitionsobjekt in Betracht, da hier die Mietrendite geringer ausfällt und der Eigentümer für alle Instandhaltungen allein aufkommen muss. Wenn Sie Ihre Immobilie allerdings nur vorübergehend nicht selbst nutzen und trotzdem behalten wollen, können Sie Ihr Haus vermieten. In den meisten anderen Fällen lohnt sich der Immobilienverkauf, insbesondere in Anbetracht der guten Lage auf dem Immobilienmarkt und wenn der Verkauf steuerbegünstigt ist. Steuerfrei sind beispielsweise Gewinne aus dem Verkauf eines Gebäudes, wenn der Steuerpflichtige das Haus selbst gebaut hat bzw. das finanzielle Baurisiko getragen hat.

Häufig entscheiden sich Eigentümer für die Hausvermietung, wenn sie temporär in eine andere Stadt ziehen oder das Haus erst in einigen Jahren für die Kinder gedacht ist. Dementsprechend sollte die Vermietung dann auf Zeit erfolgen, damit Sie in Ihren Nutzungsrechten flexibel bleiben. Mit einem vermieterfreundlichen Mietvertrag sichern Sie sich die Option, Ihre Immobilie bei Bedarf wieder selbst nutzen zu können.

Möblierte Häuser erzielen zwar meist einen höheren Mietzins, allerdings lohnt sich die Anschaffung neuer Möbel aus allein diesem Grund in der Regel nicht. Wenn Sie Ihre Einrichtung im Haus lassen möchten und an Ihrem neuen Wohnort nicht benötigen, macht die möblierte Vermietung durchaus Sinn. Bevor Sie Ihr Haus vermieten, sollten Sie eine umfangreiche Inventarliste für das Übergabeprotokoll anfertigen.

Alle nach dem 1. Jänner 2002 abgeschlossenen Mietverträge über Einfamilienhäuser richten sich nach dem ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) und nicht dem MRG (Mietrechtsgesetz). Demnach unterliegt das Mietverhältnis nicht dem gesetzlichen Kündigungsschutz. Wenn Sie Ihr Haus vermieten, müssen Sie sich daher nicht an die Mindestvertragslaufzeit von drei Jahren für befristete Mietverträge halten und können einfacher eine Kündigung aussprechen.

Im Mietvertrag sollten bei der Hausvermietung neben dem Mietzins eine Reihe an Vereinbarungen getroffen werden:

• Soll das Haus auf unbestimmte Zeit oder befristet vermietet werden?
• Welche Kündigungsfrist müssen Mieter und Vermieter einhalten?
• Soll ein Kündigungsverzicht für den Vermieter bei unbefristeten Verträgen gelten, d. h. verzichtet der Vermieter ausdrücklich auf sein gesetzliches Kündigungsrecht??
• Soll im Falle eines Hausverkaufs der neue Eigentümer an das Mietverhältnis gebunden sein?
• Welche Nebenkosten hat der Mieter zu bezahlen?
• Welche Wartungspflichten obliegen dem Mieter?
• Wie soll die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß §1096 ABGB geregelt sein, d. h. für welche Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten am Haus muss der Vermieter aufkommen??

Wenn Eigentümer nur ein Haus vermieten und nicht gewerblich als Vermieter tätig sind, empfiehlt sich die Einschaltung eines Maklers für Vermietung. Der Fachmann kümmert sich um den gesamten Vermietungsprozess und hilft beim Aufsetzen eines rechtssicheren Mietvertrags. Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip bei der Vermietung. Es gilt, dass Erstauftraggeber von Maklern die Provision zu zahlen haben. 

Das Bestellerprinzip hat für Vermieter zufolge,

• dass sie seit Mitte 2023 überwiegend die Maklerprovision zu tragen haben. Denn sie sind es, die neue Mieter für eine Wohnung benötigen und von der Möglichkeit der Neuvermietung als Erste wissen. 
• Nicht mehr möglich ist, dass Vermieter den Makler zwar beauftragen, die Mieter die Maklercourtage jedoch bezahlen. Auch eine Teilung der Provision (Doppelmakler-Tätigkeit) ist nicht zulässig.
• Manche Vermieter wollen aus Kostengründen auf Makler verzichten und ihre Mietwohnungen selbst vermarkten. Das bedeutet finanzielle Investitionen für Anzeigen & Co., aber vor allem einen hohen Zeitaufwand. In Deutschland, wo das Bestellerprinzip bei Vermietung bereits 2015 eingeführt wurde, suchten viele Eigentümer nach einigen Monaten wieder die Unterstützung von Maklern, trotz der Kosten, da die Aufwände zu hoch waren.

Zwar können grundsätzlich auch Mieter die Maklerprovision übernehmen, jedoch sind daran einige Bedingungen geknüpft:

• Die Mieter beauftragen den Makler mit der Suche einer Mietwohnung und vereinbaren schriftlich eine Vermittlungsprovision.
• Die daraufhin vermittelte Wohnung darf dem Makler nicht bereits zuvor vom Vermieter zur Vermarktung in Auftrag gegeben worden sein.
• Auf einen Suchauftrag hin vermittelte Wohnungen dürfen nicht bereits per Inserat, Aushang oder auf Websites vermarktet worden sein. Damit will der Gesetzgeber vermeiden, dass die Maklerprovision auf Mieter „abgewälzt“ wird.
• Makler dürfen deshalb auch nicht gleichzeitig für die Hausverwaltung verantwortlich sein, wenn sie einen Mieter-Suchauftrag erhalten.
• Auch dürfen Vermieter nicht an dem Unternehmen eines Maklers beteiligt sein oder anderweitig Einfluss auf dieses ausüben können.

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Jeder Vermieter wünscht sich einen Mieter, der pünktlich seinen Mietzins zahlt und das Haus pfleglich wie sein Eigentum behandelt. Um den passenden Mieter für Ihre Immobilie zu finden, sollten Sie sich eine Selbstauskunft geben lassen und die Bonität des Bewerbers prüfen. Weitere Tipps erhalten Sie im Ratgeber zum Thema "Mietnomaden".

Zahlt der Mieter nicht, gibt es Streitigkeiten über Mängel oder beschädigt der Mieter mutwillig die Immobilie, lässt sich das Mietverhältnis meist nicht länger aufrechterhalten. Zunächst sollte der Vermieter eine Mahnung aussprechen. Dazu stellen Sie dem Mieter schriftlich eine Zahlungserinnerung zu und mahnen den säumigen Mietzins an. Beziehen Sie sich in Ihrem Schreiben auf die Höhe der rückständigen Miete und geben Sie an, wann diese fällig war. Setzen Sie dem Mieter außerdem eine Frist für die Zahlung. Ändern sich die Verhältnisse nicht, kann man dem Mieter kündigen. Wenn der Mietvertrag unbefristet ist und kein Kündigungsverzicht oder eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde, können Sie dem Mieter mit einer einmonatigen Frist kündigen. Befristete Mietverträge lassen sich gemäß §1118 ABGB frühzeitig vom Vermieter auflösen, wenn der Mieter mit seinem Mietzins säumig ist.

Für Eigentümer von Häusern in beliebten Feriengebieten kann es lukrativ sein, die Immobilie als Ferienhaus zu vermieten. Wenn Sie Ihr Haus vermieten und Feriengäste willkommen heißen, müssen Sie allerdings einen erheblichen Mehraufwand betreiben. Ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt und sich daraus andere steuerliche Konsequenzen ergeben, muss im Einzelfall Ihr Steuerberater klären.

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses ist um einiges aufwendiger als bei einem einzelnen Haus. Anders als beim Einfamilienhaus unterliegen die Mietverträge möglicherweise dem MRG und damit haben Sie zusätzliche Bestimmungen wie etwa zur Miethöhe zu beachten. Mit mehr Aufwand ist außerdem die Betriebskostenabrechnung verbunden, da sie die Kosten gemäß der Wohnfläche der einzelnen Mieteinheiten aufschlüsseln und diesen anteilig zuordnen müssen.

Für Investoren sind Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekt meist interessanter als Einfamilienhäuser, da sie eine bessere Renditeerwartung haben. Wenn Sie den Kauf eines Mehrfamilienhauses planen und dieses vermieten möchten, sollten Sie folgende Punkte klären:

• Besteht Leerstand und lassen sich die freien Wohnungen einfach vermieten?
• Wie viel Miete erzielt das Objekt in Summe und besteht Potenzial für Mieterhöhungen?
• In welchen Zustand befindet sich das Objekt, stehen demnächst größere Modernisierungen an?
• Wie hoch fallen die jährlichen Betriebskosten aus?
• Gibt es Probleme mit Mietern und bestehen Mietrückstände?

Zeit und Aufwand sparen Sie sich durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers für Vermietung und einer Hausverwaltung.

Mieteinnahmen unterliegen in Österreich der Einkommenssteuer und für gewerbliche Vermieter fällt zusätzlich die Umsatzsteuer an. Außerdem müssen Sie beim Finanzamt für jeden befristet oder unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag weitere Gebühren entrichten. Lesen Sie hier, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern und welche Kosten sich von der Steuer absetzen lassen.