Miete und Mietrecht: alle wichtigen Infos

Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien dreht sich alles um den Mietzins. Welche Miete angemessen ist und welche Höchstbeträge gelten, erklären wir Ihnen hier. Lesen Sie außerdem, wie Sie die Miete erhöhen können.

Welchen Mietzins Sie bei der Neuvermietung einer Immobilie ansetzen können, richtet sich nach der Gesetzeslage. Bei allen Mietverträgen, die in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen, ergibt sich eine Höchstgrenze. Gemäß §16 (2) MRG darf der Mietzins den angemessenen Betrag ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung aller Zu- und Abschläge nicht übersteigen. Abstriche und Zuschläge ergeben sich aus den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung sowie der Lage im Haus und dem Erhaltungszustand. Bei einigen Objekten kommt noch der Lagezuschlag hinzu.

In der Praxis ist häufig der Richtwertmietzins anzutreffen, der sich aus dem Richtwert sowie den Zu- und Abschlägen für die jeweilige Wohnung ergibt. Für jedes Bundesland gilt ein eigener Richtwert. Das Gesetz sieht für die Zu- und Abschläge keine klar definierten Sätze vor. Daher muss der Vermieter selbst einschätzen, welche Zuschläge gerechtfertigt sind.

Zu den möglichen Zuschlägen gehören unter anderem:

• eine besonders begehrte Wohnlage, z. B. in einem Villenviertel,
• eine luxuriöse Ausstattung der Immobilie sowie
• die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses.

Abschläge sind hingegen seltener anzutreffen und beziehen sich beispielsweise auf:

• ein fehlendes Bad oder
• einen fehlenden Aufzug in einem mehrstöckigen Haus.

Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind über die angemessene Miethöhe, muss in letzter Instanz die Schlichtungsstelle oder das Gericht entscheiden.

Die Stadt Wien stellt Ihnen für die Berechnung der Miethöhe ein Tool auf der Webseite zur Verfügung. Damit können Sie den Richtwert durch Eingabe der Adresse berechnen.

Durch die Vereinbarung einer Indexmiete können Sie als Vermieter sicherstellen, dass sich die Miete erhöhen lässt. Fehlt diese Vereinbarung, ergibt sich keine rechtliche Grundlage für eine Mieterhöhung. Die Wertsicherungsklausel muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Der vermieterfreundliche Mietvertrag enthält eine entsprechende Klausel.

In Österreich wird kein offizieller Mietspiegel geführt. Im Internet finden sich verschiedene Mietspiegel, an denen Sie sich bei der Ermittlung des freien Hauptmietzinses orientieren können. Diese Übersicht zeigt Ihnen allerdings nur die ortsüblichen Mieten aufgeteilt nach Bundesländern und nicht das Mietniveau für die einzelnen Städte an. Daher ist es sinnvoll, sich auf den Immobilienportalen einen Überblick zu den Mietpreisen zu verschaffen. Der freie Hauptmietzins lässt sich nach eigenem Ermessen vereinbaren, allerdings müssen Sie sich an die Vorgaben des ABGB halten. Wuchermieten machen den Mietvertrag ebenso nichtig wie arglistige Täuschung oder Irrtum.

Besonders für unerfahrene Vermieter kann sinnvoll sein, einen erfahrenen Makler für die Vermietung zu beauftragen. Durch seine Kenntnisse über die Mietpreise am Markt, kann er Sie unterstützen, den optimalen Mietzins festzulegen.

Grundlage für eine Mieterhöhung sind eine gültige Wertsicherungsklausel im Mietvertrag und die aktuellen Mietrichtwerte. Die Richtwerte werden alle zwei Jahre zum 1. April angepasst, zuletzt am 1. April 2019. Um die Miete zu erhöhen, müssen Sie das Erhöhungsbegehren dem Mieter schriftlich zustellen. Dabei ist eine Frist von 14 Tagen zum nächsten Fälligkeitstermin einzuhalten.

Ist der Mietzins nicht wertgesichert, ist es für den Vermieter schwieriger, eine Mieterhöhung durchzusetzen. In diesem Fall können Sie sich als Vermieter an eine Schlichtungsstelle bzw. das Bezirksgericht wenden, wenn Sie mit den Mieteinnahmen kein Auslangen haben. Die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht wird darüber entscheiden, ob der Mietzins angepasst werden kann.

Wenn Vermieter thermische Sanierungen am Gebäude oder andere Modernisierungsarbeiten vornehmen, möchten Sie die Kosten auf den Mieter umlegen. Nach dem geltenden Mietrecht in Österreich ist eine Mieterhöhung jedoch nicht ohne Weiteres möglich. Nur wenn die Voraussetzungen des § 18 MRG erfüllt sind, lässt sich eine Mieterhöhung durchsetzen. Demnach müssen die Kosten der Erhaltung höher sein als die Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge der vergangenen zehn Jahre. Zudem müssen sie die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen im Verteilungszeitraum übersteigen.

Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig und müssen daher beim Finanzamt angegeben werden. In Ihrer Einkommensteuererklärung können Sie bestimmte Kosten als Ausgaben von der Steuer abziehen. Dazu gehören unter anderem Betriebskosten, Finanzierungskosten und Ausgaben für Instandsetzungen.

Neben der Einkommensteuer sind Sie zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet, wenn Ihre Nettoeinnahmen 30.000 Euro im Jahr übersteigen. Unterhalb dieser Grenze müssen Sie keine Mieteinnahmen versteuern. Sie auf die Kleinunternehmerregelung verzichten und vom Vorsteuerabzug profitieren.

Ausbleibende Mietzahlungen sind für den Vermieter nicht nur ärgerlich, sondern können seine Existenz gefährden.

Diese Schritte sollten Sie daher bei Mietschulden unternehmen:

1. Lassen Sie dem Mieter umgehend eine Mahnung zukommen.
2. Suchen Sie nach Möglichkeit das Gespräch mit dem Mieter und bieten Sie ihm gegebenenfalls die Möglichkeit an, die Mietschulden in Raten zu begleichen.
3. Wenn alle vorherigen Versuche scheitern, hilft oftmals nur noch die Kündigung. Der Fälligkeitstag der Mietzahlung ist der 5. eines jeden Monats. Verstreicht ein ganzer Monat und ist längst der nächste Mietzins fällig, können Sie dem Mieter kündigen. Eine Kündigung ist gemäß § 33 MRG nur gerichtlich möglich, wobei Sie die Kündigungsbeschränkungen nach § 30 MRG zu beachten haben.
4. Stellen Sie beim örtlichen Bezirksgericht den Antrag auf eine gerichtliche Aufkündigung des Mietvertrags.
5. Mit einer Zahlungs- und Räumungsklage haben Sie außerdem die Möglichkeit, den Mieter zu delogieren (Zwangsräumung).

• Legen Sie einen angemessenen Mietzins fest und prüfen Sie, ob eine Höchstgrenze einzuhalten ist.
• Nehmen Sie eine gültige Wertsicherungsklausel in den Vertrag auf.
• Legen Sie fest, ob der Mieter neben dem Mietzins außerdem Vorauszahlungen für Betriebskosten leisten soll.